小产权房网随着房地产攀升，一部分农村集体组织利用惠农政策，一边扩路改造房屋，一边开发建设房屋并用于出卖，我们通常所说的“小产权房”，就是在农民集体所有的土地上建设的房屋，这些房屋开发成本低，没有合法的土地转让手续，并且没有缴税，因此价格更低，吸引了不少安家置业的人购买，当然，也因此引发了诸多纠纷和风险。
那么小产权房到底能不能买呢？买了之后可能会承担什么样的后果？低廉的价格是否值得冒这样的风险？我们将在下文中进行解答。
法律规定
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《宪法》第10条
城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
相关文件
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《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》
三、关于历史遗留问题（一）针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。（二）防止小产权房通过不动产登记合法化。
王志涛律师提示
小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，一般由乡政府或村委会发“产权证”（并不是合法有效的产权证），或者签买卖合同，而这样的购房合同是不能在国土房管局进行备案的。
国土资源部、住建部、国务院先后发布各类通知和指导文件，明确指出小产权房建设是违法的，不得登记发证，并且力止小产权房通过不动产登记合法化。
王志涛律师提示
在目前，集体土地上的房屋实际上可以分为两类，一类是宅基地上的农民住宅，另一类是乡镇政府或村委会在集体土地上开发、与开发商合作开发的房屋。后者即是“小产权房”。
有一类小产权房是依法办理了用地、规划建设等审批手续后建成的，例如把“空心村”改造作为新农村建设项目建设的农村住宅、回迁房等；但是另一种就是没有依法办理用地和规划建设手续，占用耕地河道从事非农建设，或者将集体土地出让给开发商建设等房屋。
后者显然危害更大，也被更严厉地禁止，在性质上属于违法建筑，可能会面临拆除或没收的法律后果。
在2020年，国务院办公厅日前印发《关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》明确提出六种严禁的耕地“非农化”行为，并指明“不得违反规划搞非农建设、乱占耕地建房等”。
相关规定
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《中华人民共和国土地管理法》第六十三条
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《民法典》第三百六十二条
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号
农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发〔2008〕1号）
城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
王志涛律师提示
在实践中需要分为两种情况去处理，即出卖给同一集体组织成员、出卖给非同一集体组织成员，后者比较常见的一种情形是将小产权房出卖给城镇居民。
1.出卖方将小产权房出卖给同一集体组织成员的，合同有效。
根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，我国对农民出卖宅基地上的房屋有严格的限制条件，购买人必须是本集体经济组织的内部成员，但国家并没有禁止小产权房在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转。
如果同一集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖合同》基于双方真实意思表示达成，并且不违反国家的禁止新规定，那么就是有效的。
2.出卖方将小产权房出卖给非同一集体组织成员的，合同无效。
国家对于小产权房买卖一直持坚决否定的态度。早在1999年，国务院办公厅就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》作出了“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅”的规定。
随后，国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定中继续得到了明确。而国土资源部、住房城乡建设部专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》（国土资电发〔2012〕98号）、2013年11月22日两部委又下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（国土资电发〔2013〕70号），指出“建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。”
在实践中，法院通常对于小产权房买卖合同做无效合同处理，或者认为当属于行政机关处理而对小产权房买卖纠纷案件不予受理。
但是也有例外，《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第2条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第3条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。
王志涛律师提示
第一，首先是我们反复提到的合同效力问题。
小产权房没有产权证明，买卖双方对合同效力的争议几乎无可避免，而一旦发生纠纷，确认合同效力时法院可能会不予受理，甚至驳回起诉。目前北京对于买卖小产权房的处理普遍做法是不予受理，即使受理，也是裁定驳回的居多。
从投资角度看，小产权房没有房产证，也让购买之后的房屋无法实现保值、增值的目的。
同时，农村房屋的买卖纠纷也十分常见，这类矛盾不仅出现在与本村集体经济组织成员外，也可能出现在本村集体经济组织成员内部；而发生在与本村集体经济组织外成员间最常见的就是返还原物纠纷，由于房屋产权不明确，发生矛盾后出卖人请求返还涉案房屋的情况屡见不鲜。
其次，需要注意到政策风险，尤其对于在建的小产权房，购房人签合同交款之后，如果相关部门整顿在建项目，可能导致停建甚至强拆，购房人就会陷入财房两落空的尴尬处境。
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