深圳小产权房购买(捡漏还是陷阱？)-小产权房网

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者李贝贝见习记者梁宝欣深圳报道

估价上百万的房源竟然在拍卖平台上“1元起拍”，是真的能捡漏？还是藏有猫腻？

近期，阿里拍卖平台上涌现了一批位于深圳的“1元起拍”房源，并多数标有“特价出售”“不限购”等字样。

而广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在8月26日接受《华夏时报》记者采访时表示，这个起拍价的设置主要是为了吸引更多的人流量，让更多的人参与拍卖，提高其在社会上的曝光度，从而促使竞拍价往上抬。

拍卖房源产权较为特殊

据《华夏时报》记者了解，这些“1元起拍”房源的性质较为特殊，多数为工业用地的宿舍产权或者是商业用地的公寓产权，还有一些则是位于城中村的小产权房。

截图自阿里拍卖平台

以一套位于深圳光明区奥园峰荟“1元起拍”的房源为例，其建筑总面积为42.68平，市场价为140万元，单价在3.28万/平左右。值得注意的是，该拍卖房源的产权为一类工业用地/宿舍，产权为50年，并非是住宅。

而该房源在标的物介绍页面还特别用红字突出说明，“此房产是公司产权，拍卖成功后需要办理公司股权转让”。

为此，《华夏时报》记者在8月25日以购买人身份联系了该房源处置单位深圳市特惠淘科技有限公司工作人员张锋（化名）。据张锋介绍，这房子是可以办理房产证登记过户，但是过户的方式和正常的住宅不一样。

“有两种过户方式，一种是直接将房子所属的公司买下来，相当于把公司的股东和法人变更给你。另一种就是，如果你自己名下有公司，可以将房产过到你公司名下，但是你的公司一定是科技公司，因为对购买这种房产的公司有经营范围要求。”张锋对《华夏时报》记者说。

此外，张锋还特别提到，“这房源不能过到个人名下的，因为这种房子只能公司持有。”

那这种过户方式是否会存在什么风险呢？

8月26日，《华夏时报》记者特意向广东华商律师事务所周争锋律师请教。周争锋律师指出，第一种过户方式，为了买房而把对方的公司买下来，双方交易的实质是房屋买卖，有可能会被税务机关要求按照房屋买卖依法纳税，这个已经有司法判例存在。

“第2个就是把房子作为一个买卖转移到自己公司名下。公司持有房子期间有房产税。对于工业楼宇性质的房产，深圳市对于购买公司的购房资格有限制，不是任何一个公司都可以随意购买。”周争锋律师说道。

同时，周争锋律师还强调，“以公司名义购买后，再次出售的时候税费会非常的高。”

除了工业用地的宿舍外，“1元起拍”房还特别青睐位于城中村的自建房。

目前阿里拍卖平台上，挂了一套位于深圳福田石厦东村的314号701房源，起拍价也是1元。公开资料显示，该房源的建筑面积为85平，评估总价为366.5万元，单价在4.3万元/平。值得注意的是，该物业为合作建房，无房产证，而本次拍卖的是该房产的长期使用权。

截图自阿里拍卖平台

据记者观察，截至到8月26日上午，该套房源已有6990次围观，441人设置提醒和3人报名。

可以看出，该房源的热度较高。而《华夏时报》记者在8月25日以购房人的身份联系了该房源处置单位广州琛博拍卖行有限公司的工作人员李响（化名）。李响对记者表示，这个是城中村的自建房，也算是小产权房。

而当《华夏时报》记者问及有没有房产证时，李响毫不避讳地直接回答道，“该房源没有房产证，但有房屋转让协议以及律师见证书，此外，水电物管这些都可以更名过户。”

同时，李响还向记者透露，如果之后遇上拆迁，那征地拆迁补偿款则归买家所有，而这也会在律师见证书里注明。

值得注意的是，处置单位在该房源的介绍界面特别标注出，此标的位于深圳市福田区石厦村，有拆迁改造概念，目前二期已经拆平。

不过，张锋则向《华夏时报》记者表示，“小产权基本上都没什么交易量。如果你要交易小产权房还是要小心一点。”

而周争锋律师指出，拍卖公司在网站上公开拍卖深圳禁止交易的农民房使用权，并且是永久使用权，本质就是买卖深圳的小产权房，虽然是打着交易使用权名义，房产如果是违法建筑的话，该交易活动最终是否被法院认可仍存在疑问。

“拍卖公司要拍卖深圳小产权房的使用权，首先要确认这个小产权房（标的物）的产权人，也就是委托拍卖的委托人是否有处分的权利。在该产权没有经过行政机关确认物权权利归属的情况下，拍卖该房产上面的使用权，不符合《拍卖法》第6条、第7条的规定。”周争锋说道。

根据《拍卖法》第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利；第七条则规定:法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。

8月27日，《华夏时报》记者致电阿里拍卖的工作人员，该工作人员表示，“平台挂拍的房源是很多的，我们不可能每一个都进行审核。但如果后期确实发现纠纷，产生了法律问题，我们肯定会支持到消费者这边的。”该工作人员还提到，“机构能拿出来挂拍，那他们会对这个标的物的挂牌信息承担审核和法律责任。他们会提前核实清楚相关房源是否合法再进行挂拍。”

真的能1元成交吗？

针对这个“1元起拍”房源，不少业内人士认为，这仅仅是个噱头，最终成交价肯定是接近市场价的。

截图自阿里拍卖平台

据了解，8月25日早上10点，位于深圳光明区奥园峰荟的房源已经被成功拍卖，起始价也是1元。该房源的建筑总面积为42.68平，市场价为130万元，最终约以78万元成交，成交单价为1.82万元/平。也就意味着这套房源与市场价相比打了个6折。

不过，值得注意的是，记者8月26日从链家中介平台上看到同样是奥园峰荟的一套42.68平的房源，挂牌价为79万元。与上述房源的总价相差不到一万元。

截图自链家

为此，李宇嘉指出，“1元起拍”只是起拍价，这和开发商卖新房宣传的时候说最低价格是多少起的道理是一样的。

“最终还是以拍卖成交价为准。此外，‘1元起拍’通常会设有保留价，假如保留价是200万，但是最后拍卖价格达不到200万就会流拍。但是他不会把达不到200万就流拍的字样写进拍卖公告里。”李宇嘉说道。

周争锋律师也持相同意见。他表示，所谓的起拍价一元，这是一个引起大家关注的噱头。这个不是司法拍卖。这只是一个拍卖公司，自己在网站上的拍卖活动。就如同中介公司，在自己的网站上推荐房源一样。

“法院依据民事诉讼法进行的司法拍卖活动，属于司法活动，法院出具的执行裁定书具有终局效力。而拍卖公司依据拍卖法，在网站上进行了拍卖活动，依旧是一般民事法律行为，不具有终局决定效力。”周争锋律师说道。

“1元起拍”房源是否值得买？

李宇嘉认为，有些“1元起拍”房源的背后可能存在多方债权人，比如说有些房子背后有中小企业主，存在多方融资，可能既有银行，又有民间金融，还有网络贷款的。而这很难获得真实的产权。即使拍卖到手以后，也可能难以执行。