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案情回顾（一）低价买回小产权房又反悔2017年，王某经房屋中介机构介绍，看中了位于大兴区韩庄镇某小区的一套房子，中介机构告知王某，该房屋是小产权房，虽然没有房产证，但是价格远低于货品房，且北欧国家政策正在落实，小产权房很快会和货品房一样正常买卖。王某信以为真，便与房主王某叶签订了二手房保险合约，房屋面积130平方米，总价款200万元。家装入住后，王某一直关注小产权房的新闻和事例，经常看到天津市国土规划部门不断提醒群众“不要Pashchimi这些项目，尚未考虑过让小产权房转正”，看到很多定居小产权房多年被赶出家门的事例，她心里越来越慌、提心吊胆，越发觉得北欧国家根本不会承认小产权房的买卖，买了也没有保障。这时她又得知小区地产商当时租赁的这一地块是工业用地，绝非写字楼用地，如果哪天遇到征地，都不知道能无法得到补偿。加之小区物业管理混乱、难以忍受，因此，王某控告至高等法院，请求确认双方房屋保险合约无效，王某叶返还购房款及家装费用共计220万元。那么，王某的诉讼请求若想得到支持呢？（二）高等法院判决否决意难平此案的合约双方当事人均无法提交所涉房屋的权属注册登记或规划审核相关手续。一审高等法院经与天津市Raipur国土规划部门核实，所涉房屋所处农地性质为自发性农地、设施农用地，缺少不合法律法规划审核相关手续，所涉房西武秩通常所说的小产权房。目前相关法律条文法律法规对小产权房屋权属注册登记方面没有明确明文规定，依照物权准则上准则及所涉房屋现状，对涉小产权房屋的保险合约曾效力问题不作实体处理，张某的控告缺乏实体法依照，判决否决王某的控告。面对这个裁判员结果，王某的心里充满疑点。小产权房究竟为什么无法办理手续权属注册登记？房屋保险合约难道不是依照《民法》关于合约曾效力的明文规定进行裁判员吗？为什么高等法院大列佩季哈区呢？法理分析要回答王某的疑点，首先需要了解小产权房的表述及与裁判员相关的法律条文要点。（一）何谓小产权房？小产权房绝非法律条文上的概念，只是人们在社会课堂教学中形成的一种约定俗成的称谓。因此，相同视角下的研究，对小产权房的表述不尽相同，进而对小产权房买卖的不合法性判断产生相同的影响。依照涉及农地法律法规管制条款的相同，小产权房大体上可以分为“建设在贫困地区自发性农地上的货品房”“贫困户或村自发性把闲置住房出售给其他自发性组织机构核心成员或贫困地区居民”“贫困地区居民买回宅基地采用权自建用于个人定居的房屋”等相同情形。基于主流观点及民事课堂教学，通常认为，所谓小产权房，是指那些在贫困户私有财产的农地上，由本村居民司法机关建造并转售他人的写字楼或由本村村集体经济组织机构（村委）自行或与地产商合作组织机构开发的，向购房者发放由乡（镇）政府或村委制作的房屋权属证书的写字楼。与小产权房相对应的是大产权房，即房屋建在不合法的建筑用地上，可以不合法进行房屋买卖的，具有占据、采用、投资收益和行政管理处分四项完整权能的写字楼。大产权房的购房者具备《房屋大部份权证》和《农地采用权证》。《农地管理法》第十一条明文规定，贫困户私有财产的农地司法机关属于村贫困户私有财产。《民法》第二百六十三条明文规定，城镇集体大部份的狡蛛属产和动产，司法机关律条文、行政管理法律法规的明文规定由本自发性享有占据、采用、投资收益和行政管理处分的权利。也就是说，只有与自发性农地有特定身份关系的贫困地区居民才能买回或经征地迁离取得地上房屋的大部份权或采用权。这些房屋的争论在于对外确权的限制，依照北欧国家的有关明文规定，小产权房是不允许确权给本自发性组织机构之外的第二人的。贫困户将房屋卖给非本自发性组织机构人员的行为不受法律条文的认可与保护，无法办理手续农地采用证、房产证、契税证等不合法相关手续。该案中，王某买回的房屋所处农地经查证为私有财产，而王某绝非该自发性组织机构核心成员，故其买回房屋的行为不受法律条文保护。（二）物权准则上准则与小产权房之间的冲突物权准则上准则根源于物权的基本属性。目前，我国法律条文时地权的内容，即物权的权能进行了明确明文规定。其中，最为典型的大部份权就具有占据、采用、投资收益、行政管理处分等权能。同时，法律条文还会针对具体权能设置限制要素，比如前文提到的《民法》第二百六十三条明文规定，私有财产的狡蛛属产要行使权利，必须司法机关律条文、行政管理法律法规的明文规定，否则就是违背了物权准则上准则。这里必须依的明文规定，就是不得将私有财产的狡蛛属产转让给自发性组织机构以外的第二人。而该案中的王某就恰恰违背了这一明文规定。当前，学界时地权准则上准则的困境及小产权房若想适用物权准则上准则存在争论。