小产权房网后台接到粉丝提问：是否可以出手后海的自住两房，入手龙华四房？但目前看龙华这么贵了，可能买不了这么大了吧。
这让湾帮主很意外，毕竟以往都是卖了龙华去南山、福田，或者够不上南山、福田，退而求其次选龙华。很明显，近几年，龙华的改善需求地位已经越来越被认可，甚至已成功深入南山腹地。
当然，这种认可也让龙华几个顶级二手房居高不下。
好在，龙华新房的供应量持续处在高位，不乏优质地段、名校学区新盘。加上限价优势，与二手房最高2万+的倒挂，的确值得好好选一选。
在售24新盘，
优选地铁、名校盘
今天，湾帮主就为大家好好盘一盘。
据深圳住建局统计，龙华去年共新批预售住宅房源9000+套，仅次于龙岗，但全年全区共网签5028套新房住宅，供应大于成交，9016套库存（截至2023年2月末），也成为深圳去化压力最大的区。
竞争激烈，加上产品同质化严重，因此打折楼盘不少。
当前在售的至少有24个新盘，大多数集中在民治、龙华、大浪，也就是龙华区南部片区。除了金茂府、龙岸君粼的高端住宅和别墅产品，绝大部分都是80到120㎡左右的二到四房住宅。
产品趋同的前提下，建议置业龙华围绕地段、交通、学校和价格展开。
制表：湾区看房帮
回顾历史，龙华的崛起主要是围绕地铁4号线。这其中，值得关注的是白石龙、北站、红山、上塘四个站点。
这一带城市界面甚至比南山、福田的很多地方要漂亮得多，受到不少年轻群体和改善家庭的亲睐。因此，距这四个站点较近的的次新小区，二手房价屡创新高。
在售新盘中，有几个是主流区域的地铁盘可以留意：保利招商龙誉靠近深圳北站、皇嘉珑府靠近白石龙站、中海闻华里在红山-上塘站之间、深铁珑境靠近龙胜站，壹成中心市区近龙华站，盛璟润府在清湖地铁站。
紧接着，就是看教育。深高北学区，深外龙华大学区可以重点关注。
另外，龙华核心商圈的鸿荣源壹成中心和卓越和奕府也值得一看。前者不用说，龙华大盘、老网红盘，目前十区在售。卓越和奕府算是深中概念盘，加上地铁五期规划概念，最近销量猛增。
倒挂2万+，
北站、红山别错过
除了以上在售项目，龙华今年潜在入市的新盘多达21个，且多集中在龙华南部的民治、龙华街道。秉持地段、学校、价格的选房原则，湾帮主排序了7个计划上半年入市的新盘，提请大家重点关注。
超核中心润府
关键词：北站、龙华万象+润府、深外龙华
户型：约99-114-143㎡3-4房
价格：毛坯限价7.245万/㎡
交通：距离深圳北站约400米，4/5/6号线地铁在此接驳。
商业：5星级万象商业（在建），附近有缤果空间、星河CocoCity等，邻近红山6979、天虹购物中心。
周边学校：东星小学、龙腾学校、潜龙学校、玉龙学校
这是今年龙华最值得关注的王炸项目。看地段，一个深圳北站概括所有，龙华未来总部经济和服务业核心区，地铁出行极为便捷，加上规划中的地铁22、25、27号线，实现多轨交通围绕。
区位及交通示意
这里的上市公司云集，比如众所周知的美团总部，做口罩使得“国民度”暴涨的振徳医疗，还有随处可见的全棉时代，走路上班仅需一个红灯口。
龙华土地整备且收藏多年，最好的地块被实力卓著的央企华润斩获，而华润也报以万象系商业。作为龙华首个万象商业，定位再次拔高龙华商业形象，力促龙华商业面向未来赋新重构。
标杆商业+绿芯公园，该项目很快会崛起于深圳北站CBD，刷新龙华城市会客厅的新高度。
效果图
项目所处深外龙华的大学区，地块本身也有规划一所九年一贯制学校，挺值得期待。
归纳一下要点：
1、核心地段，深圳北站CBD综合体，未来龙华地标；
