小产权房网新广在广州买房，尤其是琶洲、大学城一带上班的同学，大概率绕不开创新城。
目前，创新城包括一二手、共有产权住房以及即将面市的地块项目，一共有8个楼盘布局。
楼盘越多，意味着未来二手卖出的竞争会加大。
二手的竞争主要表现在：地段、配套、小区设计、户型产品等方面的差异，进而形成价差。
从户型角度看，价值是否能够站稳的，一看实用性，二看稀缺性。
我盘了下板块一二手6个楼盘的户型产品，当5年后，这些项目全部进入二手之后，二手买家青睐的一定会是产品更好的那个。
从统计上看，
70-100㎡的小户型，星汇文玺、越大星完胜！因为唯一的竞争对手——时代倾城，在得房数和户型设计上，都不如前两盘。
110-120+㎡的改善阶段，竞争是最为激烈的，但越大星是王者！做到了5房的使用空间，是其它竞品所没有的。110㎡竞争里越大和>思科智慧城>时代倾城。
140㎡-144㎡非豪宅产品里，是越大和、思科智慧城、奥园恒基学苑壹号的厮杀。都是4房设计，各有优点。主要看大家对地铁、江景、学校哪个资源更加在意。自带九年一贯制的越大和会更占优势。
160-200+㎡的属于货量比较少的稀缺品，在各盘内都是占据楼栋位置最好的区域，选择性少。主要看楼盘的综合价值。
未来反应到房价上，也会是呈现同样的市场表现。
嗯，最近跑了一圈创新城的各个楼盘，给大家把最新的动态摸出来了。
越大和：房价站上6字头
和樾府系列标配的大公园，在创新城大学城和樾府得到很好的展现，因为地够大！
项目配建90万平的公园，上周首期7万平公园已经开放，吸引不少同学过去打卡。
嗯，走进项目，最大感受就是：这是一个享受型的居住项目。
这片公园可以满足太多大家对社区的想象。
楼下超大大公园+纯板式住宅+九年一贯制学校配套+低密住区。
不足就在于距离地铁远，商业还未成型。
目前，项目价格已经去到5.2-6.1万/㎡。对比首开价（5.2-5.7万/㎡），单价最贵涨了4千/㎡。
上车门槛：600-1000万。
项目在售栋楼，包括12、1、6栋，以及新加推的7栋。
具体产品和价格如下：
12栋，2梯3户，包括110㎡3+1房、136㎡四房，总价550-750万；
1栋，2梯2户，160-175㎡四房，总价900-1000万；
6栋，2梯2户，142㎡四房，总价800万左右；
7栋，2梯2户，160㎡四房，总价900万。
奥园恒基学苑壹号：大户型极具稀缺性
这个盘从产品上看，是可以和越大和PK的。
第一、它一线望江，江边的园林公园打造得非常有品质感，也很戳人心。
第二、极致一线临江的超豪大户型产品，目前在创新城是唯一。
项目目前在售19#、13#、10#、11#、5#，均价4万-6.3万/㎡。
各户型具体价格如下：
105㎡三房，单价4.0万/㎡，总价约420万；
120㎡三房，单价4.0-4.67万/㎡，总价约480-560万；
125㎡三房，单价4.0-4.8万/㎡，总价约500-600万；
135㎡三房，单价4.0-4.67万/㎡，总价约540-630万；
141㎡四房，单价5-5.1万/㎡，总价约705-720万；
168㎡四房，单价3.9-4.0万/㎡，总价约655-672万；
188㎡四房，单价5-5.1万/㎡，总价约940-960万；
220㎡四房，单价5.9-6.3万/㎡，总价约1300-1386万。
越大和学苑壹号的主力总价区间都是600-1000万。
在这个总价段，可以对标的区域有天河、海珠、荔湾、黄埔等热门置业区域的楼盘。
统计了个数据，给大家参考。不知道怎么选的同学，可以加文末园长助理微信咨询，一对一解决个体买房需求。
越大星：均价4.5万/㎡价格变动不大
越大和的气质偏向自然、原生态，越大星给人的感觉更加现代化，更极致年轻的潮流生活。
因为在进入售楼部之前，看到的是业态非常丰富的商业街区。
年轻化休闲娱乐场景↓
第一印象就是：好吃、好玩。
嗯，越大星的一个卖点就是商业。复刻伦敦国王十字街区，带来多元的商业，补全板块缺失的配套。
另外，项目是在售楼盘里最近地铁站的，直线距离7、800米，属于步行可达范围。
内部有园林，北侧有规划建设的滨江公园，整个居住环境很不错。
最重要是，产品够给力。
除了没有配建学校，越大星算是均衡性比较好的选择了。
目前，项目在推1、2、3、4栋部分余货，预计后期会加推7栋，88-107㎡2+1-4+1房。
具体价格如下：
88㎡2+1房，约390万，折合单价4.4万/㎡
107㎡3+1房，约490万，折合单价4.6万/㎡
125㎡4+1房，约590万，折合单价4.7万/㎡
兴业大道南侧地块：预计9月接棒星汇文玺
定位刚需的星汇文玺现在进入了清盘状态，只剩10来套单位在推，包括95-112㎡，单价3.9-4.5万/㎡。
特意去跑了趟即将接棒星汇文玺的兴业大道南侧地块项目的工地。
现场工人进进出出，整个施工状态进程感觉如火如荼。
可以看到，售楼部封顶、幼儿园主体已经建好。
听说项目预计9月亮相，会有70多㎡小面积补货板块，价格4万/㎡左右。
该地块优缺点很明显。
优点：配建9班幼儿园、42班小学、36班中学；挨着七星岗森林公园，生态环境好；旁边是成熟的居住小区时代倾城，有一定居住和商业氛围。
缺点：不近地铁（距新造站直线距离3.5公里），周边很多地块待开发，需要熬时间。
（项目效果图）
刚需同学要不要等这个盘？
此前我们做过价格猜测，从地价1.4万/㎡和周边一二手市场价来看，兴业大道南侧地块入市的价格预计3.2-3.5万/㎡。
假设面积75㎡，上车价240-285万；80㎡，上车价260-280万；90㎡，290-315万左右。
200-300万左右的预算，在外围区比较多选择，在近主城的区域，可以选的有云埔、知识城、南站、白云湖、西塱等。
买房对板块的选择一般会根据通勤来确定。像科学城、知识城、或者西部北部上班的同学，这个盘或许不太适合。
但琶洲上班的同学，是可以考虑下的。因为从兴业大道南侧地块项目去琶洲上班，我们以时代倾城为起点的话，去琶洲，通过公交转地铁需要57分钟。
假若后期项目配建了公交站，班次增多，或者接驳了楼巴，这个通勤时间会缩短。还是在可以接受范围内的。当然，追求楼下是地铁的，就没必要考虑了。
有一说一，创新城这里，会比远郊、未来没有变量的区域好太多。
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