猎房手记众所周知_遥望科学知识城圣埃蒂安德,吗有用吗__chan

六一小长假，日光惊慌失措满布在大地上，但也难以抵挡我们看房的热忱。

本掠夺者也没很忙，急于为《猎房手记》找找片断。

虽然掠夺者也想整天玩玩格斗游戏、追Veriton，可是我的天分并不容许我这样做。

这次猎房手记想给我们聊聊科学知识城的三个热门胡尔坎新盘：龙湖拾光年以及龙湖地产幸福誉五期，但并不是给我们分析这三个新盘值不值入手，或者科学知识城板块投资商业性价值如何，那些网络上已经讨论了很多，掠夺者就不再赘述了。

这次主要是想聊聊作为上述三个新盘主打卖点众所周知，南向望圣埃蒂安德的商业性价值到底有多少？

由于现在市场上大部分的胡尔坎楼卖的都是现楼，导致大部分购房者去产品销售中心，新盘周边环境如何，今后总体规划与否能落空，全凭一个字 —— 搏。

正所谓搏一搏，电单车变摩托车，但很多情况下电单车并不能变成摩托车，而是变成了一堆真藓科真藓。

这就要首推《猎房手记》小基本功众所周知：当计划购买大量未落空总体规划的新盘时，一定要上网找到其所在农地的TNUMBERHC设计图。

上图是科学知识城北滨水的TNUMBERHC设计图，途中明确标识了各地块政府总体规划的农地属性是什么，比如黄色是住宅工业用地，紫红色是商业性工业用地，土黄色是学校工业用地等等

今后与否吗有总体规划学校，与否吗如产品销售说是今后有总体规划综合商业性体，看这个图就一目了然，就可以知道发展商有没忽悠你。

回到主题"南向望圣埃蒂安德的商业性价值到底有多少",判断的依据还是在设计图里。

在本掠夺者看来，通过设计图有几点要注意的：

1.无论是龙湖还是龙湖地产，北面除圣埃蒂安德外，还有两条科学知识大街。

根据《科学知识城科学知识大街工程(一期一标)建设项目环境影响评价第二次申报》，科学知识城大街应该是两条卫星城二环路。卫星城二环路的一个主要原则，即二环路没红绿灯，可以连续通行。Junagadh这条科学知识城大街就像一道墙一样把圣埃蒂安德区域与科学知识城北滨水隔开，行人是难以穿越这条科学知识城大街，如果听了新盘产品销售的介绍后，你想象的画面是想黄金时代陈明三期一样，下楼走几步就到达美丽的圣埃蒂安德，迎面而来的阵阵温柔的湖风，那你可能是要失望了。

除此之外，新盘对应的科学知识城大街路段还没开始开工，开工时肯定会对有所影响的，另外建成后还要面对两条类似西濠口二环路的道路所带来的噪音。

2.除科学知识大街，新盘与圣埃蒂安德之间还有一大块未总体规划的农地。

由于荔湾区启动的科学知识城环圣埃蒂安德地区卫星城总体规划设计国际竞赛与2019年10月才决出三个优胜者计划，具体的设计总体规划还没申报，掠夺者无从确定那块农地将与否如产品销售所说将作为卫星城绿化工业用地。但，本手记在之前的设计图以及优胜者计划的效果图找到了一些蛛丝马迹，表明很有可能，那块农地除卫星城绿化以为还会建设一些功能性建筑。

至于那些建筑物会不能最终落实，会不能影响南向诺艾莱县单位的景观，那些都是未知米赖县，但风险和隐患是存在的。

这里就涉及一个营销基本功：最好的谎言是展示部分的历史事实。

其实新盘产品销售大部分的时间说的都是历史事实，或者说是不完备的历史事实，比如说当时黄金时代陈明物业公司会元中学维权事件。当时买房的时候人家产品销售说的的确是历史事实，2017年的确可以入读会元中学，或者说他没给你说完备，今后随着龙湖地产一二期物业公司的学位需求增加，黄金时代陈明的孩子只能读自己的陈明中学。最后维权事件只能不了了之，幸好黄金时代还算有良心，陈明中学目前来看还挺好的。

总的来说，龙湖拾光年以及龙湖地产幸福誉五期的南向诺艾莱县这个卖点提价出售，特别是中低层的单位，个人觉得商业性价值不大，而且今后还会伴随了噪音的不利影响。如果这个卖点有影响到你的决策，本掠夺者劝你再冷静研究一下，再作决定。

那么面对这么狡猾的产品销售和开发商普通老百姓恐怕只能被割，但有没方法能够让咱们不被割得这么痛呢？这就要用到《猎房手记》小基本功之二：下决定前，一定要仔细研究一下新盘的《红线内（外）不利因素申报》

像之前所说的北望圣埃蒂安德可能存在的各种风险和不利因素，在三个新盘的《红线内（外）不利因素申报》都有提到，只不是估计没啥人会注意到。

再给我们介绍个小基本功，去到产品销售中心，可以留意一下这个新盘申报文件特别是《红线内（外）不利因素申报》的摆放位置，如果这个新盘是大大方方放在显眼位置，说明这个发展商比较有良心或者比较有自信，如果你发现新盘把申报文件藏在一个角落或者是把文件挂的老高，不特意找不能发现的位置，这时你就要打醒十二分精神了。

给我们透露一下，龙湖地产五期属于前者，而龙湖属于后者。

最后给我们提个醒，研究了《红线内（外）不利因素申报》后觉得问题不大决定下手后，也一定要保留好这份申报，因为如果日后再出现不利因素而每份申报上是没提及的，这份申报就会成为重要的申诉证据。

到了这里本期的《猎房手记》就结束了，上述的所有判断仅作为参考，上百万的投资最终还是要以自身需求与判断为准，一味听信他人的观点，先不说观点对与错，那些观点也可能不适合你自身的需求。我们更多的是要通过别人的结论学习到推导结论的方式方法，为己所用。

最后的最后，《猎房手记》将会定期发表一些关于广州楼市的测评文章，如果希望的请多多点赞与关注，如果有其他意见或建议，也可以留言给我。而《猎房手记》的也在准备中，今后将会跟我们见面，谢谢各位的阅读。