小产权房网北京市某争议房屋是单位公房，李先生系原承租人，李先生和金女士是夫妻关系，后育有两子，分别是李甲和李乙，1993年李先生死亡后，该房屋承租人已变更为其妻金女士，李甲在李先生死亡后搬离争议房屋，之后金女士和李乙一直在争议房屋内居住，金女士死亡后，李乙仍在争议房屋中居住，后李乙作为被拆迁人与拆迁办公室订立拆迁安置补偿协议，协议记载人口包括：李乙、之妻张女士，之女李女。
李甲诉称：他与李乙同是李先生和金女士的子女，金女士于2010年2月死亡后，李乙仍在上述房屋居住，后李乙私自与拆迁办公室订立拆迁安置补偿合同，侵犯了他的合法权益，故起诉要求拆迁安置补偿协议无效。
判决结果：驳回李甲的诉讼请求。
01本案的争议焦点是拆迁安置补偿合同的签订是否侵犯了李甲的利益？
争议房屋是公房，因此原承租人李先生去世后，经产权单位同意由金女士承租，金女士去世后，其与房屋产权单位之间的房租租赁合同关系终止，该房屋属于承租公房，房屋本身不能继承，房屋继承权也不因金女士的去世自然发生继承，根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，原房屋承租人死亡后，共同居住人继续承租要符合三个条件，第一：该共同居住人没有其他住房，第二：共同居住人实际在承租房内居住，第三：经房管局的同意重新签订承租合同。
一般情况下，承租人死后，在符合条件的共同居住人中，首先变更其配偶为承租人，所以李先生去世后变更为金女士符合法律规定，金女士去世后，李乙继续在公房内居住，而且没有其他住房，事实上是符合变更承租人条件的，而李甲根本不具备成为争议房屋被拆迁人的资格，在没有承租人的情况下，拆迁办公室依据在涉案房屋中的居住情况与户籍登记情况，与李乙签订拆迁补偿协议不违反法律规定，且并未损害李甲的合法权益，因此拆迁安置补偿协议合法有效。
02征收对象不同
在公房拆迁安置过程中，公房承租人及其同住家属可以作为被拆迁安置对象，享受拆迁利益，那么，公房拆迁的利益该如何分割呢？根据承租人死亡、承租人变更、拆迁实施的发生顺序，拆迁利益归属及分配的情形分述如下：
（1）承租人生前实施拆迁，获得拆迁利益后死亡。
拆迁利益通常包含拆迁补偿款及回迁安置房屋。这种情况下，相应的拆迁补偿款及回迁安置房屋为承租人的合法财产，应当认为拆迁利益归承租人所有。承租人死亡后，该拆迁利益作为遗产予以继承。
（2）承租人生前实施拆迁，拆迁利益落实到位之前死亡。
拆迁本身有一个周期，从前期的筹备、协商，到拆迁利益的落实存在较长的时间跨度。如拆迁补偿协议在承租人死亡前达成，则承租人的地位已经确定，拆迁利益应归承租人所有，承租人死亡后，拆迁利益作为承租人的遗产予以继承。承租人死亡前未达成拆迁补偿协议的，其作为承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得拆迁利益。
（3）原承租人死亡，已变更承租人，而后实施拆迁。
家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见，并经公房产权人或管理人同意变更公房承租人，变更后发生拆迁，取得拆迁利益。这种情况下，应认定拆迁利益归变更后的承租人，在公房被拆迁时，其身份已经从房屋的承租人变更为产权人，同时公房也变成已购公房，拆迁人再按市场评估价对产权人进行补偿，因此相应公房的拆迁利益并非原承租人的遗产，应归属于新承租人。
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中华志愿者协会法律委员会委员
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