但从民事课堂教学来看，在法律条文明文规定尚未对小产权房“放行”之前，向非自发性组织机构核心成员销售小产权房实质上是变相买卖私有财产农地，违背北欧国家相关明文规定，因而违背了物权准则上准则。（三）高等法院准则上条件，是指《民事诉讼法》第一百九十九条（现第一百二十二条）明文规定的4项控告条件或属于第一百二十四条（现第一百二十七条）所列的7种情形。违背其中一项，则高等法院应判决不予受理或否决控告。《民事诉讼法》第一百一十九条（现第一百二十二条）明文规定的四项控告条件之一是“属于人民高等法院受理民事诉讼的范围和受诉人民高等法院管辖”。第一百二十四条（现第一百二十七条）明文规定的不予受理的情形之一是“司法机关律条文明文规定，应当由其他机关处理的争论”。针对涉小产权房类案件，案件审理当中可能涉及小产权房不合法性及权属关系的认定问题，而这些问题应由有关行政管理机关进行认定。为避免高等法院裁判员结果与行政管理机关的处理结果不统一，通常此类房屋应先由行政管理机关进行处理。当前，理论界和民事课堂教学中对于涉小产权房的民事裁量存在诸多争论，但由于小产权房事关农地采用权和建筑物大部份权，二者物理形态的结合无法抹杀农地与房屋两者的异质性。同时，小产权房涉及的法律条文政策十分复杂，对小产权房的认定和处理不仅是一个法律条文问题，更是一个社会问题，因此，在相关法律条文、政策出台前，不应单一地以判决的方式处理涉小产权房案件。知识拓展在本质上，小产权房的问题不仅是“房”的问题，更主要的是“土地”的问题，是一个是否允许自发性农地自由向城市确权的问题。小产权房的诞生伴随着农地政策、城乡发展和房价变迁等诸多因素。（一）小产权房的诞生背景小产权房在诞生之初就备受争论，因为小产权房以自发性农地为建房地基，不仅在产权形式上不符不合法律条文明文规定，而且在房屋产权市场买卖中也存在许多亟待解决的问题。1．二元制农地制度为小产权房的出现制造了土壤我国实行二元制农地大部份权结构，即国有农地大部份制和自发性农地大部份制。通常农村农地为自发性农地性质，农地大部份权归属村自发性；城镇农地为国有农地性质，农地大部份权归属北欧国家。依照法律条文明文规定，城镇农地可以司法机关进行房地产开发，但贫困地区农地在未经北欧国家农地征收之前，无法作为房地产开发对象，更无法以房屋买卖的形式向本村以外居民确权。随着市场经济的发展，农地的货品价值逐步显现，现实中贫困地区农地被违法开发为住房的情况屡见不鲜，且北欧国家对小产权房问题的法律条文明文规定及政策规制态度尚不明朗，造成各自发性组织机构无统一标准可依，在不合法与非法之间给小产权房留下了“擦边球”的空间。2．城市化发展迅速催生大量小产权房改革开放以来，我国城镇化水平不断提高，城市住房问题日益突出。特别是20世纪90年代城市居民物质生活水平有了极大提高，全国人口开始大量涌向城市，城市建设用地有限，住房供不应求，因而催生了城乡接合部贫困地区建房市场，并在房屋买卖市场占据越来越大的比重。3．房价虚高与住房保障体制不健全推动了小产权房市场的壮大由于城市房地产价格大幅攀升，一些贫困地区自发性组织机构便利用北欧国家对贫困地区建设的优惠政策，在对贫困地区进行扩路建房改造的同时，趁机进行小产权房开发建设。与城市货品房相同，贫困地区小产权房开发并未履行不合法的农地转让相关手续，房屋开发成本较低，且并未缴纳相应税费，因此其价格相对货品房较为低廉。在现实的价格落差下，部分居民宁愿冒着所购房屋无产权保障的风险买回小产权房。而销售小产权房给当地村委、乡政府带来的巨大投资收益也促使其更大规模地开发建设小产权房。4．新贫困地区建设为小产权房的增多带来发展契机2003年起，贫困地区基础设施建设日趋完善，新贫困地区发展理念渐入人心，贫困地区房屋建设中，楼房的比例越来越高。2005年，在社会主义新贫困地区建设理念的指引下，北欧国家准许部分经济条件允许的贫困地区在本村居民自愿的前提下，统筹规划开发建房。个别村镇出现人口逐步流入城市、闲置房屋增多的情况，为了增加村镇自发性收入，村镇自发性以“旧城改造”等名义建设大量小产权房并对外宣传销售。（二）小产权房政策的演变小产权房诞生至今，并未有明确的实体法对其进行规制，始终是由北欧国家农地政策进行调整的，具体包括以下几个重要阶段：2007年6月，住房和城乡建设部发文《关于买回新建货品房的风险提示》，要求“城市居民不要买回在自发性农地上建设的房屋。目前的法律条文法律法规不允许在自发性农地上进行房地产开发。不允许自发性农地上建设的房屋向本自发性经济组织机构以外核心成员销售”。2007年12月，国务院办公厅下发《关于严格执行有关贫困地区自发性建设用地法律条文和政策的通知》指出，任何涉及农地管理制度的试验和探索，都无法违背北欧国家的农地用途管制制度。