小产权房网深圳秦先生在临深东莞相中一套带花园和地下室的住宅准备购买来自住，却遭遇开发商的“霸王条款”，由于协商未果，委托笔者颜宇丹律师向法院起诉要求解除合同。
原告秦先生诉称，2015年12月27日，原告根据前期的考察（包括对被告售楼处提供的涉案房屋平面图等的审查确认），作为认购方与作为出售方的开发商签订了《认购书》，该《认购书》约定：原告认购被告开发的商品房，该房建筑面积为173.93平方米，总价款为2072851元，优惠后成交价为1870452元；定金5万元须于签署本《认购书》时付清，首期房款520452元（不含定金）须于2016年1月3日前付清。《认购书》第五条违约责任第4项特别约定，本《认购书》签订后双方虽未签订《商品房买卖合同》、补充协议等合同文件，但被告收取了原告交纳部分购房款的，则视为双方之间成立商品房买卖关系。涉案房屋平面图明确表明该房屋规划有前后花园和地下室。
上述《认购书》签订后，原告依约向被告交纳了认购定金5万元和购房首期款520452元。嗣后，在原告与被告磋商洽谈订定涉案房屋的《商品房买卖合同》时，方发现被告向原告出示的《商品房买卖合同》文本及相关《协议书》系其单方拟定的合同双方权利义务和违约责任条款严重不对等，而且存在大量违反法律法规和最高法院司法解释规定的格式条款（仅仅是合同附件五就有二十四条，文字密密麻麻，内容远超政府房地产管理部门规定的示范文本，详见原告提供的证据）。原告要求与被告另行协商订立合法和相对公平合理的《商品房买卖合同》，遭到被告的明确拒绝。原告深信非但是与原告有着相同认购被告涉案楼盘经历的认购方，只要是任何理智正常的完全民事行为能力人在看过上述被告提供的格式合同文本条款后，都会得出同样的结论，那就是被告所提供的格式条款，存在大量的免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，依法应当归于无效。另外，还需特别予以说明的是，被告在签订《商品房买卖合同》时，提出了大量与《认购书》约定不同的条件（如《协议书》第二条特别约定第2项中规定“如果上述赠送的该物业有关设施将来能办理产权证书，则开发商有权无条件无偿收回，并另行出售，原告不得有任何异议，且原告应自开发商发出有关通知或公告后三日内停止使用”）而最终导致双方间《商品房买卖合同》无法签订，被告应承担《认购书》约定和我国合同法规定的违约责任，依据我国《担保法》、《合同法》的相关规定，被告应向原告双倍返还定金。经双方多次协商签订合同未果，本着息事宁人和尽可能地减少损失的初衷，原告根据被告客服经理吴XX的指引，向被告提出口头退房申请，并于2016年1月23日在被告提供并打印上相关文字内容的《业主情况申请表》上签字，但遗憾的是被告并未在2016年1月26日前。及时退还原告购房定金及首期款570452元，且霸道蛮横如初。另外，被告方一再刁难不与原告签订合法合理《商品房买卖合同》的行为，让原告不得不合理怀疑被告还可能存在“一房两卖”或“先抵后卖”、“先卖后抵”等欺诈性严重违约行为。如此情况属实，原告保留进一步追究其恶意违约责任的权利。为了维护自身合法权益，原告故诉至本院请求判令：1.解除原告与被告于2015年12月27日所签订的涉案房屋《认购书》；2.被告立即双倍返还原告购房定金款人民币（币种下同）10万元，并以定金5万元为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利率的标准，向原告返还该款自2015年12月27日起计算至付清之日止的利息；3.二被告立即返还原告购房首期款520452元，并以该首期款为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利率的标准，向原告返还该款自2016年1月3日起计算至付清之日止的利息；4.二被告承担本案诉讼费用。
【庭审直击】
