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文｜张茂荣 滕昭（全国）房地产辩护律师项目组执行官辩护律师
今天（圣诞节下班第五天），滕昭项目组接到深圳市东莞市人民检察院绿本小产权房裁决：获得胜利，否决原居民明确要求证实合约合宪、退还房屋、缴付二十年微角的全部诉请！
基本此案：
所涉房屋为绿本小产权房，2007年9月28日注册登记于原居民刘某兄弟二人赠与（产证写明迟滞商品房），相继发生三手行大运进行买卖；
2008年11月20日，经广东明轩辩护律师房产公司缔造，刘某兄弟二人以60多万元受让给确凿买主周某；
2013年3月26日，确凿买主周某又受让给再来买主周某兴；
2016年3月1日，再来买主周某兴又以139.8万元受让给V774104买主黄某（受托人），黄某办理手续了电力转让相关手续；
2017年4月刘某向龙岗高等法院控告，明确要求证实《府第受让合同书》合宪、退还房屋并索赔2008年迄今的房屋微角！
原告诉称：
原告原居民刘某控告指出：买主不是村中居民，所涉房屋是在集体土地上建设的府第，司法机关不能向村中居民之外的第二人受让，村中居民两户根本无法保有几块集体土地，故受让合约合宪，买主应应退还房屋并索赔二十年来的微角。
原告坚称：
作为最后胡尔坎买主黄某中间人，本项目组指出：1、根据最高人民检察院《关于该案保险合约纠纷案第十四条问题的说明》第二条规定，保险合约曾效力与出卖人是否保有卖方所有权或行政处分权毫无关系；2、刘某兄弟二人受让所涉房腺萼达二十年之久未曾提出过异议，相关三份行大运保险合约均是各方当事人真实意思表示，均属有效率；3、2004年出台的《深圳市龙岗龙岗两区城市化土地管理办法》已将包括所涉房屋所占用土地内的深圳全部土地实现了国有化，所涉房屋所占用土地已转为国有性质，房屋在受让前已经政府证实，取得房屋产权证，为国有土地上所建合法建筑物；4、黄某按合约约定占有使用所涉房屋，按期缴纳电力费迄今，属有权占有，与刘某兄弟二人之间不存在合约关系，没有违约行为，黄某明确要求黄某缴付房屋微角没有法律依据。
高等法院观点：
深圳市东莞市人民检察院经该案指出（裁决原文）：所涉房屋虽系府第，但经申报历史遗留违法私房后，已由深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局核发房产证，且东莞市农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，所涉房屋不存在原告主张的法律、行政法规禁止受让的情形。双方签署协议后，原告已向买主交付房产，并办理手续了电力转让相关手续，近十年来均未明确要求退还，故《府第受让合同书》为双方基于房屋进行买卖的真实意思表示而签署，合法有效率。最后手买主黄某（受托人）依据与前手买主签署的《府第受让合同书》有权占有使用所涉房产，原告诉请其缴付房屋微角缺乏理据，不予支持。
2018年11月9日裁决：否决原告刘某的全部诉请，案件受理费3148元由原告自行负担。
滕昭说：绿本房合约有效率，但无法办理手续转让相关手续，风险依然存在
1、绿本小产权房受让合约有效率。不同于违反规划、没有报建相关手续、没有取得房地产证的其他小产权房，所涉绿本房初期也属于违法建筑，但依据《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（简称《若干规定》）申报确权发证后，使用权即合法化，受让合约有效率；
2、非法律和行政法规曾效力性强制性规范不能认定合约合宪。《若干规定》虽然规定除市政府另有规定外，违法私房证实产权后严禁进行买卖，但该禁止性规定并非法律和行政法规层级，且不属于曾效力性强制性规范，不能作为认定合约曾效力的依据；
3、绿本房不能转让的事实并不影响受让合约的曾效力。所涉房屋为绿本迟滞商品房，房地产权注册登记部门不予办理手续转让注册登记行使的是行政管理职权，限制的是不动产物权的行政处分行为，只对引起房屋物权变动的合同能否继续履行构成影响，并不能影响对合约曾效力的判断；
4、合约具有相对性，行大运合约后手合约曾效力与前手合约毫无关系。根据《广东省高级人民检察院关于该案房屋保险合约纠纷案的指引》第九条规定，房屋行大运进行买卖中，前手保险合约被证实合宪，不影响后手保险合约的曾效力，所涉三份《府第受让合同书》曾效力相互独立，即便确凿买主拖欠原告购房款，后手买主也不负有连带责任；
5、受让合约有效率，购买依然有风险。虽然绿本小产权房受让合约有效率，但是无法办理手续转让相关手续，房屋始终无法注册登记在买主赠与，合约客观上无法全面履行完毕，拆迁时也会遇到障碍，建议还是谨慎购买；
6、术业有专攻，楼事纠纷找滕昭。深圳历史遗留违法建筑纠纷（析产纠纷、离婚纠纷、继承纠纷、赠与纠纷、受让纠纷、拆迁纠纷、备案纠纷、行政纠纷等）争议大，法律规定不明晰，一般人很难理清，但是滕昭项目组深圳总部的核心业务之一，仅2018年本项目组已代理多起，积累了丰富的实践经验，欢迎客户委托咨询。
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滕昭说：“滕昭说，说楼事”简称，滕昭辩护律师楼事观点，不可不知。
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