小产权房网昨天有朋友问老刘中山区有几个小户型公寓项目投资行不行？说实在的，老刘近期一直表达的观点是：如果你确定在5年之内都没有换房需求，并且这次投资至少5成以上首付，如果能全款买房更好，如果可以这样的话，那我觉得当下在大连买房投资还可以，如果同时满足不了以上两个条件，甭说公寓了，住宅你最好也不要碰了。
今天咱先不聊别的，老刘把各区几个比较有代表性的公寓项目的成交现状做了一些统计，还停留在以前投资观念里边的朋友，好好看一看，想一想：
老刘通过贝壳平台的公开数据，挑选了大连主城区核心地段内的4个40年的公寓，2个70年的公寓，各项目今年近期成交的情况，与最早成交记录年份的成交情况对比。
位于高新万达广场，近期成交的二手房价在10,600左右。平台有历史记录的，最早是在年2015年，当时成交价为9044，经过5年时间，每平米涨了1600块钱。
位于西安路的，近期成交二手房价在15500左右，平台最早记录年份为2011年，成交价在12,000元左右，9年时间每平米涨了3000块钱。
位于星海广场的，分70年和40年的产品。今年40年产品成交均价为12,000左右，而类似产品最早成交记录为2013年成交均价为12,400左右，价格不增反降。而70年公寓产品在当下成交均价为17,000，早在2014年成交均价为16,000，历经6年时间，每平米涨了1000块钱。
位于东港的。今年成交均价为16000多点，那最早在2018年就有二手房往外卖了，价格为19,500左右，同样价格不增反降。
位于中山区三八广场，70年的公寓。今年的成交均价为15,000左右，早在2012年成交均价为12,500左右。历经8年时间，每平米涨了2500块钱。
位于甘区机场附近的，今年的成交均价为10,500左右，在2016年成交为8400左右，历经4年时间，每平米涨了2600块钱。
以上数据包括截图内容，都是贝壳平台公开的数据，各位自己都可以查得到，不用怀疑数据的真实性。所以各位看完这些数据之后，你还认为这些公寓值得投资吗？
说到这里，我相信有很多朋友一定会说公寓出租也可以呀，租金回报率也不错。
理论上的确是这样，基本上一套公寓，10年左右回本是还算是不错的。前提是你的10年连续都能租出去，而且还是不贷款的前提下。如果你再贷款，那基本上头10年也就是还月供了。
好了，那最大的问题来了，这么多年下来，当看到别人的房子都在涨价，你的公寓价格纹丝不动的情况下，你还能有多少耐心能拿个10年甚至10年以上的时间。这个时候这种房子在你眼里它就是鸡肋。这还没考虑到你租客省不省心的情况，如果你遇到一个不省心的租客。那我真的是恭喜你了。
再一个，我为什么说房产投资最好是在你确定没有改善需求的前提下所做出的选择，如果你不确定，或者已经很确定未来几年之内就会改善，那您就别天真的幻想着，现在买套小房子把钱保值增值，等未来兑现的时候，就有更多的资金了，尤其是还是打算贷款买这种公寓或者住宅的朋友，您觉得未来几年之内您卖得出去吗？您卖得出去卖的话，卖得上价吗？
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