小产权房网冯某委托家理律师事务所代理案件，家理指派王红月律师、刘盈律师办理该案。两位律师精心绘制可视化图表，将复杂的案情清晰、直观地表现出来，力证案涉房屋为冯某的婚前个人财产的转化，仍属于冯某的个人财产，离婚时不应予以分割，维护了冯某的合法权益，表现出突出的业务能力和清晰的逻辑思维。
真假离婚，拆迁置换利益纠缠
冯某与孙某系再婚夫妻。婚前，冯某母亲通过公证的方式将位于天后宫的一间房屋赠与冯某。2010年，冯某就天后宫房屋签订拆迁补偿协议。2011年8月，冯某与孙某登记结婚。2012年6月，孙某通过银行转账的方式向冯某出借40万元，用于冯某购买101号安置房屋。
后来为了生活需要，2019年2月，冯某购买位于高楼金的1306号小产权房。2019年4月，冯某出售101号房屋，售房款为288万元，并支付1306号房屋的购房款95万元。
为了将101号房屋过户并节省税款，2019年7月，冯某与孙某签订离婚协议，约定101号房屋归冯某所有。2019年8月，双方复婚。半个月后，冯某将101号房屋剩余购房款中的93万元打给孙某，用于偿还2012年购买101号房屋时孙某出借的钱款。
2020年，冯某与孙某感情破裂，冯某向法院提起离婚诉讼。
案件难点，财产来源性质不清
家理律师接受冯某的委托后，总结出本案的几个难点：
第一，安置房101号房屋的购买发生在婚内，孙某又有大额出资，101号房屋的性质为何？孙某的出资性质为何，是否为夫妻共同财产？
第二，冯某婚内出售101号房屋，将部分售房款打给孙某，剩余售房款是否为夫妻共同财产，离婚时能否分割？
第三，冯某用101号房屋售房款购买了1306号房屋，1306号房屋是否为夫妻共同财产，离婚时能否分割？
第四，虽然离婚协议约定101号房屋归冯某所有，但二人协议离婚为“假离婚”，在房屋完成过户后二人立即复婚，该离婚协议的效力应该如何认定？
绘制图表，巧妙还原案件真相
为了理清财产来源，明确财产性质，家理律师精心绘制可视化图表，将复杂的案情清晰、直观地表现出来，为承办案件的法官提供了便利，并证明1306号房屋为冯某婚前个人财产的转化，仍属于冯某的个人财产，离婚时不应予以分割。
第一，最原始的天后宫房屋为冯某婚前接受母亲赠与所得，婚前签订了拆迁协议，婚后获得了安置房，但安置利益是婚前就明确下来的，因此101号房屋系冯某婚前天后宫房屋的转换。
第二，101号房屋为两限房，具有一定的人身属性，因此101号房屋系婚前个人财产的转化，与孙某无关。
第三，2012年冯某购买101号房屋时，孙某的出资是借款。冯某在出售101号房屋后已经将当时的借款偿还完毕，双方之间不存在债权债务关系，孙某对101号房屋不享有任何利益。
第四，双方2019年离婚时非常明确地约定101号房屋归冯某所有，因此，冯某个人财产转化的售房款当然属于冯某个人财产，与孙某无关。
第五，冯某使用属于个人所有的101号房屋售房款购买的1306号房屋，属于冯某婚前个人财产的转换，即便购买于婚内，也属于冯某的个人财产。
因此，无论是101号房屋的售房款，还是最后购买的1306号房屋，都属于冯某的个人财产，与孙某无关。
法官采纳了家理律师的观点，判决准予当事人离婚的同时，认定1306号房屋及101号房屋剩余售房款为冯某婚前个人财产的转化，不应作为夫妻共同财产予以分割。
虚假离婚，协议效力如何认定
本案有两个方面的问题值得探讨。一方面，在较为明显的“假离婚”中，为了“假离婚”而签订的离婚协议的效力如何？法院是否会以当事人双方并未有实际分割的意思表示而认定协议中的条款无效？
本案中，法官在判决书中明确载明“双方2019年7月离婚时签订的《离婚协议书》中明确约定该房屋归冯某所有”，并未因当事人双方系“假离婚”而认定离婚协议中的约定无效。
近些年来，为了规避买房、买车、落户的一些限制性政策，“假离婚”现象时有发生。需要明确的一点是，并不存在法律意义上的“假离婚”，我国法律也并未对“假离婚”的效力进行评价，在司法实践中，法院对于“假离婚”问题的处理也多有不同。
婚前房产，婚后转化权属归谁
另一方面，一方婚前房屋发生转化时，另一方的出资行为是否会影响房屋的权属？
本案中，冯某婚前获赠母亲的房屋，后房屋拆迁转化为101号房屋。虽然孙某在冯某购房时出资40万元，但冯某在出售房屋后，向孙某转账93万元用于偿还其出资，因此法院认定1306号房屋及101号房屋剩余售房款为冯某个人财产，并且将冯某偿还孙某的93万元亦认定为孙某的个人财产，维护了双方的财产权益。
可见，一方婚前个人房产发生转化时，即使购房、售房均发生在婚姻关系存续期间，且存在另一方出资的情况，亦不影响转化后的财产权属。
王红月
北京家理律师事务所资深律师
北京电视台《第三调解室》特邀嘉宾
工作经历：
婚姻家事专业型律师
擅长私人财富管理
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擅长出庭、庭上质证、辩论
中央财经大学法律硕士，2013年高分通过国家司法考试，取得法律职业资格证书。王律师从业近十年，始终坚持学习、总结、归纳的踏实作风，积累了丰富经验，能够出色地完成接待当事人、制定案件诉讼方案、参与案件开庭等工作。
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刘盈
北京家理律师事务所专职律师
工作经历：
婚姻家事专业型律师
亲办案件100+
擅长出庭、谈判、调解
毕业于黑龙江大学，获法学学士学位和文学学士学位。2019年通过国家统一法律职业资格考试。专业知识扎实，办事认真负责。2020年加入家理，专注于婚姻家庭领域。
擅长处理涉房屋案件，熟悉各种补偿款计算，善于以数字、概率等可视化方式将证据及代理思路，条理清晰地呈现给当事人和法官，帮助法官快速了解代理思路和诉讼主张。能及时发现案件关键点并予以解决，同时能照顾当事人的情绪。
秉持“得到信任就绝不辜负“的信念，竭尽所能为当事人提供专业、优质的法律服务。
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