小产权房网来源：格隆汇楼市（ID：glh_fang）
图片：格隆汇楼市实地拍摄
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立秋已过，8月份的深圳时不时下雨，带来一丝丝凉意。
深圳楼市亦迎来全面降温。随着政府调控的不断加码，深圳今年7月新建商品房只成交了4474套，成交面积38.55万平方米，同比下降15.83%；二手房网签套数3313套（含自助），同比下跌84.5%。
截至目前，深圳全市新房住宅可售房源为17118套，可售面积为179.76万平方米。
其中，7月份未批任何预售证的南山区将在8月同时迎来南城小筑（正天龙雅居）、领玺二期、华侨城新玺三个项目入市。
上述三个楼盘中，南城小筑因小户型、地段好、吹风价低（总价260万起）捕获了很多刚需的关注。加上一波三折的动工史，南城小筑成为了深圳三季度入市新盘的热点之一。
趁着南城小筑还未取得预售证，格隆汇楼市按照惯例给南城小筑打打分，以供选房参考。
1
小户型独栋，楼间距小，价格“友好”
南城小筑位于深南大道与南新路交汇处、红龙街西侧，距离1号线桃园站816米、大新站979米，距离建设中的12号线南头古城站（预计2022年通车）220米。
自桃园站步行前往南城小筑，一路往北路过南头小学、南山文体中心，而后往西北方向步行百余米，进入红龙街，全程大致耗时15分钟。
（地铁1号线桃园站）
（项目卫星地块位置）
项目四周是老旧小区。工地被围挡围起，露出十余层主体结构。
（项目三面被住宅楼环绕，仅东侧红龙街可容双车道通过）
根据项目规划，项目为独栋，可售面积3802平方米，分为地上14层、地下2层；均为31-55平方米小户型房屋，共87套，另有50个车位。
具体到户型图，整体设计类似公寓，做成了2梯9户。
(来源：家在深圳论坛)
其中55平A户型先是传闻做成袖珍3房，后经调整做成了2房，整体感觉还是有点局促。
(来源：家在深圳论坛)
最小的户型为31平，内里紧凑，更类似一个“五脏俱全”的单间。
(来源：家在深圳论坛)
项目周边是英达钰龙园小区和邮电住宅楼小区。
整体来看，英达钰龙园小区及邮电住宅楼以U型包围了项目北侧、西侧、南侧，过于密集的楼间距导致低楼层的采光和视野必然存在缺陷，居住私密性也受到了挑战。
虽然尚未获批预售证，但网友们猜测南城小筑的价格或与周边二手房持平。
最近的英达钰龙园二手房指导价是8.21万元/平方米。在5公里范围内，滨海之窗、鸿荣源·熙龙湾1期等二手房指导价在10万元/平方米左右。
以英达钰龙园的价格计算，南城小筑最小的31平总价约254.5万，首房首贷只需要不到80万元的首付。市场传闻，南城小筑的起步价为260万元，与英达钰龙园的均价相差不大。
作为独栋，南城小筑虽然自身没有什么商业配套，但好在周边配套成熟，生活便利。
以南城小筑为中心，附近2公里范围内的文体设施有南山文体中心、南山博物馆、南山图书馆，以及中山公园、荔香公园2个公园。
（南山文体中心，可以看到后面的英达钰龙园和项目吊塔）
（南山博物馆）
（南山图书馆）
在教育配套上，附近的学校有省一级九年一贯制公立学校荔香学校、南头中学、麒麟中学等。其中，荔香学校现有56个教学班，在校学生2500多人，近五年来每年入读学生非深圳户籍比例超过75%（2019年数据），初中整体成绩在深圳排名中等。
（荔香学校）
在商业配套上，周边1公里范围内的商业有天虹超市（前海店）、缤纷商业中心、大新旺角商城、欢乐颂购物中心、万花筒健康荟、振业·星海商业广场等。
（欢乐颂）
（万花筒健康荟）
2
历史争议大，产权年限短，规划变更频繁
