小产权房要去村里改合同??需要买卖双方符合一定的法律标准

购买者有些是本村村民,有些是城镇非农业户口,农村宅基地买卖是否合理合法也成为了大家关心的问题。今天,咱们就来聊一聊这个话题。

一、宅基地交易案例

张某是个农村人,通过朋友介绍认识了想要购买农村宅基地的非本村成员刘某,在家人不知情的情况下,他把县城附近农村破旧的房屋(独立宅院)卖给刘某,并且签订了房屋买卖合同,房屋价款均为18.6万元。

刘某当时也支付了全部的房款,但刘某并不是本村村民,而且还并非农业户口。

后来,刘某在该地准备盖房子,却遭到张某家人阻挠,他们认为房屋价款过低不同意出售,多次协商无果的情况下,刘某到法院起诉张某。

法院经审理认为:

刘某与张某买卖的房产所占土地属农村集体所有土地,而刘某及其家属不是该村村民,所以此次土地买卖交易并不成立。

法院判决房屋买卖合同无效的同时,张某不仅需要返还刘某的全部房款,还要支付相应房款利息的损失50%,如此这件事情才算是告一段落。

说到这里很多人心中会产生疑问,土地是我自己的、房子也是我自己的,既然如此为何不能够进行土地买卖呢?其实,这样一种想法存在主观上的错误,所以才会对农村土地买卖产生疑问。

二、农村土地买卖分析

1、法律分析

依据《中华人民共和国土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相关规定:

农村宅基地的所有权属于集体所有,个人仅仅只有使用权,未经批准任何人不得擅自转让、出租等。

这句话是什么意思呢?首先农村的土地和宅基地并不是归某一个人所有,而是该村集体的公共财产,其次个人仅仅只有使用的权利,却没有资格进行买卖。

当然,这里所指的“买卖对象”是指非本村人员,对于本村集体成员土地的交易情况,我国也制定的相关的法律法规。

2、三个条件

如上述所言,宅基地的使用权是农村集体组织内相关成员才能够享有的权利,所以农村宅基地也具备转让的资格,但是买卖必须符合以下三个条件:

其一,购买房屋者是本村村民,也就是说是该村集体组织成员之一,与享有者存在特定的身份相联系,非本村村民也就是非本集体经济组织成员,其它居民不具备买卖房屋的资格。

其二,购房者必须是本村村民且名下没有宅基地,其三该房屋建造必须建造合法,经过批准且符合当地的建造标准。

如果购房者亦或者卖房者不符合以上条件,这样的买卖就是违法的,也不可能得到法律的支持。

三、刘某、张某案件解读

《中华人民共和国土地管理法》中,关于农民集体所有的土地使用权有着不得出让的强制性规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,也就是本村集体其它成员。

城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发,凡是本经济组织以外的人,与农民所签的宅基地房屋买卖合同的属无效合同。

一旦双方签订的房屋买卖合同被认定为无效,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:

“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以全部返还。”

房屋买卖被判定无效也必然会产生一定的经济损失,关于这一方面我国法律也有相关的规定,即:

“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,若是双方都有一定的过错,那么应当各自承担相应的责任和损失。”

通过上述的介绍来看,法律虽然未禁止农村宅基地的买卖,但是购买者的条件比较受限制,最大的一个前提就是集体经济内成员,集体外成员则不具备这样的资格。

张某与刘某不属于同一个村集体,也就是说两人之间关于农村宅基地没有交易资格,所以买卖合同自然不会生效。

张某、刘某对农村宅基地买卖的法律知识并没有做深入了解,所以损失这一方面由双方承担,合同废除的同时张某需要赔偿刘某的经济损失,也就是房款金额利息的百分之五十。

总的来说,非一个村集体的人员之间购买或者转让房屋时要慎重,农村房屋买卖有很多的限制,一旦不符合相关条件法院可能会判决合同无效。

小产权房要去村里改合同??需要买卖双方符合一定的法律标准

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