双限房是大产权还是小产权「e公司观察」保障房申请是否应查验收入？-小产权房网

历史上，保障房主要保障的是低收入者，主要是廉租房和经适房，都有苛刻的申租和申购条件，为的是不让中等及其上收入群体钻空子。

以2009年北京市政策为例，经适房申请人人均收入高于廉租住房保障收入标准(610元)，且最高不超过廉租住房保障收入标准的1.5倍(915元)，即人均月收入介于610元至915元之间。北京经适房1平方米6000元左右，一套70平方米的经适房（大多超过70平方米），售价达到42万元，符合条件的三口之家，按照非常低的花销水准，每月攒1000元，三四十年才能买一套，如果是首付3成，需要月供1600元左右。

符合要求的家庭，既很难凑齐首付，也无法支付月供。

同时期，深圳经适房也在热销，根据2007年申请桃源村三期经济适用房的条件要求,申请人2006年至2007年家庭人均年可支配收入应连续两年低于23252元；同时,在2007年12月25日,申请家庭总资产不得超过28万元。桃源村三期一套70多平方米的经适房,当时购买均价为每平方米5000元,大概需要35万元，按照月收入水准很难购买这样的房子。当时有媒体报道，该小区停着相当一部分价值在20万元以上的车辆,其中不乏宝马、奔驰等名车。

绝大多数符合条件的购买者是没有能力购买这些住宅的，而有能力购买者，又不符合条件。但是房子还是要卖出去，只能按照购房者递上来的资料做形式审核。当时购房者需要提供所在单位(或街道办事处)出具的住房、收入情况调查和审查证明，由经适房项目建设单位审核通过才可。不过这些审核很容易沦为形式。经适房远低于市价，太多的人想购买，有门路者会通过各种方式降低无门路者的概率。

经适房甚至成为政府为一些群体解决住房的通道，比如2011年出售的侨香村的购买群体是党政机关事业单位职工，包括教师、医生等群体。房源大的超过120平米，因为容积率低，比较豪华，当初售价不到5000元/平米，10年后上市，售价超过10万一平。龙悦居4期是深圳最后一批经济适用房，分配对象主要是保障房申请历史遗留人员，包括深圳参战退役人员，以及转业的原基建工程兵。2013年，龙悦居的出售价格仅约5170.67元/平米，2019年上市后高峰期价格涨到12万元/平米。

经适房只剩下一个名头，在上述两个楼盘申购中，应该不会查验购房者收入情况。

时到今日，上述两地政府取消了经适房。因为房价涨的快，两地又推出了低价房，其本意并非作为经适房的替代品，可能更多是为了从数据上降低均价，但是发展到后来跟经适房越来越像。比如北京市推出了双限房，要求3人及以下家庭成员家庭年收入在8.8万元及以下，家庭总资产在57万元及以下，这个收入水准购买北京房产也很不容易。从实际情况来看，很多收入不错的家庭买到了双限房。

深圳市推出的安居房和人才房，不考察收入情况，可能是因为之前在经适房中找到了教训。北京市对共有产权房的申请者没有收入限制，深圳估计也会如此。可见政策性住房中，取消收入限制成了大趋势。

为何减少了政策性住房的收入要求？

因为之前公布的最高收入要求事实上太过苛刻，基本上不可能实施，政府查验收入和资产的能力有限，很容易规避。政府只能从其他方面着手限制投机行为，比如将政策性房屋建的容积率更高，得房率更低，取得产权条件更严苛，位置更偏远，配置更差。

这可能也是一种进步，政府采取更为务实的态度来对待保障问题，可能是出于一种假设：安居房、人才房并不像想象那么低廉，诸多限制会筛选出刚好符合标准的购房者，有能力购买商品房的不会愿意出手，没有能力者也不会申请。安居房要排队申购，需要很多年，位置还不大好，那些急着买商品房的也等不起。

从海外经验来看，新加坡、香港对福利性房产的申购都有收入限制，不过收入的要求都比较理性客观，比如香港要求一人及家庭申请者月收入上限分别为3.3万港元及6.6万港元，家庭资产限额分别为92.5万港元及185万港元。如果是首置盘（针对夹心层），单身的要求月薪在3.3万港元到4.29万港元之间，两人及以上月总收入要求6.6万元到8.58万元之间。

最近西宁250套经适房配售，要求申购家庭人均年收入低于6万元，如果有车价格不能超过10万元，房屋单价4300元左右，总价大概30万元左右，这个收入水准买房并不是很困难。这说明地方政府可以核定相对合理的收入水准。