小产权房网2014年10月份，张先生购买了徐先生位于怀远县褚集镇老街新步行街东区的一处约145平方米的房屋，双方签订了购房协议，约定价格为27万元。一个月内，张先生把购房款一把付清。由于种种原因，徐先生的房屋被另一人占着，张先生无法入住。
近日，张先生把徐先生告上法庭要求判决其与徐先生签订的购房协议无效。原来徐先生的房屋是建在村集体土地上，由于徐先生户籍现已不在该村，无法给购房的张先生办理土地使用证和房屋过户登记。
法院审理认为徐先生的房屋是建在村集体土地上，没有办理集体土地转为建设用地的相关审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》。另外张先生与徐先生不在一个自然村，双方不是同一集体经济组织成员。徐先生作为该集体经济组织以外的人，与张先生签订的购房协议，违反国家法律的强制性规定，应属无效协议。综上法院判决张先生与徐先生签订的购房协议书无效。
法官提醒，近几年，法院受理了很多因为房屋系小产权房无法过户引起的房屋买卖纠纷案件。其中，涉及到建设在农村的房屋买卖纠纷，大多数都是原被告双方不属于同一集体经济组织，购买房屋的一方办理不了房产证引起的。法官提醒购买房屋的消费者，在购房之前先了解清楚购买的房屋是否具备转让条件，购买建设在集体土地上的房屋，要弄清楚自己是否和出卖房屋的人是同一个集体经济组织。@淮河晨刊
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
1.是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2.是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3.据蚌埠门户了解，这个是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。
“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
什么是拆迁安置房?
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
拆迁安置房与小产权房最大的区别在于：是否能取得房屋所有权
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