相差无几总价,没人去大亚湾科学知识城,而我买进了宝安区核心理念圈_chan

所有该文来自：老邝教买房。

科学知识城新盘2.3w-2.5w，贵的黄金时代陈明单价3w，昂贵的黄金时代烙印2.1w。

大亚湾热卖的星河西悦湾销售价格2.8到3.1w，贵的圣埃蒂安德博翠七彩3.6w，目前最昂贵的是龙湖城 1.95到2.2w。

两个南两个北，都是相隔广州核心理念市郊50+千米的距，凭着各自的宏伟规划与商品设计，将财政预算不高的顾客们留住。单价受限于300w以内的年青顾客们，迷失在外围的地区里，盘算着通学路线，期盼着日后电梯洋房的新生活。宝安区再怎么偏，市郊距也在30千米每边。所以单价冲破300w的人们，注意力投向东部，有地铁有发展有配套的品秀星樾卖到飞起。2.5万户大盘中央城近日全城放卖，招徕顾客，爆场朋友圈。

单价再提升到400w以上的顾客们，步入到天河几大新盘的纠结里：兰亭Farlay、五矿鹭山招商府、龙湖东开经、海珠花城、恒大南驰富颐华庭。好的抢不到，差的怕硬伤。

胡尔坎的热卖场景容易让人头发昏，二手货的市场却也步入了蠢蠢欲动的萌发期。广州的底部悄然间过去了，第二套买房人，特别是自住，我不建议你过多犹疑，看上的房，多几万块咬咬牙就买了。而股权投资，需要更加理性一点，我建议胡尔坎房尽量回避，这时候去淘好地区内的二手货。

今天要带出的真实案例，是我全程跟进的顾客K先生买房故事。虽然是第二套，但是因为单位可以解决住房，所以是纯股权投资。单价在250w每边，他曾经在去年下定了一套万科海上明月，当时大亚湾的热门盘，边线在三溪镇，不紧邻地铁。后来他自己去退掉了星彩，找到我咨询，搁置了大半年，疫情过后再次出去看房，这次我给他调整了思路。

1、买二手货房，买后就笋盘。

2、财政预算有限，千万别太看重学位。

3、买电梯次新楼，不碰楼梯楼老破小。

4、能三房就千万别两房，最好能买到三房两卫。

5、地区有产业发展支撑、有新广流入、有预期利好。

6、地铁，不强求紧邻，也不追求通地铁的暴击。

总结一下，我把商品力、地区发展的权重拉到了最高。K先生是我的忠实读者，本来考虑我曾写过的泰景花园，也想沿着5号线向虎门看的。最后在他们两个的讨论之后，把老虎门舍弃了，搜寻视线中出现了两个比较清晰的画像。

1、区位

老虎门的股权投资发展潜力被各方看高，我曾表示过：“科学城版块已经完成0-1的蜕变，股权投资上，我依然觉得老虎门正在经历0-1的阵痛，发展潜力更高。”而他们舍弃老虎门，并不是因为它边线不好，而是受限于财政预算，买不到好商品。

退而求其二，他们没有跑太远，而是仍然在荔湾区找寻。两各方面简单粗暴的考虑，第三看数据：自2018年以来，荔湾区GDP连续七个季度保持7%以上的增长水平；2019年荔湾区GDP比越秀区高出367亿，相当多出两个从化区；税收收入各方面，荔湾区以907.45亿位居第三；财政八项支出各方面，荔湾区达280.39亿，居全市第三。

GDP增速快、税收高、财政支出高。荔湾区经济表现亮瞎眼，可不是，有钱有势任性！那边的产业发展聚集、招商引资、石湖改建都如火如荼，开车去兜一圈就知道，一各方面是漂亮的市政，一各方面是飞速消失中的残垣破壁（拆村）。同时，你也会有个感觉：“怎么没见多少人？”给你再看一则数据，我从广州市统计局下载的图片，从此表中可以看见，荔湾区的户口人口和常住人口都不算多，户口人口密度还处在较高的水平。