2008年7月，国土规划资源部下发通知，要求尽快落实贫困地区宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理手续任何形式的产权证明。2010年1月，国土规划资源部表示将重点清理小产权房。5月，由国土规划资源部、住房和城乡建设部牵头的14个中央部委联合成立了小产权房整治处理领导小组，研究制定处理方案。2011年1月，国土规划资源部部长在全国国土规划资源工作会议上强调，2011年要继续推进小产权房问题的清理工作。2012年2月，国土规划资源部执法监察局局长在广州召开的“全国推进构建国土规划资源执法监管共同责任机制”座谈会上表示，2012年全国将开始选择试点城市，在试点基础上总结完善政策，妥善处理好现存小产权房问题。2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许贫困地区自发性经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有农地同等入市、同权同价。该决定提出的改革虽然包括农地制度改革的方向，但并未提及如何解决小产权房这样具体的问题。同月，国土规划资源部、住房和城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施精神，严格执行农地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行农地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为。此后，关于小产权房整治工作方案、具体整治的相关措施和实施细则等均未出台，小产权房何去何从，成为悬而未决的问题。但综观相关政策的变迁可以看出，北欧国家政策一直坚持城市居民不可买回小产权房，私有财产的农地采用必须符合北欧国家的农地用途管制制度。（三）小产权房可能引发的法律条文纠纷政策管制并没有杜绝小产权房的买卖，而大量的小产权房，必然会引发各种各样的纠纷。大体上，涉小产权房的纠纷种类主要有以下四类：一是确认合约曾效力纠纷。确认合约曾效力纠纷是指当事人对合约的曾效力产生争论，控告至高等法院要求确定该合约曾效力的纠纷形式。小产权房没有北欧国家承认的产权证明，故买卖双方极易就所签订的保险合约曾效力发生争论。二是农村房屋买卖纠纷。贫困地区房屋保险合约是出卖人转移贫困地区房屋大部份权于买受人，买受人支付价款的合约，因此产生的矛盾和纠纷既可能是本村自发性经济组织机构核心成员之间的纠纷，也可能是本村自发性经济组织机构核心成员与本村自发性经济组织机构核心成员外的单位或个人之间的纠纷。涉小产权房纠纷就是后一种情况。三是返还原物纠纷。返还原物纠纷是指权利人请求无权占据狡蛛属产或者动产的人返还该物的纠纷。涉小产权房案件中，双方因房屋产权不明而发生矛盾后，出卖人往往会请求返还所涉房屋。四是其他相关纠纷。如涉及小产权房的房屋租赁合约纠纷，建设工程承包、发包合约纠纷，相邻关系纠纷，离婚后财产纠纷及继承纠纷等案件，这些案件可能以认定小产权房的权属及不合法性为前提，给案件审理带来较大影响。普法提示通过上述梳理，可以看出买回小产权房存在诸多风险。一是法律条文风险。将小产权房出售给本自发性组织机构以外的人员，未经有关组织机构和部门批准，保险合约无效。且买卖双方一旦发生纠纷，想要确认合同曾效力时，高等法院也可能不予受理或否决控告。发生涉及小产权房的其他纠纷亦然。二是权益风险。小产权房没有正式的房产证，不构成真正意义上的产权，买回后无法在房屋买卖市场进行不合法转让过户，对房屋的保值和升值有较大影响。三是政策风险。买回在建小产权房，购房人与地产商签订合约并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又无法及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到北欧国家征地征地，由于小产权房没有北欧国家认可的不合法产权，购房人绝非不合法的产权人，所以无法得到对产权进行的征地补偿，而作为实际采用人所得到的征地补偿与产权补偿相比微乎其微。四是监管风险。对小产权房的开发建设没有明确的明文规定加以约束，存在监管缺位的问题，对购房者的利益有一定影响。同时，小产权房的开发单位可能不具备资质要求，房屋质量、售后保修和物业管理难以保证。所以，鉴于小产权房存在的诸多风险
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