小产权房网购房者通常比较关注两组数据：
供应量：2022年新房供应104723套
成交量：2022年新房成交89721套
但往往很少关注上海的新房存量到底是多少。
那么：
上海新房库存有多少？
上海新房去化有没有压力？
今年的新房市场将如何？
今天我们就从存量数据（文中所有的新房存量口径均为已开盘未网签新房）切入，看看会得出什么结论！欢迎留言讨论&转发收藏！
1.2022年上海新房存量数据大起底
根据澜思数据，截止2022年12月31日，上海新房存量一共有约657.15万㎡，53621套，按照上海每年约8万套新房的供应量，这个量级已经超过上海年供应量的一半了！
这个数值看起来还是挺多的。但实际上，不排除有些新房由于各种原因，一直没有完成网签。
飞哥拉取了从2017-2022年间数据，已开盘但没有完成网签的新房多达29009套，这可以看作是近5年来的“新鲜库存”。
这也就意味着，有近2.5万套房源都是5年以上的“老库存”。这些陈年老盘基本都“僵”在时间的风尘里无人问津，等同于“无效库存”！
举个栗子，位于黄浦滨江的泛海国际公寓二期，2018年就已经取证入市，到目前仍然是在售的状态，156套房源只有130套完成了网签。
那问题来了：剩余的房源是真的没卖掉么？
截图来自网上房地产
再比如有些老盘几年前就已经取证，到目前为止也没实现清盘。
那同样也有问题：这些房源，哪怕再来个三年五载，又可以卖得掉么？
类似的这种“老库存”“死库存”，还有很多，保守估计也有个三四千套吧。这些都不算是“有效库存”，实际上很难去化。
总之，上海当前的“有效库存”要比53621套低很多！
那么，上海当下的这样的新房存量到底是处于什么水平？
我们从两方面来看。
首先时间纬度，从近10年的上海存量数据来看，2022年的新房存量排名倒数第3，已经是比较低的水平，仅次于2021年和2017年，远远低于10年均值。
如果把时间拉到近5年，2022年新房存量中等，主要是2022年的大量供应，导致1.5万套新库存产生。
2022年上海新增供应104723套新房，已创近10年新高。存量却仍在低位，就足以见得上海的新房市场的旺盛购买力。
这还要排除掉2个月的居家空窗期，实际上复工后的上海新房市场一度维持在高热状态，直到了年底大体量供应冲击，才使得市场变得温热，积分也趋于走低。
上海的新房市场一直维持着快速的供应，快速的成交，存量真的不算多。
其次，如果放眼全国的几个重点城市去对比，那上海的新房库存消化就更加显得“毫无压力”了。
截止11月末，北京新房库存量为1262万㎡，去化周期为19.4个月；
深圳新房库存量为381万㎡，还有足够再卖1年的量；
广州新房库存量为1252万㎡，去化周期为17.4个月；
南京新房库存量为884万㎡，去化周期20.9个月。
注：其中上海当前数据应为657.15万㎡，去化周期7个月
而上海去化周期仅有半年左右！对比之下已经是非常之短了！
仅剩余几个月“余粮”，完全不足以缓冲整个新房市场的压力，毕竟，其中很多新房其实是多年累积剩余，购房者用脚投票剩下来的，很难卖得出去。
2.外环内几无库存，临港、金山较大存压
下面，我们具体来分析下上海当下的存量分布结构差异。
从环线上来看，外郊环间和郊环以外合计占比82.15%，外环以内的库存占比还不到2成。
可以说，外环以内的新房是没有库存压力的，基本上推出新盘很快就能够出清。
这一点我们也可以结合各环线的供求比来看，近两年来上海外环以内的供求比都是低于1的。
在市场更为火热的2021年，各环线间基本都是供不应求；而在加大供应的2022年，环线间的差异分化明显，但外环内依旧保持了供不应求的较高热度。
接下来的外环内新房，基本上会是供销平衡，而供求一旦失衡，一房难求可能会成为常态，如果现在手头预算/积分合适，外环内的新盘可以不用纠结，能买到就已经跑赢了大多数人。
从区域上来看，浦东存量最多占比24.38%，接下来是金山13.62%，五大新城比较统一都在8-10%左右。
崇明只有5.78%，存量也不多。毕竟一整年崇明新房供应比较克制，全年度只发了5张预证，而且疫情之下大家对生态环境和居住空间的需求也越来越重视。
从板块来看，临港是最多的板块，占比达到10.42%。
近一两年临港各项生活配套和基础设施在快速更新中，宽松的落户政策，吸引大量人口导入。从前期临港新房被3.1人才包揽，到最后全市客户几无门槛，临港的热潮在大体量推盘之后回落。
从当下的库存量也可以看得出来，临港的需求短时间内没有跟上，这也意味着临港的发展还要投入更多。
从存量Top20板块中也可以发现，大部分存量集中的地方都在郊远地区。
比如临港、金山新城、朱泾、枫泾、崇明、安亭、海湾等板块，这些板块当下或轨交可达性弱、或偏居上海一隅、或配套不够健全，无法吸引外区客户进驻。
从总价段分布来看，200-400万以内存量最多，快占据半壁江山。上海新房市场整体上是照顾刚需的，真正缺席的是800万以上改善供应。
以上从各个角度细致呈现了上海新房存量的结构差异，认识到了上海的新房市场整体上没有库存压力，我们才能更客观的评判上海今年的新房走势。
3.2023年的新房置业，可以“轻装上阵”
2022年，尤其是年底这段时间，有很多暖风都在向楼市吹。
不少购房者心里更有底，包括一房一万编辑部也有同事着手今年买房，大部分人的观点都是较为一致的，随着疫情放开、经济复苏，经济面趋于稳中向好。
回归到上海，由于限价机制和倒挂的存在，当下的新房市场仍旧是定向输送“红利”。
上海的新房库存不仅是历年的较低值，同时也是全国范围内的较低值，从这个角度来看，上海的新房是具备“稀缺”性的。
同时，再综合上海“十四五时期，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套”规划来看，仅2021年和2022年，新增商品住房就已经达到了约1937.6万㎡，占据了近一半的份额。
后续的2023-2025年，相应收紧上海商品房供应，也不是不可能。
供应的闸门有收有放，从容有度。因此大家基本不用担心因为大体量供应导致的积分下行或新盘滞销问题，也不用担心购买力会不会不足的问题，这些暂时开盘没去化的房源，最终都会默默的划上句号。
而对于购房者来说，新房存量多少，更多的关系着近期买房合不合适。对于刚需购房者而言，近两年是难得的楼市稳定期，如果有实力摇到不错的房子，购房肯定是没错的，因为未来上海即便出利好政策，也省不了多少钱，反而市场火热起来，再想买到中意的房子并不容易了！
对于改善需求和高积分群体来说，如果没有合适的房源和户型，其实大可以再等等，毕竟资格不易，联动价也已经明确了不用担心会追涨，选择一个好的户型和社区，让自己和家人能够更舒适舒心，反而更重要！
归结而言：
1.刚需上车需及时。
2.外环内放心买，外环外挑着地段买。
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