分析深圳小产权房的法律定位(小产权房建筑面积和使用面积差多少) -小产权房网

小产权房是近年来媒体提出的一个概念，没有准确的法律概念与之相对应。学者陈武源将小产权房简要描述为集体土地开发商品房；前建设部（现改为住房和城乡建设部）表示，在许多城市和郊区，一些村集体组织集中在村集体土地上建设农民住宅建筑，除了安置集体组织成员还可以以较低的价格出售，这些房屋通常被称为小产权

房屋；学者文林峰等人认为，小产权房是指农村或镇政府或村委会在农民集体土地上单独建造房屋或联合开发商开发建造房屋，并由乡镇政府或村委会制作房屋所有权证书的房屋。

相当一部分学者对小产权房合法化持否定态度。中国土地勘察规划学院学者李珍贵认为，小产权房的负面影响大于正面影响；北京师范大学经济资源管理研究院副院长张琦教授认为，小产权房不仅破坏了正常的房地产价格体系，而且造成了房价的严重混乱，难以具体操作，不利于确保中国18亿亩耕地红线目标的实现。

与此同时，支持小产权住房合法化的呼声也层出不穷。例如，北京理工大学经济学教授胡星斗认为，小产权住房可以使国家、城市和农民受益，应通过政府的合理规划和有效管理，避免占用大量集体土地。中南财经政法大学社会发展研究中心乔新生教授认为，小产权住房改革是缩小城乡差距的机遇。

本文在明确界定小产权房概念的前提下，从宪法、民法、土地管理法等角度全面分析了小产权房的法律地位。在此基础上，重点讨论了小产权房的合法化。本文从所有权、城乡二元结构、社会正义、法律进步五个方面得出结论：小产权房应合法化。

小产权房是指农民在集体土地上，乡镇政府或村委会应当单独或者联合开发商开发建设房屋，乡镇政府或者村委会应当出具房屋所有权证书。小产权房的问题不是近两年才出现的。20世纪90年代房地产市场启动之初，农村集体土地上建设了小产权房，出售了房屋。

近年来，随着城市房价的飙升，小产权房交易进入了前所未有的繁荣时期。虽然人们对小产权房有疑问，但小产权房的低价与城市中东莞高产房何时能拿到房价形成鲜明对比，极大地促使燕郊有小产权房的低收入人士以高风险的价格购买小产权房。与此同时，社会上关于小产权房的讨论越来越多。越来越多的人提到小产权房应该合法化的言论，促使更多的人涌入小产权房交易市场。据了解，小产权房交易的热潮席卷了许多城市。包括北京在内的许多地区，小产权房占房地产市场份额的20%以上，深圳等地高达40%-50%。不难看出，小产权房已经大批量地涌入了房地产市场，可谓遍地开花。

2007年，政府高级管理层频繁就小产权住房的合法性发表声明。媒体记者的深入报道和各方专家的激烈争论将小产权住房推到了风口浪尖。2007年6月18日，建设部强调：城市居民不得购买集体土地上建造的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许在集体土地上建造的房屋出售给集体经济组织以外的成员。7月12日，国土资源部重申，小产权住房不受法律保护。2007年12月12日，温家宝主持召开国务院常务会议。会议指出，应严格规范农民集体土地建设的使用，严禁非法占用（租赁）农民集体土地进行非农业建设。城市居民不得在农村购买宅基地、农民住房或小产权房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地进行房地产开发。

地方政府有关部门也出台了政策，大多对这一新兴社会现象持负面态度。例如，2007年6月，北京市国土资源局局长安家盛表示，他将停止建设和销售小产权房，这在业内引起了巨大震动。然而，小产权住房问题不仅可以由政府部门发表声明或政策妥善解决，而且是一个有争议且值得讨论的问题。

在相关的标准化法律文件中，我们找不到小产权房的概念。因此，小产权房不是一个法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一个常见的术语。由于购房者获得的产权证书的发放主体不同或产权证书的接受对象不同，社会上流行的大小产权房，什么是大产权房，什么是小产权房，目前有三种说法：

第一种说法认为，开发商开发的房屋所有权称为大产权，买方所有产权的区别称为小产权，根据这种说法，买方的产权由开发商的产权分割，因此称为小产权。

第二种说法认为，购房人购买的房屋在转让过程中不需要支付土地转让费的，称为大产权房，转让过程中需要支付土地转让费的，称为小产权房。根据这一解释，普通商品房是大产权房，经济适用房是小产权房。

第三种说法认为，国家颁发产权证书的房屋称为大产权房屋，该房屋由开发商办理合法的房屋开发项目审批手续和土地出让手续，并按规定缴纳国家土地出让金和使用税，国家向开发商颁发土地使用证和房屋预售许可证；乡镇政府或村委会颁发产权证书的房屋称为小产权房屋，该房屋建在农民集体土地上，由享有土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，乡镇政府或村委会制作房屋所有权证书 [10]。

根据现行法律规定，第一、二类小产权房合法，只要支付足够的购付足够的购买款项，或在转让过程中支付土地转让费，就可以自由出售。第三类小产权房屋的法律属性存在较大争议。官员们认为，这些小产权房屋没有真正的法律产权，因此其权益不受法律保护。本文讨论的小产权房屋属于第三类。

需要指出的是，根据国土资源部于2007年11月28日正式实施的《土地登记办法》，小产权房占用的土地大致分为三类：集体建设用地、宅基地和集体农业用地。对于建立在农业用地上的房屋，如果允许交易，将违反保护耕地的基本国家政策，威胁到中国的粮食生产安全。因此，本文将此类房屋排除在讨论范围之外，视为违法。本文所讨论的应赋予其合法地位的小产权房屋，是指建在集体建设用地和宅基地上的房屋。