小产权房网四年前，传闻已久的深中通道正式敲定。
中山，一个原本波澜不惊名不见经传的养老小城市，突然被抬到了粤港澳大湾区国家级战略的重要节点城市。
政策红利爆发，房地产市场震动。
原来平均只有四五千的房价，来了一波疯狂补涨，一下子破了万元大关。
但今年的剧情又反转了。
8月16日，毗邻珠海的御城金湾宣布降价，17000元/㎡的公寓现在只售11000元/㎡，堪称「年度大跳水」。
消息一出，珠中震动，一度造成御城金湾门前道路交通严重拥堵。由于人太多，销售中心不得不提前关门，出动大量保安维护治安。
御城金湾销售中心人满为患▼
当日下午两点的销控板▼
囤了几年卖不出去的房子，降价之后一天下来迅速去化了两百多套。
而这仅仅是中山楼市的一隅。
6字头、特价房、低首付……纵观局势，你会发现中山已经打响了各种降价促销大战。
二手房方面，今年的价格曲线先是跌了一波，后来升了一点，如今又不见涨势。
中山近一年二手房均价▼
最冷的莫过于土拍市场。
上半年仅成交一宗商住地，下半年终于放出了几块优质宅地，无奈开发商并不买账，无人问津或草草收场。
而楼市最冷的时候，土拍更是冷清得不能行。尽管地块周边配套成熟，但就是无人问津。
而楼市最热的时候，到处都是「日光盘」。销售中心人头涌动，挤得只能从人群中的缝缝看清销控板，等到挤到人前，只剩下零星的一楼和顶层可选。
分裂的中山，房价将要打回原形？还是另有新格局呢？
是日中秋，大胡子团队再探中山，实地调研中山的楼市现状。
我们发现中山这个小城市，房价竟然悄悄怼到3.7万/㎡！
首先，从中山人的地域观念说起。
近十几年来，中山依傍三个楼盘形成了中山的三大富人区：
第一是水库边的凯茵；第二是东区的远洋城；第三是附带学位的奕翠园。先说凯茵。
凯茵是雅居乐00年代的项目，当时的雅居乐仅仅是一个在三乡镇干了一票的本地小开发商，但却非常良心地设计出了几乎可以和国外豪宅比肩的高档住宅产品——凯茵豪园、凯茵新城。
凭借优质设计和自然资源，凯茵很快成为了中山富人们的聚集地。而雅居乐也就此发家，从此走向全国。
早期建成的凯茵楼盘尚属东区，但后期开发的项目被划分到了火炬开发区。而远洋城和奕翠园都位于东区。
如果说有山有水又有完善配套的凯茵还有什么美中不足，那一定就是它离市区太远了。
远洋城却补足了这一点。
远洋城背靠鎏金山，面向东区市中心，出则繁华，入则宁静，真是一片城中净土，所以中山很多oldmoney也汇集于此。
最后是奕翠园。
事实上，奕翠园四周交通拥堵，还有不少「老破小」，但它最核心的优势在于学区房。
许多家长为了子女接受优质教育，削尖了脑袋搞学位，买房成了途径之一，也因此可以让奕翠园大卖。
中山一路向东发展。
老石岐是中山的老城区。大约在二十年前，zf就动了把市中心东迁的心思。
重点学校、政府办公地、会展中心、文化中心步步东移。如今，东区俨然是新中心的姿态。
如果继续东移，将会延伸到深中通道附近的火炬开发区和翠亨新区这两个板块，不出意外，未来会是一个规模相当的产业中心。
新区靠概念炒到均价1.8万/㎡，但周边荒凉，设施不全，楼市一冷后劲乏力。
而东区，属于市中心，基础设施是全中山最完善最成熟的，仅比一片荒芜的新区稍贵三四千而已。
可以说，新区价格存在泡沫，已达到它未来的价格；而东区虽贵，价格确实扎扎实实。
待到2024年，深中通道通车以后，中山房价应该还会再涨一波，而最有涨劲的不是新区，而是离深中通道不远又配套完善的东区。
?1.华鸿·龙悦轩?均价：2.7万-3.7万/㎡
看了这个项目，我才知道原来中山的房子早就上3万了！220方大平层，最高可以卖到3.7万/㎡。
凭什么？
龙悦轩占据了全中山最稀缺的教育资源。隔壁是中山一中，不仅孩子上学方便，据闻初中「就近派位」几率会更高。
东区本身地少，一中旁边更是绝佳，于是开发商把价格做到全市最高。
不过，华鸿是当地的一家小开发商，成立于2010年，附近的水云轩也是他们产品之一。
龙悦轩的园林设计相对于大开发商而言着实一般，景观单薄，缺乏美感。
比如此景，方方正正的蓝色区域并不是游泳池，而是一个仅用于观赏的水景。
小开发商坐拥优质资源，坐地起价也是常有的事。
无奈想高价卖房，备案价却跟不上房价。
所以龙悦轩做了「双合同」的买卖，计算下来一套房的首付大约占总价的五六成。
比如，一套117平米的房子，房价约330万，首付就高达180万，并且正常情况下7天内付清。
101平米户型是项目前期卖得最好的，南北通透，视野开阔，可以看到检察院以及旁边的沿河绿化带。
