小产权房网▲@御成府官方公众号推文截图
现在来看，这个新盘的做法确实很新鲜。
12月7日，御成府295套房源获批预售，备案均价约8.9万/㎡。
这批房源的性质为单身公寓，土地性质为居住用地+商服用地。
这种类型的房源在深圳不算罕见，近两年在售的深物业金领、早年的财富广场等楼盘，都属于商住混合用地上的单身公寓产品。
而御成府引发关注的点在于：这批房源，限贷却不限购。
▲御成府效果图
限贷但不限购
南山这个新盘，是住宅还是公寓？
“深圳唯一，首发不限购的居住用地产品。”御成府的销售在朋友圈这样写道。
“除了不限购，贷款比例、税费都是按照标准来走，如果申请贷款，会有房贷记录的，如果客户有两次没结清的房贷记录，只能全款买了。”销售说。
他强调，这是特殊时期政府特批的项目，70年产权，也不存在风险。
我们通常用“限购+限贷”来作为辨别深圳住宅/公寓的标准。
如果按购买资格来看，这个新盘不限购，似乎可以视为公寓产品，贷款走的是商业贷款，最长贷10年；
但按照贷款流程来看，它却是走房贷的路子，占房贷名额，最长可申请30年的贷款年限，这又是住宅产品的待遇。
“我们这个项目不是公寓，是属于住宅属性的产品，虽然不占用名额，但跟普通商品住宅一样，限售3年。”
除了销售的说辞，御成府官方微信公众号释放的信息显示，这是一个多业态的垂直综合体项目，包括商业、酒店、住宅和服务式公寓。
▲图源：公众号@御成府
这次获批预售的房源，正位于官方输出的“8-10/12-26F美学住宅”的楼层。
尽管官方公众号在前期宣传时打出“美宅”字眼，不过在公布销售方案时，并未提及房屋性质，仅写着“销售房源”。
▲御成府销售方案
@深圳买房计划查阅[大新地区]法定图则发现，项目所在的地块性质为R2居住用地+C1商业用地。
一般而言，R2居住用地上建成的房屋性质为普通住宅。
▲[大新地区]法定图则局部，红框处为御成府所在地块|深圳规自局
针对御成府的房屋性质和“限贷不限购”的做法，@深圳买房计划致电深圳住建局/南山住建局，但截至发稿前，电话一直没能接通。
业内评价“深圳首例”：
后续有类似情况的新盘或会跟进
“前无古人，后应该会有来者。”易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿如此评价御成府“限贷不限购”的做法。
这是深圳首例，但后续可能还会有类似项目跟进。
作为大陆庄园的三期产品，御成府是一个有故事的项目。
大陆庄园的前两期住宅分别于1997年、2002年建成，三期则因资金、项目开发权纠纷等问题一直搁置，直至最近才入市。
如果此前按照正常的开发进度，御成府跟福田财富广场、泰康轩等单身公寓小区属于同时期、同种性质产品——而在御成府之前，这些单身公寓小区的购买条件和流程跟住宅无异，购房者需要有购房资格、有贷款名额。
需要提醒的是，这类单身公寓在享受配套资源时可能会存在一定风险，2020年深高南学位风波里，财富广场等多个小区就因房屋性质险些被踢出招生范围。
▲当时有单身公寓小区的学位申请初审显示不通过|南方+
关于这类公寓的存在，深圳国土局曾表示，这是历史遗留问题。
“深圳有历史遗留问题的土地还有很多，实际上，通过这次御成府的试点，我们能看到，政府也在有意解决这类历史遗留问题。如果这个项目能成功，后面有情况类似的项目也可以申请这种做法。”潘传灿说。
但政府在解决这类历史遗留问题的过程中，能否解决相应的配套问题，暂时来看还是一个未知数。
在潘传灿看来，御成府应该说是深圳在当下市场大环境下的新探索。
他认为，这种做法有3方面的利好：
首先是政府层面，在探索一种新模式，‘限贷不限购’的做法是一种新突破，提升开发商和市场的信心。
其次，对于开发商而言，目前新房存在普遍去化困难的问题，这个做法一定程度上可以促进销售。“前期开发商应该也做了很多工作。”
第三，对于不想浪费购房名额或者已经没有名额的买房人来说，也是一个机会。
“深圳尝试打开一个小缺口，具有指标性意义。”潘传灿说。
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