2、龙华首个万象系商业，以及龙华首个润府；
3、距离深圳北站800米，五期规划地铁口附近；
4、限价优势，与周边二手倒挂2万+。
周边二手房方面，距离较近的有龙悦居，指导价约8.4万/㎡。另有圣莫里斯、鸿荣源熙园山院、金亨利、水榭春天等“神盘”护体。
7.3万/㎡的限价，跟龙华在售或即将入市的一比，看起来大差不差的样子。但我们再看看以后的竞争对象，北站另一边的金亨利，10万/㎡单价目前都算笋盘；便宜一点的水榭春天5、6期，去年下半年的成交已经上了10万/㎡，这两个小区哪怕指导价也是9万/㎡。
好，我们说说不带学位的，甚至没地铁的水榭1、2、3期，成交价也在8万/㎡左右。我们再退一步，不说红山，单看白石龙，玖龙玺、金域华府哪一个二手不在9、10万/㎡呢？
超核中心·润府，对标的就是这些高端品质改善盘，综合品质只会在他们之上。7字头的限价，妥妥的倒挂红利。
中海珑悦理
关键词：北站、紧邻润府、超核地块之间
户型：约87-97-100-126㎡3-4房
价格：毛坯限价7.245万/㎡
交通：距离深圳北站约400米，4/5/6号地铁线在此接驳。
商业：紧挨华润五星级万象商业（在建），附近有缤果空间、星河CocoCity等，邻近红山6979、龙华天虹购物中心、星河开市客（在建）。
周边学校：东星小学、龙腾学校、潜龙学校、玉龙学校
中海珑悦理被华润超核中心地块包围，享有同样配套。项目只是规模偏小。具体的情况，可以参考超核中心·润府。中海珑悦理有销售在朋友圈打出了“超核之上，一揽万象”推广语，的确让人服气！
来自朋友圈截屏
省流版讲一下中海珑悦理的特点：
1、坐享北站枢纽配套，超核一员；
2、户型最小88㎡，对刚需更加友好，可承接上不了润府车的“伤心旅客”。
深业颐樾府
关键词：红山、龙华实验、约78㎡三房
户型：约78-125㎡3-4房
价格：毛坯限价7.21万/㎡
交通：距离地铁上塘站、红山站、上芬站直线距离均约1公里。
商业：天虹购物中心（龙华店）、龙光玖钻商业、星河COCOGarden、星河开市客等。
周边学校：龙华区实验学校、民治中学、红山中学、龙华区未来小学
效果图
作为龙华最早迈入10万+的片区，若在几年前，谁能想到7字头能入手“宇宙中心”红山呢。今时不同往日，限价红利优势尽显。
不过，红山主流区域可供开发的地块越来越少，能买的新盘也已不多。深业颐樾府作为拍地供应，非常值得期待。
来看看关键点：
1、红山限价7.21万；
2、龙华实验学区，本地名校，学位紧俏；
3、78㎡三房，红山难寻。
深业颐樾府周边新房有中海闻华里，均价7.3万/㎡。
二手房则有星河传奇，指导价7.2万/㎡；合正中央原著，指导价7.4万/㎡。
对比周边新房、二手房，颐樾府的价格很有优势。如果深业又像光明的深业颐瑞府项目一样，毛坯价格送简装出售，那真是要卷死周边。
联发臻著雅居
关键词：红山-上塘
户型：暂未知
价格：毛坯限价7.33万/㎡
交通：距离地铁上塘站、红山站、上芬站直线距离均约1公里。
商业：天虹购物中心（龙华店）、龙光玖钻商业、星河COCOGarden、星河开市客等。
周边学校：龙华区实验学校、民治中学、红山中学、龙华区未来小学
联发臻著雅居地段和配套与深业颐樾府大体一致，仅是民塘路相隔，限价比深业颐樾府略贵1200元/㎡。
项目紧邻金地上塘道，近两年龙华二手房成交相当靠前的小区，指导价6.6万/㎡。该小区一期最新成交单价在6.8万/㎡左右，二期已经上到7.1万/㎡。
安宏基天曜府
