小产权房网中华人民共和国最高人民法院
执行裁定书
（2020）最高法执复45号
复议申请人（异议人、保全申请人）：北京城乡一建设工程有限责任公司。住所地：北京市西城区广安门外鸭子桥6号。
法定代表人：杨红通，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹伙发，北京桦天律师事务所律师。
被保全人：郑州东业冠达房地产开发有限公司。住所地：河南省郑州市经济技术开发区航海东路1405号中信广场办公楼10层。
法定代表人：董利杰，该公司总经理。
北京城乡一建设工程有限责任公司（以下简称城乡公司）不服河南省高级人民法院（以下简称河南高院）作出的（2019）豫执异9号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
河南高院在执行保全申请人城乡公司与被保全人郑州东业冠达房地产开发有限公司（以下简称东业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，河南高院依据（2018）豫民初93号民事裁定，查封东业公司开发的冠达-财富天阶（原名为冠达花园）的房产时，郑州经济技术开发区房地产管理局（以下简称经开区房管局）提出该房产为不可售房源，河南高院未予查封。为此，城乡公司提出书面异议。
城乡公司的异议请求为：依法裁定对东业公司名下的位于郑州经济技术开发区的冠-财富天阶（原名为冠达花园）、经开区房管局回复不可售无法办理查封的172套房产采取查封措施。事实与理由：（一）依据法律规定，只要在东业公司名下的财产即属于财产保全冻结、查封范围；（二）经开区房管局认定东业公司名下房屋为禁售，但没有提供相应的房屋禁售文件，此房屋是否禁售没有事实依据；（三）没有任何法律或司法解释认定禁售房屋法院不得查封、冻结，在没有禁止冻结、查封的情况下，东业公司名下的财产随时可能被其他法院冻结、查封，给城乡公司带来巨额损失。
经开区房管局称：城乡公司要求查封的172套房产是该宗土地配建的由东业公司开发的公租房，产权属于经开区房管局，不属于东业公司，并提交如下证据：（一）经开区房管局2011年7月19日出具的《土地出让前置条件意见书》，显示项目配建公共租赁住房，面积不低于8478.6平方米且不少于142套；（二）郑州市国土资源局与东业公司2012年3月6日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，以证实案涉土地用于住宅项目建设，配建公共租赁住房，回购价格、回购方式按市政府相关规定执行；（三）《河南省人民政府办公厅关于加强公共租赁住房管理的若干意见》《郑州市人民政府关于印发郑州市商品住房项目配建保障性住房实施办法的通知》《郑州市人民政府关于印发郑州市公共租赁住房暂行管理办法的通知》，以证实政府直接投资建设（含回购）的公共租赁住房，同级政府住房保障主管部门为房屋产权登记人；（四）东业公司与经开区房管局2017年6月7日签订的《郑州经济技术开发区保障性住房回购协议》，显示东业公司在案涉土地开发建设冠达花园项目，经开区房管局回购的公共租赁住房位于该项目1号楼1单元6-22层、2号楼1单元4-22层，共计149套；（五）《冠达花园1号楼房源表》《冠达花园2号楼房源表》《经开区房管局回购冠达花园公租房明细表》，以证实城乡公司申请查封的房屋为公租房，经开区房管局作为买受人与开发商东业公司已签订合同并进行备案。
河南高院查明，城乡公司与东业公司建设工程施工合同纠纷一案，城乡公司于2018年12月10日向河南高院申请财产保全。河南高院于2018年12月20日作出（2018）豫民初93号民事裁定，冻结东业公司存款8000万元，或查封、扣押相应价值的其它财产。河南高院依法查封东业公司开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、经北二路以北的冠达-财富天阶（原名为冠达花园）172套房产时，经开区房管局在河南高院送达回证上备注查封清单上的172套房产均为不可售房源，无法办理查封。城乡公司提出执行异议，请求查封上述房产。
在异议审查期间，河南高院执行局根据经开区房管局提供的《冠达花园1号楼房源表》《冠达花园2号楼房源表》，作出（2018）豫执保83号协助执行通知书，查封上述房源表中未标注公租房的43套房产。经开区房管局2019年12月9日反馈：轮候查封1号楼301房间，其余42套房屋均无法办理查封业务。其中，1号楼813、907、1005、1102、1207和2号楼1018已售给个人，其他房屋为杂物间、水箱间、消防控制室、社区服务用房。
