小产权房如何解锁物业 谁能帮助解开物业服务的死结？

物业管理正在成为越来越严重的社会问题：业主不满物业服务拒缴物业费，物业公司无钱投入降低服务质量，部分小区进入恶性循环。

业主首当其冲成为行业恶化的受害者。电梯维保不到位，安全事故频发；垃圾清运不及时，小区蚊蝇乱飞；设施维护不及时，经常停水停电；公共部位管理不到位，成为个别业主的私人领地……

物业公司亦成为行业恶化的受害者。员工待遇低，工作积极性无从谈起；企业利润低，严重影响公司的发展；业主抱怨多，行业吸引力越来越差……

政府难以独善其身。业主与物业矛盾的爆发，通过堵车、堵小区大门、集体访等形式表现出来，影响了政府的管理效果，破坏了社会的和谐稳定……

物业不称职，可以依法解聘；业主不履行义务，谁能助物业公司解开死结？

自2003年制订第一版《物业管理条例》以来，虽然相关法规几经修订，甚至2007年出台了《物权法》，但物业行业相关政策至少在以下两方面有所缺失。

社会缺失诚信体系。国家层面未建立起全面的征信系统，既缺乏对物业公司服务效果的评价，也缺乏对个体业主和同一个物业区域内全体业主行为的评价。物业公司和业主的违约行为，既不影响公司的发展，也不影响个人的生活，双方都无须付出代价，每个主体都可以任意违约。

法规制定有待完善。公共维修资金作为房屋的产权客体，已经明确规定随着住宅的转让同步转让。而性质相同的物业费，却仍然处于纠结之中，没有法规明确物业费与房屋的从属关系，欠费业主出售房屋后，一走了之，无力追缴，而欠费现象却真实地影响着小区的物业服务质量，侵犯了正常缴费业主应享有的权利。此外，部分规划为全体业主共用的小区配套如地下车库，登记成开发商或个人的专有部分产权，势必造成专有权与共用权的冲突。

物业公司和个人的行为不受制约，间接地纵容了公民向恶；而专有权与共用权的冲突，则为小区的物业服务埋下冲突隐患。

政策制定是一项马拉松式的系统工程，能否出台、何时出台取决于相关利益集团的博弈平衡，短期不必期待。

2005年10月，北京朝阳法院出动98名法警，兵分6路围堵拒不执行法院判决的57名长期欠缴物业费的业主，遭到了社会舆论的一致谴责。

2006年8月29日，《中国青年报》以《服务差物业费被判打折能否成为物业官司新出路?》为题，对2006年8月14日北京市丰台区人民法院判决的一起业主欠缴物业费案例予以报道，法院判决业主7折缴纳物业费。此判决遭到了物业从业人员的一致反对。

两起看似正常的判决，为何引起了如此强烈的社会反响？

其实，两次判决仅按照一般的合同纠纷，惩戒了一方，忽略了物业服务的公共性质属性，未考虑全体业主间的公平。前一起判决，惩戒了业主一方，对物业公司的过失没有作出惩处；后一起判决，惩戒了物业一方，变相地鼓励了不交物业费的业主，漠视了正常缴费业主的权益。

2009年，最高法出台了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号），对于双方的违约行为，均做出了明确的惩戒规定。

时至今日，尚有部分法官仍然沿袭以前的判决方式，仅仅惩戒一方的违约行为。

前不久，笔者接待的几位业主，反映因欠缴物业费被物业公司诉至法院。笔者确认了没有因物业公司服务导致业主的财产受损情况后，告知业主欠费肯定不对且应该全缴，但可以向法庭举证物业服务的过失，请求法官判决物业公司采取补救措施。但业主转告的法官的答复让笔者瞠目结舌，“我不管你的要求，现在物业公司诉你未缴纳费用，我就判你缴费！”

