小产权房网银行通过信贷业务把资金发放出去，最关心的就是企业未来怎么还？
以项目贷款为例，企业融资建设项目后，主要靠项目建成后产生的收入来偿还贷款本息。
项目产生的收入是这笔贷款的第一还款来源。
如果在这笔贷款中，企业提供了担保方式，用一处房产做抵押，那么房产就成为这笔贷款的第二还款来源。
假设项目建成后经营不善，产生的收入即第一还款来源不足以偿还贷款本息时，银行就要将房产拍卖产生的第二还款来源来偿还剩余的缺口。
在农信社信贷管理比较粗放的年代，部分农信社只关注是否有担保抵押，就大胆地发放贷款，形成了本末倒置的情形。
无论担保措施多么充分，我们始终要更加关注信贷业务的第一还款来源。
一、担保措施
目前，我国的担保方式有5种：抵押、质押、保证、留置和定金。
而信贷业务只涉及3种：抵押、质押和保证。
大家应该对抵押、质押和保证都比较熟悉了，但是有一些点还是需要注意。
抵押和质押对应的是物，保证对应的是人。
举个简单的例子，小王名下有A、B、C、D四处房产，如果用名下的A房产做抵押，那么未来银行处置的时候只会打A房产的主意。
如果小王个人提供保证，那么，小王名下的四处房产都处于被银行处置的风险，银行可以动任意一处房产。
因此，对于担保人而言，提供保证的风险比提供抵押的范围更广。
担保看起来简单，大家要去体会两者的效力区别。
信贷业务中的押品对应的就是抵押和质押中的那个物。
二、哪些财产可以作为押品
各家银行对押品的认可范围大致相同，主要还是因为我国《物权法》里对可以抵押质押的财产都进行了相应的明确。
可以抵押的财产有：
1.建筑物和其他土地附着物；2.建设用地使用权；3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4.生产设备、原材料、半成品、产品；5.正在建造的建筑物、船舶、航空器；6.交通运输工具；7.其他。可以出质的财产有：
1.汇票、支票、本票；2.债券、存款单；3.仓单、提单；4.可以转让的基金份额、股权；5.可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；6.应收账款；7.其他。这些可以抵质押的财产需要记忆吗？
有一定经验的信贷客户经理实际上已经在日常工作中形成了条件反射，
初入信贷行业的小伙伴需要做一些刻意的记忆。
首先，所有的押品都必须是未来能够转化为现金的财产。
其次，可以抵押的财产就是房子、车子、土地（指土地使用权）、机器设备和存货这么几类。
这些物或有搬不走，或搬不动，或不容易随身携带的特点。
可以质押的财产是票子和权利等资产。
票子包括现金（应收账款）、票据、存款单、仓单、提单等等，权利包括著作权、商标等等。
都是可以方便随身携带或者无形资产类资产。
了解了这些特征，记住这些押品，有利于我们后续对相关信贷业务品种的学习。
比如我们学习保理的时候，会提到的应收账款质押融资；在学习贸易融资时，会提到的仓单质押融资。
再比如在质押财产里，没有提到的仓储货物。
信贷业务有一类业务，叫货押融资业务，或者是货押融资里的标准化业务保兑仓。
这里的“押”指的是质押。
根据我们前面对抵押质押财产的分析，也就很容易理解货物可以成为质押财产。
再延伸一点，保单、黄金、股票、基金、银行理财产品都可以是质押财产。
每家银行都会对信贷业务的押品管理出具相应的管理办法，大家可以查询所在银行的制度，就能知道自家银行押品有哪些。
三、银行对押品的偏好性
一家企业可以提供多种押品时，银行有没有偏好性？
当然有。
对于可以抵押的押品，银行更喜欢现房、土地，对于机器设备或存货之类的会比较谨慎。
因为房子、土地这类财产的价值相对稳定，变现能力相对较强。大部分人都会买房子，而只有小部分的人需要机器设备。
对于可以质押的押品，银行更喜欢现金、存单、凭证式国债或者银行承兑汇票，对于收费权、商标权这类权利会比较谨慎。
相对于存单、银行承兑汇票而言，收费权、商标权这类财产的价值不容易评估、价值波动可能也会比较大。
关于押品的价值稳定也就影响了我们接下来讲的押品的抵（质）押率。
先看看抵（质）押率的公式。
抵（质）押率=押品担保债权本金/押品评估价值*100%
举两个例子来说明抵（质）押率的含义。
客户A想向银行申请一笔700万元的贷款，计划拿一套房子做抵押。
假设住宅的最高抵押率为70%，
如果客户A想如愿从银行拿到700万元的贷款，那至少得拿出评估价值为1000万元的房产。
计算过程：押品评估价值=担保债权本金/抵（质）押率=700*70%=1000万元。
如果这套房子最终评估价值1200万元，那这笔贷款中，房子的抵押率为58.33%。
反过来，
客户B想向银行申请一笔贷款，拿了一栋价值1000万元的住宅楼做抵押。
假设住宅楼的最高抵押率为70%，
银行给客户B最多可以发放700万元的贷款。
如果，最后银行给客户B发放了500万元的贷款，那这笔贷款中，房子的抵押率为50%。
再来一个复杂一点的。
客户C向银行申请1000万元的授信额度，其中300万元的银行承兑汇票，700万元的流动资金贷款。
计划用评估价值为1000万元的房子为流动资金贷款做抵押担保。
300万元的银行承兑汇票成了无担保的债权本金；
700万元的流动资金贷款是有担保的债权本金。
这套房子的抵押率=担保债权本金/押品评估价值=700/1000*100%=70%。
实际工作中，银行会给每一类押品都设定最高抵（质）押率。
价值波动越大的押品，最高抵（质）押率是越低的。意味着同等金额下，能担保的债权本金是越少的。
我们这里说个大类情况。
房屋、土地的抵（质）押率一般不超过70%。其中，住宅>商业用房>工业用房；住宅用地>商业用地>工业用地，一般是70%-60%-50%。
交通工具一般不超过80%，机器设备抵（质）押率不超过40%，应收账款类一般不超过60%。
像债券、股票、基金、理财产品，根据品种的不同，最高抵（质）押率不一样。
比如货币基金、债券型基金、股票型基金最高抵（质）押率依次由高到低。
能达到100%的，基本上只有现金类押品，比如定期存单、定期存款还有保证金。
大家还是要看自家银行的规定。
四、押品的估值管理
信贷业务有短期有长期，特别是长期的贷款，对押品的价值监测也是很重要贷后管理工作之一，因此就需要银行对押品定期进行重新估值的工作。
如果押品价值快速贬值，我们就需要及时采取相应措施，比如提前处置担保物，或者要求融资人补足担保。
像债券、股票、基金等金融类的押品，重估频率分季度、半年、一年。
比如股票一般一季度就需要重估，债券一般为半年，政府类债券一年重估一次就够了。
房屋、土地一年，应收账款类大多也是一年，汽车半年。
这些并不需要太多记忆，基本上根据我们的生活常识就能猜出个大概。
对于这些押品的首次评估，主要以外部评估机构评估为主，只有少部分的低风险业务银行自己做内部评估。
贷后管理的重估，主要以银行内部评估为主。
当然，请外部评估机构是付费的，根据评估价值1%-25%收费不等。
对于房屋类押品，评估价值在一定金额以下，会按照笔数收取费用。
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