河南高院认为，根据经开区房管局提交的《土地出让前置条件意见书》《国有建设用地使用权出让合同》《郑州经济技术开发区保障性住房回购协议》《冠达花园1号楼房源表》《冠达花园2号楼房源表》《经开区房管局回购冠达花园公租房明细表》等证据，可以证实城乡公司申请查封的房屋性质为公共租赁住房。《河南省人民政府办公厅关于加强公共租赁住房管理的若干意见》（豫政办【2015】38号）规定“政府直接投资建设（含回购）的公共租赁住房，同级政府住房保障主管部门为房屋产权登记人。”城乡公司申请查封的172套房屋虽登记在被保全人东业公司名下，但1号楼5套房屋和2号楼1套房屋已售给个人，其他房屋均为公共租赁住房或配套用房，东业公司并非实际权利人。城乡公司要求查封上述房产的异议理由不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，河南高院于2019年12月19日作出（2019）豫执异9号执行裁定，驳回城乡公司的异议请求。
城乡公司不服河南高院异议裁定，向本院申请复议，请求依法撤销（2019）豫执异9号执行裁定，改判支持复议申请人的异议请求，裁定立即对东业公司名下的位于郑州经济技术开发区的冠达-财富天阶（原名为冠达花园）的172套房产采取冻结、查封措施。事实与理由为：（一）河南高院在保全执行实施案件与执行异议审查案件中均严重拖延进度，违反了法定程序。（二）经开区房管局拒不配合，拒不执行生效保全裁定，应当由经开区房管局或对保全标的有利害关系的人申请执行异议，但河南高院却让保全申请人城乡公司提出异议，适用程序错误。（三）保全的房屋从申请保全执行至今始终登记在被保全人东业公司名下，东业公司仍然属于案涉保全标的的实际权利人，其余购买人只是东业公司的债权人，案涉保全标的依法属于可以查封的对象，河南高院不予查封严重违法。（四）河南高院异议裁定没有引用任何实体法律或司法解释规定，却以《河南省人民政府办公厅关于加强公共租赁住房管理的若干意见》等规范性文件为依据，物权的设立、变更、消灭，依法属于法律调整，上述规范性文件不得作为房屋产权认定的依据。
本院认为，本案的争议焦点为：河南高院对于登记在东业公司名下的172套房屋能否采取查封措施。
在保全执行过程中，人民法院依据权利外观对被保全人的财产采取查封措施。一般来讲，对登记在被保全人名下的不动产，人民法院可以采取查封措施，负责协助执行的房地产管理部门不应进行实质审查。人民法院对不动产采取查封措施后，案外人对此有异议的，可以依法向人民法院提出异议。
对于本案来讲，首先，与普通商品住房不同，公共租赁住房是国家为保障城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等群体住房问题而建的保障性住房，具有公益性质，一般在建设之初即已确定房屋性质，且最终产权人也并非负责承建的开发商。所以，从本案查明事实来看，河南高院未对已注明属于公共租赁住房的房屋采取查封措施，并无不当。其次，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，对于登记在东业公司名下的1号楼5套房屋和2号楼1套房屋，河南高院在异议审查程序中仅以房地产管理部门出具的已出售给他人的回复意见为由认为不应采取查封措施，而对于他人是否支付价款、是否办理入住，以及对于未办理登记是否存在过错等均未予以查明。第三，保全查封的目的是确保保全申请人的胜诉债权得以实现。本案被保全人东业公司为房地产开发商，其开发的“冠达-财富天阶”楼盘中，有些是属于可以单独出售的房屋，有些则可能是整栋楼房的配建设施，无法将其单独剥离出来进行变价清偿债务。在异议审查程序中，对于房地产管理部门回复的无法查封的杂物间、水箱间、消防控制室、社区服务用房中，哪些为无法单独变价的房屋，哪些是可以单独变价的房屋，河南高院在异议审查程序中没有进一步查明，仅以房地产管理部门的回复意见为依据认为不应查封，确有不当。
综上，本案应发回河南高院，由其对案涉172套房屋中未标注属于公共租赁住房的其他房屋能否采取查封措施重新进行审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销河南省高级人民法院作出的（2019）豫执异9号执行裁定；
二、本案发回河南省高级人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审判长邵长茂
审判员于明
审判员毛宜全
二〇二一年八月二十五日
法官助理刘海伟
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