不过这个漂亮的小户型却要一次性付全款，简直是让想捡漏的刚需们望而却步。
?2.时代云来?均价：2.7万/㎡
时代云来靠近远洋城，也是属于望山项目，交通也便利，附近也有优质幼儿园。
时代是堆料把这个项目做起来的，地铺看起来明亮而大气，据闻取材白桃木，还要等到天气干燥的时候才能手工镶嵌。
不过，2.7万的价格似乎太高，让人hold不住。
是日中秋时节，销售中心几乎没人。售楼部的冷清让我觉得中山楼市真的是凉了不少。项目从去年9月开盘，卖了一年仍有不少大面积房存货。
不难看出，这个项目是依仗着富人区的地段，标定了高端人群。
?3.敏捷紫岭国际?均价：1.7万-1.9万/㎡
你可能会惊讶于东区怎么还会有低于2万的房子。
是的，它确实是卖这个价！
敏捷紫岭国际的位置也是相当优秀，后面是市区最大的公园——紫马岭公园，前面是全市最好的小学——中心小学，旁边还是整个中山的CBD。
紫岭国际的备案价曾经上到2.8万/㎡，高得全城轰动，如今只卖这个价，没看之前我们也是相当疑惑，但看了房子品质之后，也就见怪不怪了。
这是一个很典型的市区刚需盘，项目的某些细节相当粗放。
这个项目建了十多年之久，没想到现在才卖到第三期，产权年限剩余是50多年。
?4.奕翠园?均价：2.1万-2.3万/㎡
奕翠园是香港新鸿基地产旗下项目，十几年前就打入了中山市场。
奕翠园不仅卖品质，更卖学位，一期和二期都带中心小学学位。
本以为奕翠园主打学区房，但没想到，现在这所全市人民都想挤破头让子女闯进去的学校只能摇号派位。
奕翠园核心价值尽失。
不过奕翠园卖得还算可以，6月28日开盘至今，小户型已经售罄，目前只剩下120平米以上的户型。
由于项目以毛坯交房，而且楼盘的口碑一直都在，所以也没有做样板间，我们也没有机会进去一睹风貌。
?5.万科·金域中央?均价：2.1万-2.3万/㎡
踩盘至今，我唯一感受到中山楼市热度的就是——位于中山路边上的万科项目。
项目附近没有停车场，入口条弯弯窄窄的沥青路边上停靠了不少车辆。我看到有不少深圳牌照的车，也有湖南车牌、黑龙江车牌等。
可以看出，这里的购房群体有部分是深圳人，也有来自全国各地的人。
这个项目主打本地改善，看房的多是一家老小，销售中心很热闹，热闹至找不到空座。
为什么这么热呢？那是因为销售中心刚开不久。
9月13日中秋当天，项目开始认筹，预计国庆节前后开盘。
万科的热度并不是空穴来风，我们确实看到了大品牌的诚意所在。
比如，它没有和其他楼盘一样恨天高地做到30+层，而是推出了只有11层的舒适小高层，并且还是南北对流的板楼。
比如，环绕整个楼盘景观的跑道，每隔15米就会有一处供老人小孩玩乐的娱乐设施。
比如，为了降低噪音，整个楼盘抬高了5米，并且地面栽种了一圈植物遮挡。
最关键的是，价格良心，尽管做成双合同，但首付三成也确实是三成。
?1、带装修，并且是豪装！
除了奕翠园是毛坯交付之外，其余四个楼盘都会带装修交楼。
有销售还特意和我强调，「我们带装修，并且是豪装！」
豪装到什么程度呢？时代云来会送你一整套智能家居；龙悦轩的墙面镶了金边，橱柜、衣柜一应俱全。
豪装的主要原因是标定了高端客户。
打个比方，房价2.5万，你的购房合同上房价2万，装修5千。5千的装修，那是绝对的豪装。但实际上成本甚至不会超过1千/㎡。
如果你要问是不是可以不带装修呢？销售一般会告诉你说，我们都是豪装交付。
?2、标定高端人群
东区不做刚需房，基本上只做改善房，100平面积的户型少之又少。
无独有偶，火炬开发区的凯茵一带，也有许多在售楼盘做成了以舒适为主的改善房，价格300万起步。
中山，有太多的改善房！
然而，数据告诉我，2018年中山居民人均可支配收入46865元，能拿出三百多万买房的又有多少呢？
在时代楼盘逛的时候，销售说漏了嘴。中山的限购政策名存实亡，原本外地户口需要半年社保才能在中山买房，但现在管得松了，只要交一个月的社保也能买。
虽然购房人群以中山人更多，但大局难以挽回——中山区位好，本地人收入低。东区未来还会是中山人的吗？
中山本是一个没有什么存在感的三线小城，但有了深中通道，中山已不是中山人的中山，甚至是深圳人的中山，全国人的中山了。
就像深圳，你很难活捉一个深圳人土著，全国人民皆可为深圳人，正如那句老话「来了就是深圳人」。
回深圳的路上，我们坐上了有「水上深中通道」之称的客船。船上更多人讲普通话，极少听到粤语。
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