出卖小产权房合同(离婚后一方擅自出卖共有房屋法院会如何判定？)-小产权房网

基本案情

双方原系夫妻，在婚姻关系存续期间，以男方名义于2004年4月12日通过按揭方式购买A房屋，建筑面积68.58平方米，购买价格为457741元，按揭贷款360000元，期限为20年。

2008年4月14日，原、被告因感情破裂而协议离婚，双方签订离婚协议一份，其中关于财产处理仅约定：B房屋产权，以及C房屋产权归原告女方所有，各自债权债务各方自负等。对于本案讼争A房屋未作分割处理。

2019年2月，被告男方在未征得原告女方同意的情况下将该涉案房产转让给他人，二手房买卖合同约定的转让价格为3890000元。在原、被告协议离婚时尚有按揭贷款本金320073.65元，离婚之后被告男方个人偿还利息138260.42元。截止2019年2月被告男方转让房子之时，被告男方个人提前归还按揭贷款本息合计458334.07元。

由于原、被告签订的离婚协议未涉及本案讼争房产分割，原告女方遂提起本案诉讼。

另经查明：A房屋所在小区2008年4月房屋交易的基准单价为11321元／平方米，2019年2月房屋交易的基准单价为63799元／平方米。

一审法院观点

离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

本案中，女方、男方系自愿登记离婚，双方协议离婚时曾签订了财产分割协议，但在离婚登记部门备案的离婚协议中未对本案讼争房产进行分割处理。男方抗辩主张该份协议仅为备案需要而书写，真实的离婚协议另外还有一份，对于夫妻财产分割进行了具体约定，但其不能提供相应的原件，女方对男方提供的协议书复印件真实性又存在质疑，故该院对此不予认定。

女方主张在协议离婚时男方另外出具了承诺书一份，承诺全部夫妻财产归女方所有，但如前所述，该份承诺书没有具体的落款时间，不能认定系双方达成的以协议离婚为条件的财产分割协议。即便属于婚姻关系存续期间，夫妻一方出具的因发生婚外情，离婚时放弃财产的承诺，也是对特定条件成就后离婚时夫妻财产分割的约定，不属于夫妻财产约定。因此，仍应根据实际情况依法对该夫妻共同财产进行分割。

女方、男方对A房屋的房屋系双方在婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产没有异议，据此，该房屋在2019年2月转让之前应认定为女方、男方共同共有。鉴于该房屋价款系通过首付加按揭贷款的方式支付，在女方、男方协议离婚时尚有按揭贷款本金320073.65元未予偿还，离婚后至2019年2月男方将房屋转让他人之前，男方个人偿还借款本息合计458334.07元，该部分款项及相对应财产增值部分应属个人财产。2019年2月讼争房屋转让他人之时的房屋市场价值扣除前述男方个人可以享受的增值部分价值后，女方、男方可以主张各半分割。

根据本案审理过程中评估公司出具的评估结果，A房屋小区2008年4月的房屋交易基准单价为11321元／平方米，2019年2月的房屋交易基准单价为63799元／平方米。本案讼争房屋所在楼层位于二楼，上述交易基准价基本可以作为参照。据此，该院认定讼争房屋2008年4月的市场交易价为776394.18元（68.58×11321元／平方米），2019年2月的市场交易价为4375335.42元（68.58×63799元／平方米）。

综上，男方离婚后用其个人财产偿还按揭贷款本息部分对应的增值部分价值可按以下公式计算：［转让时房屋价值÷（离婚时房屋价值＋离婚后男方个人偿还的利息）］×离婚后男方个人偿还的贷款本息，即［4375335.42元÷（776394.18元＋138260.42元）］×458334.07元=2192483.69元。扣除该增值部分以后的房屋价值2182851.73元（4375335.42元-2192483.69元），由女方、男方各半分割。

鉴于本案讼争房屋男方已擅自进行转让处分，故男方应当支付女方相应的房屋价值补偿款1091425.87元。

一审法院判决

一、男方支付女方房屋价值补偿款1091425.87元，限于判决生效后十五日内付清；

二、驳回女方的其他诉讼请求。

一审案件受理费21176元，评估费21109元，合计诉讼费42285元，由女方、男方各半负担，限于判决生效后七日内缴纳。

二审法院观点

本案争议焦点是A房屋是否属于离婚时未分割的夫妻共同财产，若是尚未分割的夫妻共同财产则男方应当支付女方多少房屋价值补偿款。

一、A房屋是否属于离婚时未涉及的夫妻共同财产。

双方对讼争房屋原先为夫妻共同财产无异议，但男方提交离婚协议复印件一份，拟证明在双方协议离婚时已经约定该房屋归其所有，女方对该证据的真实性不予认可，男方又未提交该证据的原件，故对该份离婚协议的真实性无法认定。退一步讲，即使该离婚协议为真实，其落款时间为2008年4月13日，并非离婚当天；在离婚当天即2008年4月14日，双方在离婚登记部门另备案一份离婚协议，不能排除双方就离婚事项重新进行了约定。离婚登记部门备案的离婚协议中约定“2台笔记本电脑及其他电脑归男方所有”亦无法推断出双方签订离婚协议时存在笔误，“其他电脑”应为“其他房屋”之意。

男方在一审中亦答辩称，因其无法提供该份离婚协议原件，同意以房产评估价值扣除剩余部分按揭贷款本金，余下部分价值作为夫妻共同财产由双方各半分割，其仅对房产评估价值应以2008年还是2019年为基准认定存在异议。一审确认讼争房屋为离婚时未分割的夫妻共同财产并无不当，本院予以维持。

二、男方应当支付女方多少房屋价值补偿款。

（一）房屋价值应以何时为基准日。

双方虽于2008年4月14日协议离婚，但未对讼争房屋进行处分分割，讼争房屋仍处于共同共有状态，男方关于本案诉请已超三年诉讼时效的主张不能成立。现讼争房屋已由男方转让处分，女方要求男方按出卖时的市场价补偿相应的房屋价款于法有据，本院予以支持。男方认为女方没有归还讼争房屋的贷款，不应分割房屋在离婚后升值红利的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。男方离婚后用其个人财产偿还按揭贷款本息部分对应的增值部分价值，一审在计算房屋补偿款金额时已充分予以考虑。

（二）房屋价值应以评估价值还是实际出售价格进行计算。

男方主张应以实际出售价格计算房屋补偿款；女方则辩称深圳房屋存在指导价，住建局会发布二手房参考价格，备案出售价并非实际出售价格。男方还在一审庭审中陈述讼争房屋于2018年出售的价格为“400多万元，具体记不清了”。对此，一审法院委托B房地产评估咨询有限公司对讼争房屋进行评估，评估报告载明基准单价63799元／平方米，据此计算讼争房高于男方备案合同价格的12.48％，差距较大。评估结果载明，估价结果已对影响估价对象价值因素进行综合分析，附件包括讼争房屋的入户门外照片及《深圳市二手房买卖合同》等具有明确指向讼争房屋的材料，并非是对讼争房屋所在小区进行估价。一审法院根据上述评估报告确定的基准单价63799元／平方米计算房屋补偿款并无明显不当，本院予以维持。

至于委托评估事项，当事人申请后最终由法院审查确定，而评估费系为确定讼争房屋市场价值并据此分割夫妻共同财产之必要支出，一审法院确定双方各半负担较为公允，并无不当。

二审法院判决

驳回上诉，维持原判。

李晓娟律师评析