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■拆迁维权有套路；高额补偿有妙招
来源：张峥嵘律师-365在线法律咨询
辽宁省葫芦岛市连山区兴盛小区拆迁项目建设单位为辽宁省建设集团第一公司的下属企业—辽西房地产开发公司，1996年实施拆迁，被拆迁人全部为本单位职工，由于开发企业挪用安置房屋建设资金，从1996项目拆迁后一直未建设回迁安置用房，临时安置补助费又不及时发放，致使630户居民长期无法回迁，多次到省政府与建设部上访。
专家说法
本案系拆迁，是开发商取得房屋拆迁许可证后以开发商的名义实施的拆迁。与征收不同的是其一方主体并不是国家机关仅是民事主体，因此系平等主体之间订立的合同。
拆迁中更多以开发商自身的财力及信用为依托，其资金体量没有政府那么巨大，受自身资金制约，若在协议中没有相关的违约责任约定，违约时难以救济。而征收系行政协议，其以国家、政府信用为依托，动迁产生的费用是计入政府预算的，其承诺的奖励及回迁房一般能给予被拆迁人，较少发生同本案类似的资金挪用导致无法发放奖励的情况。
随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布，《城市房屋拆迁管理条例》被废止，但并不代表这拆迁这一行为不复存在，《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
至此拆迁与征收完全区别开，在剥夺了国家强制的外衣后，协议的签订更多的汇聚在拆迁方与被拆迁人之间的交涉与博弈，至此在合同中应当注意的事项以及如何签订一份拆迁协议对被拆迁方来说至关重要。
拆迁协议的主要内容
在讲述拆迁协议的注意事项前，我们应当先了解拆迁协议应当约定什么样的内容。根据《城市房屋拆迁管理实施细则》
第十三条：拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。前几项对于被拆迁人来说是十分重要的，基本包含了当事人在该次拆迁中的大多数权利与义务，处理了怎么算，给多少，怎么给，何时搬的问题。而过渡期限后的等虽然规定的比较宽泛，但是对于一份拆迁协议来说也是不可或缺的。
综合《合同法》第十二条，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
我们认为还应至少包括违约责任以及解决争议的方式，同时在拆迁过程中如果有额外的补偿或奖励、房屋置换的补贴差价等约定也应当在此处得到体现。
拆迁协议中应当注意的事项
01、补偿方式
目前较为常见的方式主要分为两种：一种是货币补偿，一种是产权置换。
《城市房屋拆迁管理条例》直接规定补偿方式的有两种情况，该条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的，分别是拆迁非公益事业房屋的附属物，给予货币补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当实行房屋产权调换。
其他情况由被拆迁人自由选择，然而两种方式各有利弊。
目前来说选择货币补偿会有一个金额较大的全货币奖励，以便于被拆迁人自行购房解决居住问题；而房屋置换则是被拆迁人购买开发商准备或自行购买的房屋，其提供的房屋价格应与拆迁时房屋评估时的价格一致，如今房屋整体价格呈上涨趋势，相对而言其提供的房价相比实际拿到补偿款时的同等地区商品房更为便宜。
补偿方式是拆迁协议中最为重要的一点，其导致拆迁后获得的收益以及拆迁结果完全不同，需要大家根据具体的拆迁政策进行取舍。
02、补偿金额与安置房屋
补偿金额系整个拆迁中，被拆迁人非常关心的一点，其一般都是根据其补偿的具体方案计算而来，其一般由房屋价值补偿与奖励补贴构成。
被拆迁人可以自行计算一下其金额是否正确，补偿方案上记载的奖励是否都有涉及或给全，如没有可与动迁人员交涉，了解未给相应奖励的原因。
其次说明一下，虽然《城市房屋拆迁管理条例》没有规定，但是大多数下位地方政府规章都提到如果对于房屋评估单价不满，是有相应的救济方式如申请裁决。因此如任何房屋的评估单价不合理，可以去寻找救济方式。
安置房屋在拆迁协议中应当规定面积和安置地点，这是相应的条例规定的，同时与安置房屋相关的条款也应当留意。
首先应当关注的是安置房屋的性质，是完全的商品房，还是三定三限三结合房屋，这是关系到被拆迁人切身利益的条款。都是必须明确的，也是被拆迁人在签订协议时应当提前知晓且作为相应事务的考量与参考依据。
