小产权房网大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
5秒快速了解：
亦庄新城内、通州台湖新盘、17号线、北京小学、北京八中、绿城出品、单价5.8万、三居四居、精装交付、绿城物业、产业高地、无配建、无自持、纯商品房。
桂语听澜的深度分析，我写过测评文章：
「深度测评」桂语听澜：亦庄单价5.8W的新盘，到底咋样？
台湖人民翘首以盼的景山学校通州校区，终于投入使用了，学校规模非常大，占地面积甚至超过一般小区的两倍。
学位数量目前还比较宽裕。毕竟是新建校，硬件设施相当好。体育场馆多，操场大，孩子肯定不会压抑。（景山学校是东城名校，之所以选址台湖，也是因为当初这附近有大量的东城区安置房，给了一些福利。）
除了景山以外，北京小学和北京八中的确定，使得台湖南部的长期价值再次提升。这俩学校都在桂语听澜的旁边，而且在上学顺位的实际操作中，商品房一定是优先于共产房的，非常稳妥。
很多粉丝买台湖不仅是冲着发展潜力，也是想要一个舒心的居住环境，尤其是现代化的城市界面。这批人往往厌倦了城里破败、拥挤、杂乱的生活感受，租房也就忍了，买房就想考虑这样的板块。
台湖的基础设施更新速度还可以，起码每年都变样儿，在目前的经济环境下，其实也不错了。
尤其是在台湖逐渐被亦庄接管后，逐渐有了“亲儿子”的待遇。举个例子：17号线嘉会湖站附近有很多断头路，但为了配合17号线2021年底的开通，方便居民出行乘车，经开区土地储备与建设服务中心只用28天就搞出一条路，效率真心可以。（台湖的次渠北站附近也有这个问题，很多居民打电话投诉，最后也都办成了，经开区算是目前北京最办实事的区了，保守点，咱们还是加个之一吧。）
台湖：嗯，有人罩着的感觉真好！
图中的浅颜色建筑，是通州首个共有产权房通和家园，2021年初收房，是本区域内第一个交房的新房，带来了第一波人气。
图中右侧偏深色建筑是限竞房万科城市之光东望，别的不说，这外立面品相就已经是公产房不能比的了。
绿城桂语听澜项目的工地，一切正常。
有一些凶猛的东望销售会diss绿城烂尾，其实不必担心。
前些年的绿城确实有过现金流紧张的尴尬时刻，差点卖身给融创。但后来中交集团成为了绿城的大股东，央企巨头背书，融资成本低。绿城抱上了大腿，早就不是普通的民企开发商了。（万科其实也是国资背景了，类似情况还有金地。售楼处销售都会相互diss，互泼脏水，真假难辨，想听客观分析的后台说）
桂语听澜东北方向那一大片就是万科东望，大体量项目，一共四期。一期2019年开盘，凭借着“8站到国贸”的卖点，热度很高，销量不错。一休当初也没少来台湖，那时真的觉得荒，基本都是大野地，只能靠想象。
但现在就不一样了，一休感慨万千。有了雏形，有了盼头，不光靠想象，能看到实物了。
桂语听澜南侧还有两块住宅用地，分别是0032和0033地块，位置差不太多，只是到地铁会更远一点。尤其是0033地块在上次土拍中，被亦庄城市更新联合体拿到。地块素质、楼面价、限价与桂语听澜大差不差。0033地块看起来不太着急的样子，暂无进一步公开消息，也打听不到，因为这就不是一个正常开发商。
有些粉丝关心：绿城为啥没去拿地？
一休认为，原因有三。
首先，桂语听澜的去化没达到预期。为啥没达到？不展开了。
其次，绿城拿地护盘的必要性不大，因为桂语听澜产品层面并不弱，不怕对比。新地块的土地素质和价格也和绿城这块差不多，很难出什么新花样。
最后，深耕台湖的绿城，提前就知道了这块地的结局，反正是亦庄本地城投出面了，绿城就没必要去抬一手了。更何况台湖是很喜欢和开发商深度合作的，前几年的万科和这几年的绿城都是这个路线，所以城投可能和绿城商量好了，后期新地再引入绿城操盘就完了。（具体这件事的真实程度如何？一休也还在打探。）
话说，开发商金地本来对这块新地非常有兴趣，领导带队考察多次，但最后也是因为双限购，在最后一刻放弃了。
东望二期。这项目开盘单价4字头，后来尾盘阶段最高干到了5.7万，甚至都开始玩起了捆绑销售。目前只有一点点尾房，大小面积都有。
测评万科城市之光东望：8站到达国贸CBD的明星盘，毁誉参半？
亦庄的路东和河西去化更快，真心是从大片红海变身为极度稀缺。不到两年，从爱答不理到了高攀不起。错过亦庄的人很多，大部分都非常后悔。
东望的一期，这都是桂语听澜的邻居社区。相比桂语听澜，东望基本被定义为刚需社区，起步户型小一点，而且是限竞房。
目前有些业主为了少交点停车费，私家车就停在马路上，现在还处于没人管的阶段，等统一管理时，也就都不会这样了，新房小区常常出现这种场面，不必担心。
不远处的工地是东望四期，再远一点那些楼房是通成家园，也是共产房，刚刚交房。
旁边其实还有一个小区，体量比较小，当时开盘去化得也非常快，导致这盘存在感非常低，就是金茂的台湖金茂悦。
万科当初其实拿了五块地，想引入口碑房企共同做热区域，所以给了金茂一块。
从区域供需关系来看，两个共产房不具备直接比较的资本，可忽略。两个限竞房初期时代的产品东望和金茂悦基本都要执行7090，89两面宽三居为主，都是偏刚需，而桂语听澜是纯商品房，改善社区，103㎡三面宽，不管是面积段还是户型设计、客群定位，都是比较差异化的，具备稀缺价值。
桂语听澜售楼处在台湖次渠北里小区的底商，这里其实就是去年明月听兰的售楼处，还是熟悉的位置，一楼是展示区，二楼是样板间，如出一辙，操盘团队也变化不大。
但明月听兰比较早就上了中介渠道，桂语听澜却没有这样。开发商表示，购房者提到最多的竞品项目是西红门板块的华润橡树湾和御璟星城。
园林绿化是绿城的看家本领，以品质著称。物业服务也确确实实是绿城的加分项。
有产业、有地铁、有学校，三要素聚齐，前景不错。附近2公里附近，有通明湖公园，虽然没南海子那么大，但也不算小。这个公园也相当有特色，写字楼园区景观环绕，在北京不多见。（嘉会湖也值得期待）
智慧社区，功能讲解。
园林理念。
桂语系也算是绿城的成熟产品线了。
128㎡四居，精装展示样板间。户型设计比较主流，双明卫三面宽。
一进门，有入户玄关柜。
餐厅和客厅，南向都送了飘窗。
北向两个卧室，可以打通。
南向次卧。
南向主卧套房。
主卧卫生间。
北向的厨房。
客卫。
小区出入口的位置。
103㎡样板间没拍成，一休去的时候碰巧在调整。
「深度测评」桂语听澜：亦庄单价5.8W的新盘，到底咋样？
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