小产权房网·家里人给首付，自己流水=月供*2的时候；
·家里人给首付，家里人帮忙月供的时候；
·家里人给全款的时候（土豪请随意）；
·自己（夫妻两人）3年的收入是这套房子的首付的时候；
·你有大额信用卡跟熊心豹子胆的时候；
确定购买名额→确定预算→确定购买目的→确定目标区域、板块→找中介约房子→辗转反侧看好多套→确定具体小区及标的→查册→约业主洽谈合同细节→签署三方约→交定金→网签→赎契→办理按揭手续→同贷书下发后递件过户→缴税→给首付→出房产证→抵押银行放款→交楼→简单翻修入住
相比二手房，一手房的流程会相对简单粗暴跟戏剧性很多：
地铁看到楼盘广告→心动→致电问啥时候开盘→去现场看看沙盘跟样板房→排队摇号抢筹→中签→签署认购书→交定金（有预售证的可以交首付了）→觉得决策太仓促后悔想退定→无奈退不掉→统一办理按揭手续→坐等两年之后交房→整体装修→半年后才能入住
3.那么首次置业要有哪些需要准备的
资料准备
资料方面要准备的内容大致为：购房资金、身份证、结婚证、户口本、居住证、工作证明、收入证明、银行流水（半年）、按揭银行的银行卡、名下房产情况查册（部分需要担保的买家还需要家庭成员的以上资料）
其实这些要准备啥的资料中介小哥也会告诉你，从业人员都懂，开水菌也不用强调太多，倒是真买房的小伙伴务必记得让中介小哥们给你列个清单回去准备，别口头说说带这带那，结果等到递件那天才发现户口本还在老家就真的很崩溃了······
买房不是一朝一夕的事情，绝对不是随便找个中介一交钱就成甩手掌柜坐等交房的过程，按照小开水以往的经验，（觉得买个房子需要多少时间呢？）买房的最佳时间至少空置在35天左右，这个时间必须是预留的。这是一个大数据统计结果，这是大多数买房人成功第一次买房的平均周期。
一般买房都要确定预算，选择区域等，这个过程如果自己做的话基本就要花3~5天时间，更多的时间是实地看房、比较和挑选。这是一个比较漫长的过程，少则两三个星期，多的话几个月不等。开水菌见过最漫长的看房看了十几年，是谁我就不说了，常规来说的话在没有专业人士陪同或者非行内人去选择房子的话由于在选择房子的过程当中往往容易忘记（在乱花丛中迷失自己）自己的实际需求：一会儿看到装修好的就心动；一会儿看到周边商业配套发达的又心动；一会儿看到板块规划好有投资前景的心动；一会儿又被人怂恿买学位房；一会儿又说这小区怎么这么又旧又丑······
觉得哪套都不错又因为预算原因觉得哪套都不完美，找不到100分的房子就不出手，这往往是新手入市阻碍的一个最大通病。一套地段、楼龄、环境价格能给80分的房子（那么小给谁住啊···放弃了，被人买了，回家又后悔），然而一套十全十美的房子（哇，这儿真棒！一看价格，尼玛怎么那么贵，看看自己的银行卡实在预算不足，白跑一趟浪费时间）
所以看房的过程往往容易让人身心疲惫心烦意燥，因为看房子要么可选择的板块太多（漫无目的型）或者太少（具体指定只买某个小区结果放盘太少），买得起的看不上，看得上的买不起。其实这些都是对自己的客观认识不足，对市场认识不足，预算和标的区域及类型选择没做好的结果（意识问题）再到下一个阶段，跟房东或者开发商谈判或者协调签约，这至少又需要一个多礼拜，而且很多时候谈着谈着又发现业主会有新的要求，楼市政策又突然提高门槛等等···
建议准备置业的读者们在选房子的时候走两个极端：
1.没看几套房全凭直觉匆匆做决定，速战速决签约了事（适合都市小白领上班族没时间）；
2.犹豫不决地去看了一套又一套一套又一套，不停地纠结比价最后把自己的耐心也磨没了，从年头看到年尾。年头看的那套不错的300w两房两厅如今也450w了，虽然这样会错失了最佳的购房实际，与原本心仪的房子失之交臂，预算不变，越看越小越看越远，但是能练就一双金金火眼哦（这种基本都是全职妈妈的做法，有大把大把的时间去看房子，拿出了挑奶粉的心态去挑房子）
当然你还有第三个选择，找个像开水菌这样的专业买房咨询人士给你出谋划策，深度挖掘真正合适自己的购房需求，拟定合理的置业计划，选择适合自己的标的，明确自己的这套房子买下来到底是自住还是投资，怎么买，怎么贷，怎么还，多久卖，怎么卖等等，省时省心哦
当然，很多人第一次买房之所以要花那么久时间（或者说拖那么久时间）往往是因为这辈子至今还没有买过交易数额那么大的商品，平时打个车都舍不得的人，一下子你让他花个300w这是相当不情愿的（开水菌面对这种拖沓的情绪很多时候也是很无奈的，预算需求都明确了，咨询的读者就是犹豫不决舍不得一下子花那么多钱，从而在这拖时间，说实在的拖久了对自己的也无益，要不业主返价了要不就被别人买掉了又得再花时间去找，到头来懊悔的还是自己）
