小产权房网按理来说，亦庄的均价也得4万多呢，再说了，1万的这个均价，在北京不可能出现，就是默默无闻的远郊区，至少也得2万多了。
所以，这8990元/㎡的房子是有猫腻的吧。也是我怀着好奇心去看了看相关的资料。（下两图点击可放大）
在没看新闻之前，我第一反应是不是回迁房，小产权房这种，不过结果让我大跌眼镜，居然都不是：
而且我还真在某贴吧上看到了这个神秘的特价项目：（截止发稿前，该帖子已经被删）
原来这个项目在亦庄河东区，据说：开发商提供返租服务（包租服务），以均价8990元的49平方米特价房为例：
交房后，开发商直接把房子承租过来，然后以每月支付4000元的房租；房子的注册地址也能出租，每年租金1.5万元。
这样一来，购房人每年可以到手6.3万元。即便房租不涨，总价不到45万元的房子，用7年时间就可回本。
这诱惑太多，让人有点想买，这个神奇的楼盘到底是怎么一回事？
其实这就是一个佯装成住宅的厂房。也就是很明显的“工改住”性质。
这个“上东国际”位于亦庄经海路与科创十六街交汇处，但售楼处却在6公里外的马驹桥。这不是重点，重点是：为何这种房子只卖8990元?
实际上，是因为工业用地本身拿地总价比住宅或是商服地块低很多，也就是千万级别。说开了，如果有不良企业想躲避检查卖房回血，只需要包装一下，就算卖个几千一平，从地价角度上说，也是赚的。（当然这种事情被曝光被叫停是迟早的事）
位置上看，这个楼盘有些卖点：距地铁站几百米，楼下就是通明湖公园，精装修、连冰箱等家电都有...话说这“工改住”的楼盘居然还有区域交通图，也是煞费苦心啊...
工业用地、低总价，那问题来了，有房本儿吗？答案是显而易见的，没有。
与商品房开盘所需的“五证”不同，有记者去暗访这里，售楼人员亮出了“四证”：土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，独缺预售许可证。
不过项目公示的土地证复印件也是写清了，这个地块是工业用地。
我们知道，住宅用地都是70年出让产权的，“四证”标注土地性质均为工业用地，期限为2010年至2060年，50年产权，本质就不一样。
而且项目佯装成楼盘，但其性质类似于厂房。这正是其没有预售证的根源所在，当然未来也不会有预售证。
如果大家看到市面上的低价房，小广告、骚扰短信等等，都要仔细甄别，不过，使用这种不太正常宣传方式的房子，估计都不是什么正经的住宅。
售楼人员介绍，这只是特惠价，其他房源均价是1.05万到1.35万元之间。但这个价格至多是同区域商品房的三分之一。的确，亦庄开发区目前二手房均价在4.2万/㎡左右，出现这类低单价的房子难免会吸引人的目光。
从上图楼座排布上就可以看，就不就是一个工业厂房吗？结果还包装出户型的样子，在售楼处展示的两套样板间则完全是按照住宅布置：卫生间、厨房、卧室应有尽有。
而且售楼人员还说本来是有几栋楼在售，有一栋已经售罄，另外还有所谓配套的：食堂、办公楼、科研楼。
据报道：
与沙盘上5栋楼一摸一样的图片出现在行业媒体北极星电力网上。网站披露，这里是北京华东电气公司的“绿色”开关设备产业基地项目，分为四期建设。
眼下对外销售的这栋正是计划今年建设的四期工程、即1号厂房；而已经售罄的另一栋，则被称为综合楼，与剩余3栋一样属于前三期工程。
据悉，项目地块的所在地已经有4栋楼建好，但供地还被围挡着，在售的楼栋目前还没建设，而且销售还说，这栋楼计划今年6月开工，明年4月交付。我的天，10个月，要知道现在住宅都是两年~三年的工期，不说别的，这个建设速度难免引人生疑。
当然了，前面就已经说了，这个“特价房”显然是不正规的，因为根据现行规定，工业用地禁建住宅。所以：如果“头铁”买的话，就跟现在的商住一样，不能贷款。
也由于是工业用地，购买这些“房子”根本不会有房屋买卖合同，说白了就是“以租代售”，也只有使用权转让合同所代替。
来看合同：
甲方（中房乐居房地产经纪公司）与项目土地方北京华东电气股份有限公司及北京华东科创公司签订了《合作框架协议书》，具有本项目合法的开发、运营及销售权。
“四证”与合同都明确，土地年限到2060年届满。根据约定，年限届满后，该房屋使用权仍归购房人所有，如遇市政拆迁，房屋拆迁补偿款也归购房人所有。
售楼人员也说：“这个房子一栋楼有一个大房本，并无法给每户分割房本。”
无房本、40年土地年限、无法贷款，而且连预售许可都没有。
据说还真有去买的。可见价低相当吸引人。
而且售楼人员还能帮做“分期付款”，怎么样，是不是感觉超级贴心？
上文也说了，7年就回本，but，售楼人员与土地方各执一词：
售楼人员说：“土地肯定是华东电气的，房子是中房乐居投资的”。所以到底谁在说谎不得而知。但土地方华东电气公司称：园区并没有进行住宅名义出售。园区验收后，就会使用。
另外，工地也贴着一份落款为华东电气股份公司的公告：
该项目立项批复为非住宅，不可以住宅方式出租出售；水电气热价格不能享受住宅标准；不允许分割销售；如发生购买租赁行为，由购买人、租赁人承担一切责任。
这种“工改住”项目在无法出售产权的同时，还以转让使用权的方式变相销售。
楼盘是否是真住宅，要仔细甄别！
买房还那么如何甄别呢？
假设你是一个买房小白，去看新房也好，现房也罢，一定一定一定去售楼处多转一转，正经的项目都会摆出相关证件，如果是顺销楼盘，“五证”是齐全的：
土地证
建设工程规划许可证
建设用地规划许可证
建设工程施工许可证
预售许可证
如果是待开盘楼盘，暂时缺预售许可证，不过，也要甄别出土地性质：一般来说，土拍中：R2类住宅用地、F1、F2混合公建用地都是含有住宅的。当然现在的土地证会直接显示出是否有住宅。
另外，对于市场上所谓的“商住”，土地证上也会明确写出“商业、办公”用途。
很多购房者会疑问，那这么说，所有北京的特价房都有坑？显然不是。
在北京市场上，因为存量大，房源多，住宅项目上出现特价房是很正常的。而且有些项目会推出比较不错的房源当特价房，这样的房子对于购房者来说买到就是赚到。
尤其是像亦庄这类片区供地多、新盘也扎堆的区域上，五证齐全的住宅项目，出现特价房是很正常的，购房者可以根据自身需要选购。
最后我们来说下亦庄的住宅分布，基本集中在亦庄河西区和亦庄路东到次渠的部分。
这里扎推了十余个项目。均价在5万/㎡左右，部分项目会有一些特价房源，部分房源价格是可以做到五~六环普宅标准的，即为374万左右。
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