小产权房网章哥，我是刚需买房，刚取得北京购房资格。但是市区的房子太贵了，我想去环京投资，用市区买一套老破小的钱，能在大厂买一个正规两居室了。
可这么做就又把指标给浪费了，请问我该怎么选择？
1、在我看来，很多刚需在首次置业的时候都有一个误区：就是过分考虑了居住体验的享受，而忽视了房产的另一个核心功能：保值。
2、房子既然作为家庭资产，甚至是普通家庭最重要的资产，是必须考虑保值的。
而且，既然是刚需，那首次买房时的资金都不会太充足，那意味着什么？意味着在5年左右，在积蓄增长和挣钱能力提高了之后，都会升级置换，买更大更好的房子。那之前买的房产呢，必须成为重要的资金来源，决不能让其贬值。
所以，对刚需来说，首套房的保值功能是第一位的。
3、第二套房子，升级置换的房子，或许会住上很多年，结婚生子上学生活，都在这套房子你。那此时，才是种地考虑居住体验的时候。至于保值升值，虽然也很重要，但因为房子不会再轻易置换，也就可以放在第二位考虑了。
4、那既然如此，要想做到保值，甚至升值，怎么挑选，标准是什么？
1）市区。
必须在北京市区买房，环京地区和偏远新区都不行。只有在市区，才能搭上这趟车，否则升值率一定落后于大盘。
很多人总觉得，随着京津冀一体化的发展，以后会对环京地段有利。那就错了，所谓的一体化，主要是在经济体合作层面的，例如税收、海关、优惠政策等等。对于百姓来说，也就是交通还能沾上光，其他的都用不着。
还有人觉得，以后的医疗、劳保、高考等等也会一体化，那样会有利于环京地区。那就更错了，如果有那么一天，北京与河北可以互通，那河北居民只会大量涌入北京，北京人绝不会反向去定居河北！
在这种情况下，是市区的房价会升值呢，还是环京的河北地段会升值？
所以说，无论从哪个角度讲，刚需的首套房必须在市区买，不管多小多破也要在市区，这是你财富积累的第一步，不能图安逸。
2）产业区或成熟居住区。
一个区域的房价由什么决定，产业是第一位的。产业集群意味着创富能力和吸引人群的能力。外地人为什么要来北京这种大城市，就是因为有产业，能赚钱。
这个道理分解到各个区域板块也是一样的。北京最抗跌的板块，无一不是产业聚集区，如金融街、中关村、望京、亦庄等等。成熟的产业集群聚集了大量的企业员工，他们轻易不会搬离。造成交易并不频繁，所以才让房价得到了支撑。
在没有支柱产业的居住区中，首选新兴的成熟板块，如朝青、常营、旧宫、长阳一类，虽然没有支柱产业，但由于居住区内的规划不错，发展的很快，各种配套设施都在建设之中。这些板块，虽然不在市区，但是发展前景看好，在短期（5年）就能见到大的发展变化。
请注意，板块的选择最好避开刚起步的大型新区。比如新机场板这种。规划虽然很宏伟，但是还没有成型，此时投资相当于在赌遥远的未来。
未来或许会很好，但对于刚需来说，未必等得及。刚需置业，必须选择5年左右就能见到发展成果的地区。
另外也要避开城区中的洼地，比如东三环板块。那里的房价之所以低，就是因为既没有产业，也吸引不到创富能力强的人，所以造成同层间循环。
而且由于开发的较早，已经没有了可利用的大型地块，时间上也等不起升级换代。这些所谓的洼地，实际上是爬不上来的深坑。
3）板块中的高价值房产。
不要只选择价格低的小区和房源。在开放的市场中，没有所谓的洼地和捡漏儿。你想到的别人也都想到了，房产的价格，是由买卖双方用真金白银试探出来的。谁都不傻，绝不会有只有你才能发现的机会。
无论一个小区的房价是高是低，无论让人感觉有多么不合理，其背后都必有合理之处。在房产这么重要的投资上，每个交易者都是小心翼翼，考虑全面，所以不会有什么价格洼地，它就值这个价钱。
在任何一个版块中，最抗跌的一定是高价楼盘。因为这种房子交易量最小，没有炒家回去炒这些，也炒不动。这些房子的业主们，绝大多数都是抱着长期居住的心态来投资的，轻易不会抛售，所以抗跌性才会强，才不会一有风吹草动就剧烈波动。
当然，选择高价楼盘，对刚需来说不太现实，本来就没多少积蓄，根本就买不起。这点我也明白，但还是要劝一句，虽然买不起高价的，也一定不要去只关注低价的。要根据自己的能力，尽量投资优质房产。
这就像炒股，不能只根据价格来投资。茅台虽然价格高，回报率却也高。垃圾股价格低，因为它就是垃圾。
4）二手房
刚需置业，不要买新房。因为既然是新房，就一定有其溢价部分，一般是15-20%。而这些溢价，大多会在5-10年内耗散，其中前五年是耗散的最快的。
这就跟买车似的，新车一到手就办成了二手车，前几年是贬值最快的时候。房子也一样，现在它是新房，是新房的价格。但到了10年后再看，和周边同等二手房的价格将一致。
所以，刚需如果首次置业就考虑居住体验的优质，那就做好准备，损失15-20%房价的准备。
总结：
刚需置业，就因为你是刚需，所以一定要考虑到保值升值，为下一次的升级置换做准备。不要一上车就考虑居住享受，你还没到那个阶段！
章哥您好，我们的情况是，夫妻无孩子，现在都有北京购房资格，首房首贷。在回龙观附近有一套x产权目前自住，80平价值200万。现在计划在亚运村、望京、大山子一带买房，落户朝阳，解决将来孩子的学区问题。现有现金共170万，正犹豫要不要卖掉小产权。请指点。
另外请问，商住公寓到底值不值得投资？换一个方案，我们再凑点钱，明年再买。您看合适吗？
1、我建议你们今年就买，因为北京房价至少看不到任何下跌的迹象，上涨的可能性较大。如果你们收入不是很高的话，那极有可能一年赚的钱还不够这涨幅呢。一套房以500万计算，5%就是25万啊。
2、商住公寓千万不要买，其限购严令不会在近年内撤销。对于长期投资持有者来说还好，对于想住几年再卖的人来说，交易成本太高，实在不划算。而且你们的首房首贷资格很珍贵，别浪费在公寓上。另外，既然你们有学区的需求，就更不能买公寓了。
3、请问你们的收入大概怎样？如果收入较高。那暂时就不要卖掉x产权，因为你们不需要那么多的首付。但是，小产权毕竟不合法，如果等到合适的几乎，处理掉吧。
4、最好向亲朋借款50万，把你们的首付资金提到220万左右。这样选择范围就会大幅增长在你所关注的区域可购买总价550万左右的房产，可以把首贷的资格用足。贷款330万，以25年计息，月供不到1.9万。
如有疑问，请再次咨询。
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