司法是维护社会公平正义的底线，如果法律判决不能维护公平，不能引导双方向善，谁又能信服法院的判决呢？

物业纠纷需要公平的判决，纠正判决偏差需要你我共同呼吁！

很多物业公司自认为承担的半公共服务，政府不会坐视不管。部分地方的物业管理协会，积极与政府沟通，建议对拒缴物业费的业主给予行政干预，以维护行业的正常发展。

确有部分地方政府试图对欠费业主给予行政干预。2014年8月，江西上饶县下发了《关于开展全县行政企事业单位公职人员物业服务费欠缴清理活动的通知》，拒不缴纳者，将面临约谈、通报，还将影响单位、个人的评优、晋级。2014年12月10日，《法治周末》报道北京市大兴区试行规定，业主买卖房屋时“不交物业费不予过户”。2015年7月，南京市公布《南京物业管理条例》征求意见稿，将不缴纳物业费的业主记入个人信用档案。

三个地方政府的行政干预，均受到了社会舆论的谴责，认为行政之手伸向了民事纠纷。江西上饶和北京大兴的规定不了了之，《南京物业管理条例》的相关条款修改为“经生效判决或仲裁裁决确认”后仍不履行的，记入个人信用档案。

从国家层面看，国家发改委发布的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）和《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）已经释放了非常明确的信号：物业服务交由市场自行调节，至少近期笔者看不到国家强势干预物业收费的迹象。

笔者强烈建议，物业从业人员及早死了指望政府讨要物业费的心，那样只会把政府一并绑架成业主的对立面，政府不会再做傻事，即便做，也应该同步建立起物业公司的评价和退出机制，服务不好的您，会首先成为出局者。

笔者接触的很多小区，或多或少存在着宣传不足的问题，个别小区甚至被业主大会依法解聘。

业委会制度的设立，初衷是调整双方关系，共同推动小区良性发展。但业委会成员良莠不齐，个别委员甚至别有用心。笔者接触的某小区，业委会成员单独建立了微信群，凡是理性发言的业主或物业公司人员，一律被移除出群。群内全是声讨物业公司的声音，甚至出现个别业主杜撰物业负面信息的情况，讨论的结果当然是全体群成员一致拒缴物业费。虽经笔者多次建议，项目负责人出于怕得罪业主或业委会等考虑，始终未组织业主座谈进行沟通，也未作出任何解释和说明。最终，该项目物业费收缴率不足50%，物业难以为继，服务质量严重下滑，物业公司被业主大会解聘。

另有两个小区，在笔者的建议下，不但加强与业委会沟通，而且每次沟通均邀请社区或第三方专家到场，沟通结果以会议纪要形式向全体业主公示。一个小区由上届物业公司的物业费收缴率不足60%，转变为新公司入驻一年后物业费收缴率达到92%，甚至出现部分正常缴费业主在群内声讨欠费业主，并要求解决历史欠费问题的良好局面。另一个小区由新成立的业委会对物业公司颇有微辞，转变为业委会充分肯定物业公司工作，并动员业主支持、配合、监督物业公司的局面。

此外，物业公司应加强对员工的培训，最大限度的让员工知晓各类物业纠纷的处理方式，利用每位员工与业主接触的机会加强沟通，减少业主对物业的误解。

当然，部分物业公司推行“物业开放日”、定期工作汇报等，也不失为让业主了解物业服务的有益尝试。

逐利是人的本能。业主希望少花钱、多办事，物业公司希望少投入、多赚钱。两者永远处于对立面，自说自话，互不信任。如何找到其中的平衡点，公平、无利害冲突的第三方当有用武之地，更易取得双方的信任和配合。

基层政府和社区居委会是最合适的第三方人选。从自身的利益出发，基层政府和社区有管理好小区的意愿，这既能体现政府的社会管理效果，又能给政府减少业主投诉的麻烦，与多数业主和物业公司的意愿完全一致。物业公司应紧紧依靠基层政府和社区工作人员，争取他们的支持和参与，邀请他们见证与业主或业委会的沟通，通过他们宣传理性的物业管理知识，在基层政府和社区的监督下公开小区事项。

相关专业人士也是较合适的第三方人选。物业服务涉及公权力、私权利和民事权利，涉及到的法规有《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等等，以及水、电、气、暖、电梯、消防、违建、停车、价格等多部地方条例，既复杂又相对专业。对于业主反映的各类物业问题或纠纷，专业人士会给予较合理的建议，引导业主依法维权，帮助宣传物业管理知识，有助于化解业主对物业公司的误解。此外，专业人士可以帮助物业公司对员工进行培训，提高员工的业务水平。

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