中山最新小产权房信息，怎么避

买二手房心疼中介费，私下交易？

资金不够、经济压力大，买小产权房？

爸妈给买的房子，离婚后怎么办？

购房路上，坑坑洼洼，不少购房者因为一时没有考虑周全，导致日后的房产纠纷；也有一些购房者家庭出现了变故，需要处理房产分割。

前段时间，电视剧《安家》中有不少关于买房纠纷的案例，每个问题到最后都迎刃而解，但实际问题操作起来，真的有如电视剧中那般轻易吗？

乐居编辑汇总了一些购房方面常见的问题案例，由专业的律师给出指导意见，快来看看吧！希望大家在买房路上可以避开这些坑。

问题一：借名买房

咨询案例：本人没有购房名额，如果买房登记在亲戚名下，私下约定房产所有权，可否？

律师分析：

首先，律师要提醒您的是，房屋属于不动产，是以登记为准的，也就是说房屋登记在谁的名下，房屋就是谁的财产，因此，虽然房屋是您出钱购买，但在法律上，房屋的所有权并不不属于您。

其次，虽然你们可以以合同的方式约定房产的所有权归属，对于这种行为，法律没有明令禁止，但这份合同对外是没有法律效力的，仅仅对您和您亲戚之间有法律约束力，也就是说，如果您的亲戚要将房屋进行出租、抵押、销售、转让等任何处分行为，您都无法干涉或干预。

最后，由于房屋的钱是您出的，你们之间有合同约定，那么您可以按照合同约定向您的亲戚主张合同权利，比如返还购房款、支付违约金等，但是房屋就不是你的了。

网友点评：亲友间谈钱尚且伤感情，谈房？大！伤！感！情！

问题二：购买小产权房

咨询案例：小产权房比较便宜，本人想入手，求告知有什么风险？

律师分析：

相对于价格居高不下的商品房，很多人想到购买小产权房，毕竟小产权房有它的优势——便宜，它比一般的商品房要便宜一半甚至更多，用不到三分之一的钱就能买到一套房屋，这会让很多人心动，但购买小产权房是有风险的。比如法律上的风险、政策上的风险、交易中的风险等等。

关于法律方面的风险，众所周知，如果您不是当地的村民或集体经济社的成员，您没有名额，小产权房屋始终无法登记在您的名下的，只能登记在别人的名下，这套小产权房在法律上是不属于您的，这个风险是最大的。因为您花了钱，但最终房子不属于您，您会竹篮打水一场空；当然，有很多人在购买小产权房的时候，会签署了一些协议或合同，以约束买卖双方的行为，而实际上，因为买卖小产权房引发的纠纷在司法实践中是很多的。而由于买卖小产权房违反了法律的强制性规定，因此即使是签署了协议，但最终也往往会被法院认定合同无效。

关于合同无效的后果，按照《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，律师并不建议大家购买小产权房。

网友点评：买小产权房，运气好的话就安安稳稳住一辈子，运气不好，大概就是花巨款租了个房子……

问题三：私下成交二手房

咨询案例：打算入手一套二手房，但是咨询过都需要付中介费，一套200万元的房子可能要支付6万元的中介费，如果我跳开中介，自己跟卖家直接交易，风险大吗？

律师分析：

跳开中介，私下找卖家交易，这种情况，在实践当中确实比较常见。

按照房屋买卖的交易习惯，中介费一般是根据房屋的标的额来收取的，房屋的标的额也就是房屋的总价越高，中介所提取的服务费就越高。而随着楼价越来越高，即使在中等城市，随便一套房屋也得几百万。

以中山为例，中介费买房、卖房各1.5个点。很多时候这个费用均由买家支付。即，一套200-300万元的房子，买卖双方中介费就已经达到6-9万元，对于普通老百姓来说，这确实也是一笔不小的负担。

但是，我们应该思考一个问题：为什么房屋交易要有中介的存在呢？为什么国家对于这种交易习惯是鼓励和保护呢？

私下交易，看似省钱，但其实隐藏了巨大的风险，如果处理不当，随时会带来交易风险。您毕竟不是房地产方面的专业人士，您是否清楚房屋买卖的具体流程，您如何核实卖家的交易资料是否真实、合法、有效？您又是否懂得如何避免交易风险？您买的是几百万的房子，花出去的几百万才是大头，为了省那百分之几的服务费，而让自己陷入巨大的交易风险中，您觉得值得吗？

而且，如果您是在中介居间介绍的情况下找到房源，又签署了看房确认书，那么这份确认书对您是有法律约束力的，即使您跳开中介直接找卖家交易，可能顺利完成交易，但你就真的不用付中介费了吗？并不是这样的。

一旦中介掌握了您私下交易的证据，那么您必然会被起诉，最后您还是得支付中介费，而且一分都不会少，可能还要因此承担对方的律师费、逾期支付的利息以及诉讼费等费用。因此，律师提醒大家，私下交易有风险，奉劝不要耍小聪明，免得因小失大。

网友点评：中介找房、带看、办手续一堆活还要被跳单，房产部门坐收的税费你咋不跳一跳？

问题四：婚后房产权属

我家公家婆打算给我老公买房，由于是老人家一次性付全款，所以他们不打算在房产证上加我名字，想问一下，这对我有什么影响，如果离婚了我能分到财产吗？

律师分析：

首先，房屋是婚后购买的，即使房产证上没有您的名字，但也应该认定为夫妻共同财产，因此，在这种情况下您也算是名下有房的人，以后再要买房就要受当地购房政策的限制；其次，虽然在法律上来看，这套房屋应该属于您和您老公的夫妻共同财产，按理在离婚的时候要平均分配，但我认为并没有这么简单。您的情况比较特殊，房屋是老人家付的全款，而且老人家不打算在房产证上加上您的名字，因此我认为您并不是必然能分到财产的。

其中《婚姻法司法解释（二）》第二十二条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

那么，两位老人家到底是什么意思呢？是单独赠与给您老公呢还是赠与给您们夫妻两人呢？不同的人对此有不同的理解，但由于您所说的只是假设，尚未形成事实，也就是没有形成既成的证据，律师也就很难在这种假设性的情况下做进一步分析。到了司法实践中，怎么举证证明两位老人家的真实意思表示是什么，则是决定您能不能分割房产的关键。

网友点评：其实……老人家不写媳妇名字，用意已经很明显了……

结婚前，房产由男方父母出首付，落在女方名下，结婚后共同还贷款，离婚时房产该如何分割？

律师分析：

首先，房屋是婚前购买的，而且房屋只登记在女方名下,这种情况可以认定房屋是女方婚前个人财产，因此，房屋归女方所有。

其次，由于房产的首期是男方父母出资，按照《婚姻法司法解释（二）》第二十二条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。那么，首期款可以认定为系男方父母对男方的个人赠与，也就是说首期款应视为男方出资，因此，女方应当向男方返还首期款。

最后，鉴于房屋的贷款是男女双方婚后共同偿还的，那么对于婚后已经偿还的贷款，应当认定为夫妻共同财产，按照婚姻法的规定，夫妻共同财产在离婚时应予以平均分配。因此，房屋归女方所有，但女方要将首期款以及婚后共同还贷的一半费用，返还给男方。

网友：这下明明白白了……除非房价跌了，否则就是房子在谁名下谁划算。

本文素材来源：广州乐居

答疑律师为广州金鹏律师事务所郭素静律师

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