4.购房预算怎么做？
买房的全过程里，很重要却很多人没做到位的一步，就是购房预算。上面提到了买家们往往容易高估自己的实际购买力，导致在购房中出现一系列问题。那么在置业过程当中我们的财务方案就显得尤为重要了。
第一次买房的小白的购房预算往往是非常有限的（毕竟都是自己的血汗钱，当然这里就不讨论那些家里给个1kw直接拿下一套广粤的土豪宝宝们了），手上的资金要怎么用这一点就显得尤为重要了，很多人就会觉得，手头的现金当然是拿来给首付啦，能贷多少贷多少啊！这个道理老子当然懂···
。同样影响首付比例的因素还有个人流水、赎契金额、评估折算、税费、装修、家具家电、按揭评估、中介佣金、交通误工、月供预留、政策调整等等····
所以财务方案可不是大家想的这么简单说：我手头有90w，30%首付我理论上能买得起300w的房子。
如果你真的这么干了，结果往往只有两个：
1.由于首付金额不够所以四处找亲戚朋友借钱。
2.凑不上首付的钱所以无奈只能赔付高额违约金，真是赔了夫人又折兵。
所以每套房子的情况不一样，他们对应的首付比例情况也是不一样的，特别是二手房。一手房的话本来来说是比较容易测算的，但是由于现在ZF限售限价的原因，双合同（房价+装修款）三合同（房价+装修款+车位）的出现，你的首付计算方式就变得不是那么简单了。
另外除了首付之外，我们是否还需要预留一部分月供款项这一点要结合自己的收入情况跟家庭情况来定了，这里如果展开来说讲的话又是一篇万字长问。
装修方面，如果你买的是一套精装修的一手或者业主清场时候家具家电都原封不动地留给你的话，那么你大可不必预留这样一个预算；然而实际情况中，每个人的预算都并不会算那么清楚，慷慨的业主也并没有那么多。所以往往业主都是清场走人留一个空房子给你的。或者说这房子之前出租做职工宿舍或者办公，根本没法直接入住需要大动干戈重新装修的，那么装修预算就显得尤为必要了，这个预算多少需要根据房子大小以及房屋现状才能给予准确判断，但是一般来说，大翻修简装的话2k/㎡，精装4k，豪装的话7k~1w一方都是有的
普及三个观念：1.现金总额；2.可动用现金总额；3.预留资金总额：
1.现金总额：包括你所有的银行存款、理财（注意到期时间）、亲戚借款项；
2.可动用现金总额：假如你有现金总额100w，但是你是一个小老板，需要预留30w左右用来作现金流，那么你的可动用现金总额即为70w；
3.预留资金总额：预留资金的用途有很多，需要预留多少需要考虑自身的情况而定：父母医疗资金预留、公司现金流资金预留、子女教育资金预留、月供资金预留等等····
然后可用现金总额=首付+税费+装修+家具家电+中介费+交通误工+垫资赎契费用+按揭评估+评估折算·······（具体情况具体分析）之后再除回相对应的首付比例可以计算出你合适的购房总额（广州首套首贷无按记录30%、首套首贷有按记录40%、二套无按50%、二套有按70%）
首付比例应该给多少1.充分利用好国家给你的贷款福利2.采取降低首付比例，拉长还款时限的模式，预留现金流，通过采取组合贷款产品的模式，提高贷款比例3.开水菌还有一点建议：每个月的还贷金额不要超过家庭（自身）收入的50%
所以能贷多长贷多长，能贷多少贷多少，量入为出，看菜吃饭，有能力的就尽可能让自己负债（翘杠杆），十年之后的你会感激现在艰苦度日的自己。
一、根据手中预算/工作地点选择位置、面积
看交通：第一套房一般是用来自住，主要要看去市区、工作单位等地是不是方便快捷。
看周边配套：是否有大型购物中心、超市、菜市场？是否有幼儿园、小学等？附近是否有医院？这些周边配套决定了居住后的日常生活是否足够便利。
看开发商、建筑商：开发商资质如何？是否证件齐全？交房时间及交房标准是怎样的？
我们在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
三、户型之间如何比较选择？
看楼间距，通过观察不同时间房间的采光效果来确定楼层。楼间距通常情况下泛指同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。如果楼间距太近的话，即使是南向房子也可能会出现采光不足的情况。
看户型，户型方正，南北通透为佳，户型方正的话户型的实际利用率更高，拐角多会占用实际居住面积。
你为什么要买房呢？是因为结婚需要房子、孩子上学需要房子？还是说担心房价要涨，再不买房就上不了车了？
一般来说，我们买房无外乎这两种原因：刚需自住、买房投资。不管是刚需买房还是投资买房，我们都希望能买到未来有上涨空间的超值房子。
小鲨今天给大家分享一下我们在有限成本的情况下该如何选房。
