北京拆小产权房名单这4种房子拆平了也够呛-小产权房网

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“拆迁致富”是个老生常谈的话题，多年来一直是身居“陋室”人们茶余饭后聊以自慰的谈资。哪一片最近又画上“拆”字了，哪个同学、同事家又要拆迁了，说起来一套一套的。但凡事最怕天桥的把式，2021年过得差不多了，2022年还会有拆迁致富、入账传说中的巨额补偿的希望吗？本文，在明律师就给各位先降一降温，毕竟下面这4种房屋即使被拆平了也难以拿到多少补偿，更甭提什么“喜提大奔”了……

【抢建抢盖的房屋没补偿】

新修订的《土地管理法实施条例》第26条对这一问题作了明确的规定：自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。

事实上，类似的规定在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中早有存在。此番土管法实施条例大修也加入了相似的表述，城市和农村在这一问题上完全一致了。

这里需要指出的是，“抢”出来的房屋之所以难以获得补偿，关键在于其不可能获取乡村建设规划许可证或者建设工程规划许可证，根本来不及去走任何审批流程，属于典型的增量无证房屋，本质上就属于违法建设。

有的农民朋友问，它征地预公告还没发，只是大伙都传言说要拆迁了，这会儿能不能抢上它一些面积呢？答案并不复杂：无论你打算什么时候“抢”，关键看建房行为合不合法，能不能办得下来手续。如果办不下来，那么什么时候新建房屋都难言合法，到了拆迁的时候都会难以获取补偿。

反过来讲，有些地方“要拆迁”的传言一传就是十余年，却根本没有任何实质性的动作。这种情况下，农民若因家庭人口增长需要加盖房屋，大可走正规途径向村委会去申请，在获取乡镇街道的审核同意后就可以建造房屋了。

【够不上“历史遗留原因形成的”违法建筑不予补偿】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条明确规定了“经调查、认定和处理为违建的不予补偿”这一重要原则。而农村征地程序中的“土地现状调查”也起到同样的作用，农村违建也照样是以不补偿为原则的。

前面提到过，近一两年顶风新增的违建肯定是不补的，但存量的违建也要看其具体情形是否够得上“历史遗留原因形成的”这一条件。

对于建造年代久远（建成于1984年《城市规划条例》施行前或者1982年《村镇建房用地管理条例》施行前的）、系某户唯一住宅、面积高度均符合规划要求、获取过村级组织同意并尝试办理过各种手续的，可以根据具体的补偿安置方案或者地方性标准给予补偿。

但若涉案无证房屋以上情形一个都不沾，或者存在客观上的违法占地或者严重违反城乡规划情形的，获得补偿就会变得很难。

当然，并不能因此得出结论说所有建成于上世纪90年代及以后的“存量违建”都无法获取任何“补偿”。实践中，一些地方在清理整治大棚房、侵占防洪河道建筑时采取了较为人性化的措施，对确有特殊原因形成的房屋，在拆除、整治到位的前提下会考虑给予建造者一定的“补偿利益”——比如另行审批集体建设用地、设施农业用地用于其重新建造房屋，或者给予其一定数额的“建造成本价值”补偿。

但毫无疑问，这种情况下的“补偿利益”与前述能“致富”的法定补偿完全不是一码事，数额上要低很多。

【年久失修、存在重大安全隐患的危旧楼房】

如果对在一些城市中仍大量存在的这类简易楼、筒子楼等危旧楼房实施棚户区改造征收拆迁，那么补偿当然是会有的。可问题在于，自2020年起以北京市为代表的一些地方将对其的“拆旧建新”归入到了城镇老旧小区改造的工作计划中，这一下，“拆迁补偿”可就彻底凉凉了。

根据2020年6月最新出台的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，这类危旧楼房将面临原地的拆除重建，居民户数不增加，直接居住面积也不增加（仅能改善厨房、卫浴面积），而且参与改建的居民还需负担一部分改建成本，也就是自己还要往出掏钱！

细读政策便不难发现，尽管这类项目也有所谓“货币补偿”可选，但其性质与传统意义上那种“能致富”的拆迁补偿截然不同。此“补偿”非彼“补偿”。

且更为重要的一点是，这类项目因不是“征收拆迁”而没有在补偿利益上协商的可能。政策就这么定的，居民同意就参与，不同意就甭参与，但不可在利益上讨价还价。

【小产权房、集体土地上建造的别墅等合法性存疑的房屋】

“小产权房”究其实质就是没产权，没产权的原因就在于其证照不全，涉嫌各种性质的违法建设。

对于违法乱占耕地建造的，不论当年有何种“批准”文件，拆干净并恢复土地原状几乎没有悬念，拆迁补偿根本想都不用想。

而对于违法情节没那么严重的占用农村集体建设用地建造的小产权房，其被纳入征地拆迁范围的可能性本就不大，倒是更容易成为各种“违建别墅清理整治专项行动”的目标对象。

“别墅”这个字眼在最近几年是特别的敏感，必须坚持个案分析原则，不可一概而论。但无论如何，这种合法性存在瑕疵的房屋是难以获取什么“高额补偿”的，连与普通宅基地上房屋同等的“足额补偿”都很费劲，补偿利益大打折扣则是大概率的事情。

在明律师一向主张这类房屋的权利人要设定合理的利益诉求预期，以所获取的“补偿”能够弥补当初建房、购房至今日被拆除之损失为合理限度提出主张。

一个最浅显易懂的道理就是，“无证”的房屋不可能比“有证”的房屋补得还高。对于无法自证完全合法的房屋，具体项目补偿安置方案中确定的“压低后的补偿”往往才是最终的结果。

此外在明律师必须啰嗦的一点是，小产权房、有违建嫌疑的别墅这类房屋，最好碰都不要碰，它们绝不是一块红烧肉，而最多是块难啃的硬骨头。

在明律师最后要提示大家的是，“拆迁致富”事实上早已成为过去时，补偿前面也早已加上了“公平、合理”二字。当拆迁与商业开发渐行渐远，而与交通设施建设、文物保护等公共利益紧密相连时，就注定了其补偿总额将回归理性区间。那种靠一次拆迁解决全家人几辈子“需要”的想法无疑是站不住脚了，在法律、政策所允许的框架内争取补偿利益的最优化才是值得提倡的。这也正是在明律师在每次当面咨询中都会严肃询问下面这个问题的原因所在。