深圳小产权和旧改必会的技能(深圳旧改条例)

在深圳,无论是想买小产权自住或是想博旧改,法定图则都一个绕不过工具,毕竟底层属性决定上层建筑。直白点说,居住用地才能建住宅,工业用地只能建工业及其配套。

  红本的商品房就没啥好说的了,毕竟啥都已经明确了,你只需看房子和地段合不合你意而已。

  但小产权则不一样,由于深圳早期土地的粗放管理和小产权房的野蛮生长,导致小产权什么类型的用地基本都有

,所以想了解某一标的的用地性质,只有通过查看法定图则。

  什么是法定图则呢?

  法定图则是指在已经批准的全市总规,区域规划的指导下,对和分区内各片区的土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施、城市更新等方面作出详细控制的规定。简单点的理解是一张未来区域的规划图及现状记录图(现状是法定图则批准之前的现状,比如城中村建成区)。

  在说怎么查法图定则之前,我先交待一下土地性质类别和深圳“五线”的定义。

  目前按法定图则,深圳土地性质类别分为九大类,分别是:

  1、居住用地,R类(居住用地还分为四小类,详细请看下表,其他各类用地的细分类,可以自行查看《深标》要求)

  2、商业用地,C类

  3、公共管理与服务设计用地。GIC类

  4、工业用地,M类

  5、物流仓储用地,W类

  6、交通设施用地,S类

  7、公共设施用地,U类

  8、绿地与广场用地,G类

  9、其他用地,E类

  深圳法定图则“五线”分别是:

  基本生态控制线(这个不用解释了吧?)

  紫线:指文物保护单位、历史文化街区、优秀历史建筑等历史文化遗产需要保护和控制的地域界线。

  黄线:是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线

  橙线:是为降低城市重大危险设施的风险水平,对重大危险设施周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的

安全防护范围的控制界线,是对现有危险品行业管理和技术水平的重要补充。

  蓝线:是指城市规划确定的河、湖、库、渠、人工湿地、滞洪区等城市河流水系和水源工程的保护与控制的地域界线,以及因河道整治、河道绿化、河道生态景观建设等需要划定的规划保留区。

  清楚法定图则的两大要素之后,我们大致就知道,用地性质为居住用地,尤其是R4类用地的标的最为优质。

  法定图则的查询路径:pnr.sz.gov.cn/ywzy/fdtz/index.html

  这个是文档版法定图则的路径,文档版的法定图则新手不太友好,主要是那个分区有点搞不清楚对应的标的在分区。

  对于新手来说,可以用他们的电子版,电子版是带地图的,非常直观。但电子版仅可以查询到地块性质和基础消息,不过对于仅想找小产权自住的也基本够用了。如果想再深入一点的话,还是要看文档版的,毕竟文档版的有非常详细的控制规定。

  电子版的路径:详规“一张图”(pnr.sz.gov.cn/d-xgmap/)

  虽说,单论标的用地为居住用地的为最优标的,但也有例外,比如说统建楼,特别有村委背景的,用地情况也比较复杂,什么性质的用地都有,真正是居住用地反而比较少。不过统建楼有特殊历史背景在内,也没有什么好说的。

  其他标的只要非居住用地的标的,还是得仔细的查询一下,比如实际用地性质的详细控规要求、土地来历,建成日期,建筑功能等等。

  查法定图则的意义除了清楚用地性质之外,更重要是的看标的有没有踩线,有没有占到规划道路等消息,其次了解是片区未来大规划方向。

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