关键词：红山核心区、近地铁
户型：约97-135㎡
价格：非土拍限价地，参考近期入市中海闻华里7.36万/㎡（精装）
交通：距离地铁红山站约500米。
商业：项目配建有1.27万㎡商业，附近有龙光玖钻商业和红山6979，对面是天虹商场（龙华店）、星河开市客等。
周边学校：2公里内龙华区实验学校、格致中学，民治中学、深圳高级中学（集团）北校区、红山中学
开发商曾于2018年10月推出安宏基天曜，纯大户型项目，当时均价7.1万/㎡。此次天曜府相邻，类似于二期，不过，有了100㎡以下户型产品。
相比其它新盘来说，天曜府处于红山最核心的区域，居住氛围成熟，城市面貌新。目前安宏基天曜的写字楼已经运营几年，旁边玖钻的写字楼也即将开放，高素质人员会越来越多。
对面有天虹、6979，后面在建的星河开市客，还有已建成的图书馆、在建的美术馆，配套都是现成的，是红山商业最集中、配套最高端、居住最舒适的区域。
效果图
看下要点：
1、红山核心区，靠地铁；
2、商业集中，配套成熟；
3、学位确定，龙华实验是区属名校，且上升期；
4、华业玫瑰四季和天曜广场之间，中间及以下楼层与外界楼间距偏小。
项目附近新房有中海闻华里，精装均价7.36万/㎡。
周边二手房基本都是前几年的网红，华业玫瑰四季，2018年曾上过10万/㎡，指导价7.38万/㎡，一期最新成交单价8.3万/㎡；中航天逸指导价7.69万/㎡，成交价大部分都在8万/㎡以上。
龙岸·君粼
关键词：金光华圳央墅区、低密度、环境优美、现房
户型：暂未知
价格：参考中海明德里均价7.1万/㎡
交通：位于地铁10号线光雅园、南坑站之间，都比较近
商业：8号仓奥特莱斯、星河cococity、星河world
周边学校：华南实验学校、行知实验小学、潜龙学校
龙岸·君粼在龙华坂田交界处，为金光华圳央墅区标杆项目，也是龙华楼市的老网红。
去年11月中，项目20套别墅产品入市，面积段约206-258㎡，单价区间约10.8-16.3万/㎡，开盘即售罄。接下来龙岸三期，还有465套高层住宅产品计划上半年入市，很期待其价格。
龙岸小区实景图
划重点：
1、靠近地铁10号线，两站中间，都比较近；
2、商业环绕，星河cococity和world，旁边还有8号仓，人气都很旺；
3、10年前规划产品，低密度，得房率高；
4、小区有3000㎡的人工湖，绿化率高。
项目周边在售新房有中海明德里和恒壹四季华府，均价都在7万/㎡出头。
二手房方面，龙岸花园一期、二期都有挂牌，指导价5.6万/㎡，成交价也基本持平。
宏发悦见倾湖锦府
关键词：清湖地铁口、综合体
户型：暂未知
价格：参考周边新房盛璟润府均价约6.5万/㎡
交通：距离地铁4号线清湖站仅100米。
商业：自带大规模底商、盛龙时代广场。
周边学校：清泉外国语学校、新华中学、清湖小学
清湖地铁口附近的新盘近几年很少，只有一个2021年入市的盛璟润府，均价6.9万/㎡，目前仍然在售。
悦见倾湖原为彬峰桂工业园城市更新单元，是宏发集团在龙华布局的首个项目，将打造成一座集办公、商业、住宅、城市公共配套等功能的大型街区综合体。目前，项目正紧锣密鼓动工中，已有四五栋出地面，旁边的盛璟润府早已脱绿网。
看重点：
1、地铁口100米以内；
2、自身大型综合体，靠近龙华文体中心、龙华文化广场、星河ICO；
3、侧面是清泉外国语，区重点打造，远点还有龙华第一的新华中学
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