问题1：什么时候买房最合适？
如果是刚需，一句话，买房要趁早。未来一段时间央行去杠杆的政策变化应该不会太大。市场上的钱少了，我们借钱就要付出更多的成本，虽然银行贷款的基准利率不变，但是近年来房贷各银行的上浮利率不断上调，同样100万贷30年，你可能要多花30万的利息。所以买房要趁早。
买房投资主要看两点：标的、流动性。标的，就是买哪里的房子，长期来说，决定了房子的价值和升值空间。
其实在国家的调控政策下，购买房地产的限制越来越多，房子的流动性不断下降，房地产的赚钱效应已经没有前几年那么大了。
每个人的买房需求不同，但笼统说，买房主要需要看的有地段、交通、小区、楼型、户型、楼层、采光等。
问题2：如何选择好房子？
选择好的地段还是好的房屋？
首先，在总预算确定、面积满足基本居住需求的情况下，建议选择地段更好的房子。
小区的周边环境优美，基础设施完善、位于商圈周围、交通状况佳、学区，这些都是位置带来的优势。
如果好地段的房子太贵，那么离好地段不远，且交通方便的也可以考虑。在预算恒定的情况下，我们要尽可能的平衡自身居住需求和未来投资保值的需求。
不要选择太偏远的地段，尽量选择衣食住行各个方面非常便利的区域。也不鼓励年轻人花天价买繁华地段很小的老房子，相比起买下来，这种房子更适合出租。
选择面积大的房子还是户型好的房子？
总价一样，但是有的房子面积大，户型却不正常；有的房子面积虽小，户型却很好。
这两种的话小鲨建议选择户型更好的。户型好的话，我们可以通过后期的装修设计，把户型好的优势发挥出来，创造出更多的空间。而户型不好的话，家具不好摆放、改造成本高。
好的户型有以下几个标准：
1、户型方正：
左边第一张图即为户型方正的房子，第二、三、四张是异型房子。户型方正的房子不仅住起来舒服，而且装修布置更加方便。
2、南北通透
南北通透的户型能够使空气形成对流，一般这种房子通风采光都不错。
3、朝向佳
住宅朝向的优劣排序为：正南>东南>东>西南>北和西。一般来说，由于冬暖夏凉，客厅的最佳朝向是南。
4、动静分区、干湿分区
干湿分区即厨房卫生间和客厅卧室要分离。动静分区是静区如书房卧室一般安排在户型内测，动区如客厅、厨房、餐厅等一般安排在靠近门的方向，互相之间减少干扰。
5、面宽进深合理
我们把一个房间的主要采光面称为开间（或者面宽），与其垂直的称为进深。一般，客厅面宽需要3.2米-4.5米，卧室面宽需要3米-3.9米，在合理范围内，越宽越舒服；客厅进深需要5米，但不能太深，不然采光不好。卧室进深3-5米为宜，总面积16平米以下为宜。
多层无电梯房和高层电梯房怎么选？
多层大多是4-8层没有电梯的楼房，高层电梯房一般在8层及以上，有电梯。
一般情况下，高层建筑质量高于多层，物业管理费也比多层的物业管理费高，但是高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。
从居住的舒适性角度来看，多层不建议买在楼顶，一般冬暖夏不凉，出行走楼梯也不方便。而电梯高层的话建议不买底层，太压抑，还不如买多层的一二层。
买新房还是买二手房？
新的是比二手的好，但是正常情况下新房也会更贵一些。其实一套房子的使用期限很长，我们按50-70年使用时间算的话，其实5-10年的次新房也还不错。无论是房型设计、小区环境还是物业管理，各方面条件还都可以。
当然，因为近些年的限价政策，有的新房价格比二手的便宜，但一般这种房子都需要排队或者摇号，能不能买上要看运气了。
买地铁房还是非地铁房？
从现在一二线城市现状来看，堵车严重，地铁出行真的更加的方便，刚需的最优选择就是买准地铁房。
什么是地铁房呢，距离地铁步行2公里以内的才算可以，其实2公里都已经有点远了，最好是步行10分钟以内。注意是步行距离，不是直线距离。
买正规商品房还是小产权房？
什么是小产权房？主要有3种。
一是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权。
二是是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
三是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。
前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。
很多人买不起正规商品房，就想买相对便宜的小产权房，可以吗？
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