其次应当了解安置的房屋是期房还是现房，这关系到能否何时能拿到房屋以及过渡费的相应问题，虽然一般情况下选房的时候动迁人员应当给予说明，但这仍然是被拆迁人应当注意的一点。
最终应当留意是否有关于安置房屋面积有误差产生的费用问题。
03、过渡费的拆迁规定
过渡费是拆迁后对于被拆迁方给予的临时安置租房费用，没有可以过多注意的部分，在此引用两处条例的原文，因其对过渡费相关事宜描述得相当详细，因此在此处限于篇幅并不过多的阐释。
《城市房屋拆迁管理条例》
第三十一条：过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条：因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
04、违约责任
前文已经阐述过，虽然条例中并没有明确的规定拆迁协议中要包含违约责任的内容，但违约责任是一份合同中不可缺少的内容，也是拆迁协议中必须要有的内容。
违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。
如果说协议是对于缔约双方一种法律上的约束，而违约责任是这种约束的保障以及违反协议时的责任分配问题。违约责任是当事人需要特别重视的部分。很有可能就因为没有注意此处，导致将来被扣除补偿，造成经济上的损失。
在拆迁时，合同经常是拆迁方准备的格式协议，一般这种协议很少会有对于拆迁方承担违约责任的相关条款的规定，但经常会有对于被拆迁方的违约责任的约束。
这样是极不公平的，会使得拆迁方在不能按合同规定行使义务时规避相应的责任，被拆迁人也没有相应的法律方式可以来救济。如果其违约责任部分不完善或者基本没有，不可草率签约。
有时拆迁协议最后会有空余的横线记载拆迁人与被拆迁人约定的其他事项，至最后签约时用其他颜色的字体打印或书写上，这其中可能包含着违约责任的内容，也希望大家给予关注。这也是十分重要的内容，可能导致双方权利义务的变化。
特别说明的是这处条款系双方的合意，并非格式条款，如果有免除拆迁方义务的内容是不可引用格式条款条款认为其无效的。
05、争议解决的方式
争议解决的方式系缔约双方基于协议，从签订至履行引发纠纷的管辖问题。一般来说适用诉讼以及仲裁。
虽然拆迁的案子采取诉讼解决的比较常见，但并不能排除适用仲裁的可能性。但是当一方违约，另一方想采取法律手段进行维权时的救济问题，不同的管辖可能造成在救济时诉讼或仲裁的成本不同，给被拆迁人维权造成极大的困难，虽然仅是一款条文，也应当引起一定的重视。
签名需谨慎，莫签空白合同
对于一个具有完全行为能力的成年人来说，应当谨慎自己的签名，一旦签名就会发生法律效力。
《合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。每个人应当对自己的签字负责，时刻谨记着每一个签名都可能会产生一个新的法律关系，都可能产生对你的不利后果。
在实践生活中，发生过动迁人员哄骗被安置人，让其签署一份所谓的「内部协议」，声明该协议仅是作为内部审计以及达到签约率之用并不是最终实际的合同，当被拆迁人签署了这份合同后，此合同竟然变成了最终合同，成为了他们必须腾退房屋的依据。
此外双方订立合同时，应当充分了解合同的内容，所谓在合同外约定的优惠以及好处应当尽量的在合同中得以体现，以防止拆迁方的反悔。
空白合同，一般认为是拆迁方准备的格式合同，但关于具体补偿方式、评估单价、补偿金额等关键条款却处于空白未填写的状态。
拆迁合同原本是拆迁方为了签约方便而准备的标准合同版本，除了一些基础条款双方权利义务都处于不确定的状态，应当在拆迁方与被拆迁人达成合意之后，填写完整再签订的正式合同。
而在实践生活中，却出现了让被拆迁人签订空白合同的情况，在口头上给予很多比如额外给你补偿或提前选房等优惠，让你空白合同上签字。
在这里律师告诉大家，空白合同千万不能签。拆迁方虽然在口头上给予了很多优惠的条件，但是其往往不愿意留下书面的约定或承诺，其描绘的美好蓝图以及未来有时在当事人拿到正式协议的那刻轰然崩塌。
湖北曾经发生过当事人签订了空白合同，在签订时拆迁方承诺提前选房、私下多给补偿等优惠。之后拆迁方不仅不履行曾经答应的一切优惠，而且还减少了当事人的补偿金额，更是否认双方签订的是空白合同，强调此合同是双方的真实意思表示，使得当事人蒙受了极大的损失。
因此被拆迁人在签订相应的合同时，应当谨慎保持警惕，不可轻信动迁人员的花言巧语，同时应当保持证据，多拍照、多录音，在真的被坑骗之后还保留一定的证据可以实现自己的救济。
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