作为独栋住宅，南城小筑的体量很小，占地仅1940.61平方米，未动工便存在诸多争议。
在产权时间上，以70年住宅产权计算，南城小筑的产权年限目前仅剩42年。
1993年，南城小筑所在的项目宗地（编号:T202-0053）出让给广东省建设发展公司深圳公司，后续易手给深圳中侨物业发展有限公司。
地块纠纷不断。直到2006年，项目宗地才由法院判给如今的开发商，深圳市正天龙房屋科技开发有限公司。
正天龙房屋背后的投资公司为深圳市弘基投资管理集团有限公司（弘基集团），旗下业务涉及房地产开发、城市更新、产业园运营、工程建筑、房地产基金、酒店等。
（来源：天眼查）
截至目前，弘基集团开发建成的住宅项目有飞扬二期、名城公寓、怡康公寓、泰华公寓等；建成的产业园区有深圳云科技产业园、深圳市鹏影广告拍摄大楼。
2015年，原市规土委第二直属管理局与正天龙房屋签订该土地合同第二补充协议书，明确了归属权问题。
期间，南城小筑获得《建设用地规划许可证》（深规土许ZG-2014-0050号）。
2016年5月，开发商对项目进行建设前场地平整时，引发了周边英达钰龙园、邮电住宅楼等小区居民的信访，甚至发生较大规模群众到市政府集体走访，投诉“握手楼”距离太近、日后会对小区产生不利影响。
深圳市规划和自然资源局南山管理局按照有关规定，开展了项目审批维稳风险评估工作、第三方技术评估、行政审批公示、听证等工作。目前，周边居民信访基本上得以平息，该项目顺利开工、正常建设。
值得注意的是，在这期间，南城小筑的规划设计频繁出现变动。
2020年5月，深圳市规划和自然资源局南山管理局受理了变更该项目规划设计要点的申请，调整如下：
（来源：深圳市规划和自然资源局）
1.建筑容积率由“≤6.7”调整为“≤2.45”，建筑面积由“13005平方米，其中住宅12905平方米、物业服务用房100平方米”调整为“4752平方米，其中住宅4652平方米、物业服务用房100平方米”。
2.建筑高度或层数由“高层”调整为“≤46米”。
3.机动车泊位数由“80个”调整为“50个”。
2021年8月，深圳市规划和自然资源局南山管理局通告修改南城小筑的总平面图，并进行了公示。
（来源：深圳市规划和自然资源局）
值得注意的是，如今的南城小筑在宣传口径上与深圳市规划和自然资源局南山管理局的批复并不完全一致：
总建面8828平方米，超过深圳市规划和自然资源局南山管理局2021年8月批复的8121平方米；
容积率为6.7，超过深圳市规划和自然资源局南山管理局2020年5月批复的2.45；
住宅建筑面积4752平方米，超过深圳市规划和自然资源局南山管理局批复的“住宅4652平方米”；
建筑高度51.3米，超过深圳市规划和自然资源局南山管理局批复的最高46米。
南城小筑的规划设计未来还会发生变动吗？这点我们不得而知。
3
总结
南城小筑到底香不香？
一方面，不到百万的首付在南山市中心购房，这对口袋钞票有限的刚需而言价格比较友好，这也是购房者的关注焦点；
另一方面，项目本身存在许多不足与局限，历史问题悠久，购房者们需要更加深思熟虑。
前面写了很多，就南城小筑这个项目来说，其优点可以简单总结如下：
小户型设计，总价较低，适宜刚需上车；
地段优越，周边配套成熟，生活便利。
一个硬币有正面也有反面，南城小筑对应的缺点也不少：
2梯9户，户型过于袖珍，室内布局紧凑；
只有一个出入口，双车道人车不分流；
楼间距小，容积率高，低楼层采光、视野受限；
独栋设计，没有底商、花园和配套；
历史争议多，产权年限缩短；
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