被告开发商辩称，一、原被告已签订《认购书》，该《认购书》载明：1.原告已经知悉并同意被告出示的商品房买卖合同、补充协议等示范文本的条款，该示范文本除原告个人信息、房号、价格、付款方式等与商品房密切相关的具体信息外（此部分具体信息以认购书约定为准）其他内容均已填写完整；2.原告已查看项目有关资料，包括但不限于项目介绍、总平面图、基础设施与公共设备配套说明、收楼费用明细表等，并知悉该商品房的的周边环境及有关税费和办理该物业产权证费用的事项；3.原告确认在确认签署该认购书后，不以修改删减示范文本或增改示范文本中未显示条款为由，而拒绝签署商品房买卖合同等条件，经甲乙双方友好协商订立该协议书。因此原告对于商品房买卖合同及附件的内容十分清楚，其知晓商品房买卖合同及附件内容不能删减，并以此为由拒绝签订商品房买卖合同。根据该认购书第五条违约责任第一点约定，开发商有权没收定金，并将商品房另行出售，该条第四点约定本认购书签订后，双方虽未签订买卖合同、协议书等合同文件，但开发商收取原告缴纳部分购房款的，视为双方成立商品房买卖关系，开发商有权按开发商展示的买卖合同及协议内容执行或解除合同。开发商选择解除合同的，已收取的首期款及定金不予退还。以此原告诉请的双倍返还定金及首期款，根据该认购书的约定，不应予以支持，被告有权没收。
开发商提起反诉称，2016年1月3日，原、被告双方就《商品房买卖合同》的内容达成一致并办理了网上备案手续。但原告却无故拒绝与被告签订书面的《商品房买卖合同》。鉴于原告拒签《商品房买卖合同》及拒绝协助被告办理撤销案涉房屋的网上备案手续，构成严重违约，严重影响了被告对案涉房屋的处分权。为了维护自身合法权益，被告故反诉至本院请求判令：1.解除《认购书》及《商品房买卖合同》；2.原告协助被告办理撤销案涉房屋网上备案手续；3.原告向被告赔偿损失（以房价款2072851元为本金，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年1月3日计算至撤销网上备案之日止，暂记至2016年3月20日为17403元）；4.原告承担本案所有诉讼费；5.被告有权没收原告定金50000元；5.被告无需退还首期款520452元。
针对被告的反诉，原告辩称，一、原告并非无故拒绝与被告签订商品房买卖合同，原告在签订认购书并交纳定金时，被告并未向原告出示商品房买卖合同、补充协议以及协议书，当原告依约交纳首期款后，被告才向原告出示已经填写好的格式合同以及补充协议，补充协议的内容远远超出政府公示的示范文本。且在政府公示的示范文本中划线处也填写了大量免除被告责任，排除原告主要权利的内容，其中，被告在协议书第二条第二款约定，如果其赠送的前后花园及地下室，将来可以办理产权证书时，被告有权收回，原告不得异议，且要在接到通知后三天内停止使用。原告签订认购书时，看到所购买的房屋有前后花园及地下室，前后花园及地下室在广告中是买一层送一层，就是买住房送前后花园及地下室，地下室需要通过原告住房才可以进入，前后花园和原告住房是连成一体的，原告随时面临房子被停止使用并被被告无偿收回，原告不能接受。且合同第十五条第三款约定被告迟延办证，违约金只有千分之一，数额太少，原告不能接受。原告发出协商通知，多次电话及现场沟通，但都遭到被告拒绝。被告虽然在认购书上载明原告已知悉开发商出示的商品房买卖合同补充协议书，但只是被告单方主张，但事实并未出示。认购书的该约定也是格式合同，也是免除被告主要责任，加重原告主要负担的内容，应为无效。二、认购书一般具有邀约性质，但如符合相关法律法规规定，且收取房款的，应认定为商品房买卖合同，因被告确认已收到房款，该认购书等同正式的商品房买卖合同，如果认购书已明确商品房买卖的具体条件，买受人拒绝签订正式合同，违约责任应由买受人负担，如果没有明确具体条件，相关违约责任由开发商负担。三、关于协议书是真实的，并非原告自行杜撰，东莞房价现在大幅上升，原告没有理由拒绝履行合同，原告也不存在资金不足、无法履行合同的情况，合同没有签订的原因是被告擅自增设不合理条款并拒绝协商。原告录音中也提到该协议书的内容，且被告工作人员也承认该协议书，被告的代理人也确认了该份录音。四、原告参加同达公司50000元抵100000元的活动，被告也确认，应在本案中一并处理。
庭审过程中，原告主张其请求解除合同的理由为被告提供的《商品房买卖合同》及《协议书》擅自增加认购书上没有约定的、不合理的、违法的内容。其中《协议书》第二条第二项的特别约定，原告如果签名确认，随时面临着前后花园、地下室可能被无偿收回及停止使用的情况，原告不能接受；还有合同附件五第13条第6、7点原告不能接受，因为迟延交房与迟延办证是不同的法律关系，应该可以同时适用两项违约责任，但规定不能叠加。被告则表示其是基于原告解除合同的申请同意解除合同，原告要求解除合同行为本身就是违约行为。、