这可是官方统计，足以说明它未来的想象空间，有钱有势了，自然就会没人，没人了，房价还怕没支撑？更千万别说荔湾区已经主动开放户口政策了，我知道已经有外资步入。

第二看世界地图，首先看距。比起大亚湾、科学知识城，宝安区大部分新盘与海珠新城、天河北等商圈距皆在30千米出头，不塞车的话，出行时间大概40分钟每边。而开头我也提到过，大亚湾科学知识城都要50千米了。其二看产业布局，把世界地图从Gudie切换到实景模式，四周划动，可以实实在在地看见地区内的规划，宝安区的核心理念圈如下图，基本看见的村不多，而且都在改建中，其二全都是某时产业发展园、某时公司，再是新盘了。

同样的手法，你去看惠州，密密麻麻，各种村、工厂。那是成熟地区的掣肘，也是为什么惠州经常被诟病“产业发展落后”。从产业布局看，你能感受到“基本面”，它决定了未来的活力。

2、商品与价格

由此，他们把注意力锁定在了核心理念圈内，去找寻单价够低的品质二手货房。其中两个新盘出现在视线里：黄金时代春树里。它年青（2016年建成次新房）、边线极好（左边是东荟城、上面是品秀星樾）、商品力极好（低密度小高层）、体量极好（A+B两区，户数不多）。还有两个独特的优势，出门是大森林公园（创新森林公园）。

就像它的名字一样，整个新盘小区给人小清新的感觉。黄金时代春树里的户型值得关注的有三种，82平北向三房一卫、92平南向三房两卫、113平南北通透四房两卫。均设计方正实用，无死角，尤其是后2者户型，若是南向中高层单位，亲测阳光满意，风流满意。绝对是自住改善友好型，属于他们想要的优质商品。

房子满意，接下来就看价格了。黄金时代春树里的边线，比中海誉城和万科金色梦想那边好，学位也是一样的，但是居然价格差不多。B区大一些，目前放盘价格更贵，A区只有三栋，紧邻马路高架，旁边正在施工拆村，还在建设黄金时代的商业体，所以放盘价格低。具体的价格体系，我不想公开分析，有兴趣的找我私聊。总之市场单价3w左右，但是找到笋盘可以谈到低于3w，且是满二房源，免重税。

本文主人公K先生的财政预算是250w每边，我希望他努努力买92平南向三房两卫户型，这个在市场上更稀缺。所以，他们舍弃了报价高的B区，在A区里选择。为什么接受A区呢？因为是纯股权投资，不用管目前的居住现状，反而像A区这样，旁边石湖拆迁、隔壁建设商业体，将来更有可看性。

黄金时代的新新盘黄金时代天境也在此地区里，我可以断定，这一片是黄金时代重点发展的地方，A区在此具有协同效应，可能未来比B区更好。那么现在报价还低，干嘛不淘A区？直接说最后结果吧，有些惊喜，K先生买入一套中高楼层南向3房2卫，实际成交单价2.8w。房子绝无硬伤，胡尔坎业主成交，这个单价感人吗？

4、利弊点

二手货市场，昂贵一定有昂贵的理由。以上我说了很多黄金时代春树里的优点，如果真那么好，价格还这么不给力？它有它的短板：学位、地铁。郊区买房人最看重，地铁，学位，黄金时代两者不沾边，这也是它低价的原因。中海誉城、万科金色梦想、黄金时代春树里对口玉泉学校(小学部)，对口直升玉泉学校（中学部）。春树里的孩子上学远，接送比较麻烦，而且那个路口，车流量比较大，重卡也时有可见。另一各方面，春树里目前的边线比较割裂，商业共享性较高，新盘本身都没什么底商。

可是转念想，有弊就有利。当前的短板，以后改正了都是利好，地铁就先不妄想了。可是学校，会不会以后划入黄金时代自建的学校？比如商业，可以寄希望于建设中的黄金时代天境和华甫村改建。

总结

当然我承认，有些暴击等不起，如学位，这个问题没人愿意赌。品秀星樾学校现还未确定，多少人打退堂。对于K先生买入黄金时代春树里，他本人对这个结果是满意的。毕竟这个财政预算，按照他们的设想，本身就不会太注重学位和地铁，不然去买东荟城两房了。

买房考虑三大点：上学方不方便，上班方不方便，生活方不方便。没有那些大神说的那么玄乎，化繁为简就三个方便。现在黄金时代春树里的放盘量挺大，很多业主卖掉是因为没有满足三大便利，可是“黄金时代在发展”。有些人现在等不起，有些人愿意等。就像差不多的单价，有些人愿意跑去大亚湾、科学知识城打新，而K先生甘愿做宝安区二手货房的折枝人。

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