小产权房网据克而瑞数据统计，截至今年5月底，海珠一手新房库存仅达26.6万㎡，新房存量近剩1894套，位居全市倒数第二。
单个板块看，目前海珠区内江南西板块仅剩55套一手新房库存，而琶洲板块、赤岗板块截至5月底也仅剩95套、97套库存，其余板块也分别仅剩数百套。
楼市供应足，方可保证一手新房存量，而楼市的货量供应，主要看土市成交以及区内旧改项目进度。
土市供应不足
首先，看近两年海珠区住宅用地的供应成交情况，自2019年起，海珠区合计成交出让5宗住宅用地，成交总建达70.13万㎡，位列全市倒数。
值得一提的是，其中2宗住宅用地，于今年一季度集中拍地出让，总建达34.82万㎡，而较早在2019年出让的一宗地目前已建成在售项目中海观澜府，截至5月底该项目仅供应新房面积12.47万㎡，并且是目前5宗唯一入市推售的。
克而瑞数据显示，自2019年起，截至5月底，29个月内海珠区网签成交59.45万㎡的新房面积，可见土市供应成交不足以补漏海珠区新房缺口。
旧改接棒
那么当土地供应严重不足，能接棒土地储备重担的唯有旧改。
作为老城区的旧改大户，从去年年底起，海珠区的城市更新进度可谓是势如破竹，风生水起。
陆续有保利签约红卫村旧改、珠江投资中标海珠区五凤（沙溪村、五村、泰宁村）旧改项目（点击阅读原文），富力地产签约赤沙村等等。据不完全统计，目前海珠区在进行或者即将进行旧改项目足有20个之多，排名广州老城区项目量第一。
不仅如此，近日，海珠区连发三大旧改重磅，龙潭村、三滘村以及东风村的基础数据成果公布。从坐落位置看，三村均接壤大塘地铁站，周边多条地铁线路包围。
值得一提的是，在1月中旬公布的海珠区十四五规划征求意见稿中提及“城中村改造三年4条、五年13条、十年16条”中，本次3村均归入了海珠区新五年方案中。
海珠区“十四五”期间城市更新（城中村改造）计划明细表
三年计划：赤沙村、沥滘村、石溪村、凤和村（新市头）、凤和村（康乐、鹭江）
五年方案：五凤村（沙溪、泰宁、五村）、联星村（南箕）、红卫村、东风村、三滘村、瑞宝村、北山村、龙潭村、土华村
十年规划：凤和村（客村、江贝、旧市头、下渡）、五凤村（旧凤凰）、联星村（新凤凰、庄头）、仑头村、桂田村、黄埔村（东围、杨青、新洲）
上述为征求意见稿，具体实施需以正式公文为准
龙潭村
由龙潭村全面改造基础数据入户调查项目成果获悉，目前龙潭村户籍人口3195人，总计1340户，从该村历年收入分红看，为3村中相当富裕的一村，最新的2019年人均分红达2.9万元。
此外，目前龙潭村现状建筑总量达2704栋，用地面积（建基面积）为36.23万平方米，现状建筑总量达153.96万平方米。
同时，从该村公示文件得知，龙潭村不可移动文物累计10类，包括康济桥、乐善好施牌坊、兴仁书院在内等等。
图片来源：CRIC湾区投策系统
从地理位置看，该村交通优势极佳，实现5条地铁交叉覆盖。
克而瑞监测到，龙潭村1.7km范围内已坐落了已开通的3号线大塘站以及8号线赤岗站，现阶段公共出行也算便捷。
除此之外，接壤在建的地铁11号线、12号线以及13号线，其中龙潭站（18号线）、石榴岗站（11号线）则在该村范围内，而未来在建是三条地铁建成，能够实现“出门即地铁”的春风如意。
同时，地块毗邻新滘东路、新港中路等主干道，周边且有华南快速、新光快速等路网，自驾通往其余区域也十分便捷。
项目周边居住氛围浓郁，各类教育、医疗且日常娱乐配套一一俱全；克而瑞监测，龙潭村靠近广东药科大学赤岗校区，2km范围内有龙潭小学、龙华学校、龙潭幼儿园以及广州市海珠实验中学、广州市聚德中学、海珠中学等优质学校；医疗资源也妥当到位，附近有广州海军医院、广东省第二人民等。
目前周边无大型商业，不过大大小小各类商铺、便民超市也满足日常所需。
统计到，龙潭村周边次新房资源较为成熟，无新房项目在售，且周边近年来仅一宗赤沙车辆段地块在年初成交入市，彼时广州地铁以2.7万/㎡楼面价拿，也就是近一年龙潭村周边依然无新房货量供应。
目前周边二手房报价在3.9万/㎡上下，多数二手房源为90年代建造，产权至今折了约20年。
三滘村
三滘村，囊括西滘、池滘、后滘三个经济社，目前村户籍人口3944人，合计1592户，其中该村现状建筑3952栋，用地面积约71.64万㎡，现状建筑总量达268.88万㎡。
目前三滘村公建配套较为齐全，村内分布了三滘幼儿园、三滘小学、广州协佳医院、广州紫荆医院等等，周边无大型商圈，仅靠社区内便民商铺补充日常所需。
克而瑞监测到，三滘村地理优势极佳，接壤广佛线、2号线换乘的南洲站，且附近有大塘站、沥滘站可搭乘3号线出行；路网方便，毗邻南洲路、三滘立交桥、广州环城高速、新光快速等主路，可途径洛溪大桥、华南快速以及番禺大桥等多条路线，自驾畅通无阻。
且三滘村周边自然景观资源丰富，毗邻广州海珠国家湿地公园、海珠儿童公园以及景业创意园，周末绿色出游十分方便。
据统计，三滘村2km范围内无新房项目在售，均为二手房源，市场报价在3.3-4.9万/㎡左右。
东风村
由公布的东风村全面改造基础数据调查获知，目前东风村户籍人口4175人，合计1791户。目前东风村合计3548栋建筑，用地面积52.18万㎡，现状建筑总量面积为215万㎡。
东风村目前分布了桥南幼儿园、上冲幼儿园、东风小学、东风第二小学等基础教育资源，且坐落了东发农贸市场、东风文体活动中心以及广州天博医院等配套。
该村地理位置不错，附近有合生广场、万达广场等大型商场，接壤3号线的大塘站，且交叉覆盖在建的10号线、11号线等地铁线路，交通优势极佳。
并且，东风村周边的村落旧改也逐渐落定，譬如左临五凤五村村，在今年2月底就与珠江投资确定合作关系，右侧临近本次公布的龙潭村旧改，西南方则是在年初通过改造意向的瑞宝村。
值得一提的是，在这次疫情复发严峻时期，瑞宝村亦处于中风险区，抗疫进行时，在各个单位及企业帮助下，相信瑞宝村能够度过难关，同时捐赠物资企业中包括了越秀地产以及广州红八方集团，未来瑞宝街旧改项目又是否会出现两家的身影呢。
END
最后总结，克而瑞监测到，截至今年5月底，保利、珠江投资、合生创展、佳兆业、珠光、富力等多家知名房企都参与海珠区的旧村改造中，未来海珠将乘着旧改的东风，提升城市面貌的同时，有望释放大量的新住宅，解渴区内库存需求。
本文地址:http://www.xcqxcq.com/xcqzs/120708.html