【法院裁决】
本案争议焦点在于：一、原、被告双方签订《认购书》的效力。二、合同履行过程中，双方是否存在违约行为，是否应当承担违约责任，合同是否解除。
关于争议焦点一。案涉《认购书》是被告为了出售XX居的商品房而预先拟制，重复使用且拟制时未与原告协商的合同，属于格式合同。《认购书》是原告与被告签订的合同，依法成立生效，双方均应履行合同义务。但《认购书》中“鉴于”项下的条款约定“原告确认在签署该认购书后，不以修改删减示范文本或增补示范文本中未显示条款为由，而拒绝签署商品房买卖合同等文件”，该约定排除了原告作为合同当事人平等协商以及合同自由的权利，属于无效条款。
关于争议焦点二。其一，原告提交了《协议书》复印件、房屋平面图复制件以及《商品买卖合同》复制件拟证明双方签订正式商品房买卖合同时，被告擅自在《商品房买卖合同》、《补充协议》、《使用协议书》上增加了《认购书》中没有约定的、不合理的、违法的内容。但原告提交的《协议书》、房屋平面图是复制件，并未提交原件核对，被告又予以否认，则《协议书》、房屋平面图不能作为认定本案事实的依据。两被告提交的《商品房买卖合同》虽未复制件，但是被告确认了该证据的真实性，本院采信原告提交的《商品房买卖合同》就是被告当时提交给原告的合同。
其二，原告指出被告提交的《商品房买卖合同纠纷》存在多处不合理之处，并要求被告予以修改，被告拒绝修改，原告不同意签订《商品房买卖合同》并要求退房、接触合同。原告提出修改的内容多为《认购书》未约定的内容，原告不能接受《商品房买卖合同》的条款，经协商，双方未能就具体条款达成一致意见，并非原告单方拒绝签订《商品房买卖合同》，故双方对于最终未能签订《商品房买卖合同》均不存在违约。原告主张两被告违约，应双倍返还定金并支付定金50000元的逾期付款利息，被告主张原告违约，被告有权没收两原告定金50000元及首期款520452元，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。
其三，原告于2016年1月23日向被告公司提出退房及解除房屋买卖合同的申请。被告于2016年2月20日向原告发出《同意解除合同通知书》，载明同意原告提出解除商品房买卖合同及《认购书》的要求，原告于2016年2月21日收到了被告该通知。则双方就解除商品房买卖合同达成了合意，双方商品房买卖合同于2016年2月21日解除。
其四，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已向被告支付了定金50000元、首期款520452元，合同解除后，被告应在合理期限内将该两笔款项返还给原告，但被告至今未向原告归还该两笔款项，故应赔偿原告损失，故被告应支付原告逾期付款利息，逾期付款利息以570452元（50000元＋520452元）为本金，从合同解除的次日即2016年2月22日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。对原告超出前述范围的诉讼请求，本院不予支持。被告已对案涉商品房办理了网上备案手续，原告有义务协助被告办理案涉房屋网上备案撤销手续。只有被告主张原告拒绝协助被告办理案涉房屋网上备案撤销手续造成被告损失的问题。被告未举证证实其曾经要求原告协助办理案涉房屋网上备案撤销手续，其请求原告赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
法院判决如下：
一、确认原告与被告于2015年12月27日签订的《认购书》于2016年2月21日解除；
二、限被告于本判决发生法律效力之日起五日内向原告返还定金50000元；
三、限被告于本判决发生法律效力之日起五日内向原告返还首期购房款520452元；
四、限被告于本判决发生法律效力之日起五日内向原告支付逾期付款利息（以定金及首期购房款之和即570452元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月22日开始计至付清之日止）；
五、限原告于本判决发生法律效力之日起五日内提交手续，协助被告办理网上备案撤销手续；
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