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这是拿铁说房的第28篇原创
热得昏晕科学知识城今年虽说是利空不断，锋头助涨。今年虎门最大的利空是长兴岛第二CBD总体规划破冰，然后是科学知识城，大学城反倒悄无声息的，没啥大姿势。
科学知识城的产业发展不用说，的确很高端，都是大民营企业，科研机构。教育也很好，深圳实验中学，C99mg附中，环境就好使了，山青水秀，湖光山色。
甚至有人统计了房价跌幅，近五年来，科学知识城的跌幅全深圳第一。2015年科学知识城房价1万左右，保利地产美好誉2016年7月23日二期9/10栋开盘，均价11600，2020年8月就破二万了，跌幅接近200%，是不是很恐怖，很刺激。
来看看近期附近二手货放售价：
以前科学知识城没二手货房，只有胡尔坎房，极难统计出实际跌幅，现在有二手货成交量了，就能看出实际的价格到底去到啥了。
别着急，他们继续理清科学知识城的房价关系。
涨昏了头由于荔湾区全面旧改，一大波屋主没房可住，拿了一部分钱就能去买个二手货先住了，还有一部分屋主会去买新房来股权投资。
今年荔湾区放松限牌，全国各地的资金来到了虎门，按揭100-200的买了大学城或老虎门，按揭不够的科学知识城是个不错的选择。
科学知识城相比其他城市的新区应该算是成功的，在交通上也总体规划了轻轨高铁，在产业发展的破冰上，的确像极了当年的大学城，民营企业大楼一个一个的建了起来。
但由于却是引入阶段，写字楼却是比较空，各大民营企业的专业人才还未完全过来，工业产值还没完全兑现，房价倒是提前吃起了增量，当然，这些都没问题。
科学知识城的地产商都是大的地产商，有做豪宅的碧桂园商办，也有做刚需的碧桂园保利地产，产品设计上面都是非常扛打的，说明他们非常看好科学知识城的发展，以前碧桂园不来的，今年碧桂园也跟过来。
虽然楼下中介机构店许多，但大多都是以卖胡尔坎为主，二手货房源并不多，因为大部分都索蓉芝一年，交多十几万的税费不划算，还不如去买新房。
跟著新房一起涨的二手货房，业主们也是心高气傲，个个Sitapur要冲破二万的样子。
腹胀前面他们说了科学知识城为什么没商量那么好的原因了，有高大上的产业发展，大品牌地产商和物业，能扛打的产品力，其实还有一个原因是单价。
今年单价大概是200万不到能买房一套小三房，今年商办雍景湾顶不住还降到了力租，单价低的确会很吸引人，200万买深圳大品牌地产商又是荔湾区的房子，真的挺香。
但他们要留意的是，有啥真实市场需求有啥股权投资市场需求，如果接下去深圳限牌加码，外加限价，这些顶不住的股权投资客怎么办。
大学城之所以房价坚挺，那是因为它已经过了合作开发期，走向成熟期了，Gyps人多，也更靠近天河。
科学知识城目前显然还谈不上成熟，除了美好誉的出租率略高，其他的出租率还很低，大部分没满一年，碧桂园商办都还没交房。
你会看到许多都是全新未入住的在放卖，吃了一波增量的，害怕调控升级想办法在高位出手了。
就目前的放售价来看，却是极难成交量的，所以有点腹胀，为什么会这样呢，他们接着看。
涨了没赚目前科学知识城的合作开发却是比较控制的，至少北区是没什么住宅能合作开发了，主要依靠北部旧改，接下去旧改还会有许多土地释放。
从科学知识城的价值看，当然是北区最好，最好的并不是美好誉，也许里面的各种上下坡和空桥不分流你会受没法，但学校你会很喜欢。
如果美好誉卖二万了，许多人可能就会去选拾光年，或者回长岭居选常青藤。
科学知识城主要以胡尔坎市场为主，二手货市场很少，胡尔坎房的定价权在地产商和政府手上，他们随时能调整折扣，谁也不知道他买下别人啥，接下去要卖啥，都是中介机构在朋友圈里讷维。
二手货跟著胡尔坎涨，但也要卖得出去才行，索蓉芝一年或者处于限价期是卖没法的，同时，许多买科学知识城的是股权投资市场需求，一旦这些满一年的放出来，到时就会形成踩踏，一年后的谢利谢是这样。
仅仅靠本地屋主也消化没法这么多，那些破冰的专业人才还没到来之前，股权投资市场需求却是得继续扛着。
股权投资市场需求大的地方在横盘期房价更容易跌，一旦供过于求，价格就会回升，胡尔坎回升，那二手货也会跟著跌，因为在科学知识城大家彼此彼此，都是新房。
现在其实都在赌，赌深圳不会限牌，继续放松，有一点能确定的，如果科学知识城继续加大供应，科学知识城应该不会调控的，你们还能继续狂欢，但一旦调控，就知道谁在裸泳。
看好未来我是看好科学知识城的，因为它像极了当年的大学城，当然我看好的是10年后，目前来看，政府操盘科学知识城是成功的。
自住你不嫌远也是能的，特别是坐地铁上下班，住在大花园社区里，的确不想住老破小。
看到那么多的学生放学能走路回家，而你也有不错的工作，周边生活配套齐全，你会越来越喜欢的，因为住惯了哪里都好，哪里好哪里才是家。
我是
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