借亲戚名字购买小产权房(姐姐能否叫停？)-小产权房网

姐姐借弟弟的名额买房

弟弟欠钱未还

被法院强制执行拍卖房产

这套房产到底归谁所有？

姐姐能否叫停？

以家人之名购房

2014年8月，李先生和蔡小姐借用蔡先生（系蔡小姐弟弟）的名义购买了一处位于广东省佛山市南海区的房屋，李先生购买房屋时，在《广东省商品房买卖合同》上的“买受人”处签了蔡先生的名字，并按了指模。该房现由李先生和蔡小姐一家居住，房款、税费、物业管理费、电费、煤气费等与房屋有关的一切费用均由两人银行账户支付。

2015年，广东省广州市白云区人民法院判决蔡先生等人向案外公司偿还款项，案外公司向法院申请强制执行后，法院查封了预售登记在蔡先生名下、但实际上由李先生和蔡小姐购买的上述房产。涉案房屋只办理了预售合同备案，并未办理不动产权属登记。

2019年1月18日，李先生和蔡小姐向广东省广州市白云区人民法院提出执行异议。案情的争议焦点在于李先生和蔡小姐是否有权主张确认涉案房屋归其所有，是否有权诉请排除原审法院对涉案房屋的强制执行。

以法之名判决

法院经审理后认为，涉案房屋经房管部门确认预售登记在蔡先生名下，而蔡先生经生效判决确认对案外公司负有借款债务的连带清偿义务，而其未实际履行完毕，故涉案房屋作为蔡先生财产予以强制执行合法有据。

李先生、蔡小姐以涉案房屋系其借用蔡先生名义购买，并登记在蔡先生名下为由，主张涉案房屋归自己所有，并据此主张自己有权排除法院的强制执行。法院认为，即使李先生、蔡小姐主张的借名购房属实，两人与蔡先生之间成立的也是借名购房的合同关系，据此他们二人对于涉案房屋所享有的也仅是请求蔡先生履行出借人义务的债权，该债权不应优先于案外公司的债权得到保护。

同理，涉案房屋现预售登记在蔡先生名下，系借名购房合同的实际履行所致，也符合李先生、蔡小姐作为借名一方当事人的意愿，两人应当在条件成就时通过请求蔡先生履行出借人义务，获得涉案房屋的权属登记。因此，两原告基于借名购房合同关系直接诉请确权缺乏法律依据。

广东省广州市白云区人民法院一审判决：驳回李先生、蔡小姐的全部诉讼请求。2019年10月，两人再次向法院提起执行异议之诉。广东省广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，实际购房人委托名义购房人以其名义实施购房行为，俗称“借名买房”。借名买房事件中存在各种风险，如购买经济适用房等政策性房屋的，因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权；借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解、不承认借名之事；第三人对登记购房人转移房产对实际出资人的行为提出异议；房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行等等。

若借名所购房屋因名义购买人的原因被法院采取强制措施，借名人能否基于借名关系排除强制执行？

原《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。《民法典》自2021年1月1日实施后，吸收了《物权法》的有关规定。

本案中，涉案房屋不动产权属既未登记在被告蔡先生名下，亦未登记在两原告名下，两原告要求确认涉案房屋属其所有的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。法院认为借名买房属于双方内部产生债权债务关系，不足以对抗案外公司享有的强制执行的债权；两原告为规避购房限购政策而借名，在主观上是故意的心理，过错在于两原告，应当自行承担由此产生的风险。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。