小产权房网日前，深圳市住建局、深圳市司法局一连发布四份保障性住房相关的征求意见稿，旨在加快完善住房保障体系。有关单位和社会各界人士可在2023年2月17日前，通过门户网站、邮件等方式提出意见。
其中，《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）引起了社会的广泛关注。该文件指出，自《征求意见稿》施行之日起，深圳不再安排建设安居型商品房。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，共有产权住房具有价格较低、门槛较低、服务均等的特点。中短期内，当房价预期趋向稳定，该类型房源将会分流一部分购房需求。“共有产权住房面向全体住房困难人群，这是政府发挥公共职能的体现。”
《中国经营报》记者注意到，根据此次发布的四份征求意见稿，深圳住房保障体系将从“以公共租赁住房、安居型商品房、人才住房为主体”调整为“以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体”。
当前，高质量发展在深圳已有共识也有行动。深圳市住建局党组书记、局长徐松明表示，将全面抓好房地产业与建筑业“两大产业”，为全市经济高质量增长作出最大贡献。
实行封闭流转制度
根据《征求意见稿》，共有产权住房是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。
深圳共有产权住房申请条件包括“五年以内未在本市转让自有住房”“具有本市户籍”“参加本市社保累计缴费五年以上”等。对于非该市户籍常住居民，《征求意见稿》提出，深圳市政府可根据经济社会发展状况和住房供需情况，合理设定条件，逐步纳入供应范围。
共有产权住房推出后，同样采用轮候申请程序。《征求意见稿》指出，“申请人已经组建家庭的，应当以家庭为单位提出轮候和认购共有产权住房的申请。”另外，未组建家庭的，申请人需年满35周岁以个人名义提出轮候和认购共有产权住房的申请。投靠子女取得深圳市户籍的居民，不得作为申请人。
售价方面，深圳的共有产权住房将按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定。单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。购房人的产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%，同批次销售同一项目的产权份额相同；其余部分为政府产权份额。
值得注意的是，虽然售价仅为市场价的五成左右，但深圳对于共有产权住房的流转有较多限制。
《征求意见稿》显示，共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下，代持机构享有优先购买权。
中国银行研究院发布研报指出，上述举措将完善共有产权住房的流转体系，遏制投机套利。原住房保障体系下的安居型商品房和可售型人才住房并没有实行封闭流转，购房人若以低价购入，按规定持有10年后再以市场价售出，则存在较大的套利空间，偏离保障性住房性质。实行封闭流转，保留了共有产权住房的“居住保障属性”，进一步降低投资属性，真正实现“房住不炒”，让保障性住房更具公共利益属性。
记者注意到，深圳现行的住房保障体系包括安居型商品房、可售型人才住房、公共租赁住房。而《征求意见稿》提出，自该文件施行之日起，深圳不再安排建设安居型商品房。自此，深圳的住房保障体系将调整为“以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体”。
深圳市规划和自然资源局发布的深圳市存量住宅用地信息（截至2022年12月31日）显示，在建的安居型商品房、可售型人才住房项目已被归为共有产权住房类型。根据《征求意见稿》，目前已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府令第228号，以下简称“228号令”）及其相关规定执行。
原安居型商品房在册轮候人符合“228号令”及其相关规定条件，可以申请购买共有产权住房。而经审核，合格纳入共有产权住房轮候册的在册轮候人，轮候排序在原安居型商品房在册轮候人之后。
精准支持住房需求
事实上，深圳住房保障工作的顶层设计持续在演变。2007年，深圳提出建立健全面向不同层次低收入户籍居民家庭为主体的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等保障性住房制度。2010年，《深圳市保障性住房条例》出台，后经过两次修正，深圳保障性住房出现安居型商品房、可售型人才住房等多种形式。
2014年，深圳被住建部纳入共有产权住房试点城市；2018年，广东省住建厅发布《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》，提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名先行探索试点共有产权住房政策。
2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，指出需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的保障体系。在此背景下，深圳的共有产权住房制度应运而生。
记者也注意到，住建部保障司副司长翟波近日在《中国建设报》发文表示，“因地制宜发展共有产权住房。支持人口净流入的大城市结合实际发展共有产权住房，以面向城镇户籍人口为主，逐步扩大到城镇常住人口。”
《深圳市住房发展“十四五”规划》显示，“十四五”期间，深圳供应居住用地不少于15平方公里，建设筹集住房89万套（间），其中，建设商品住房35万套，建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套；供应分配住房65万套（间），其中，供应商品住房31万套，供应分配公共住房34万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房20万套（间）、共有产权住房8万套。
根据《深圳市住房发展2022年度实施计划》，2021年，深圳实际建设筹集公共住房9.65万套，完成年度任务目标的116.3%；实际基本建成（含竣工）公共住房3.1万套，完成年度任务目标的114.8%；实际供应公共住房4.23万套，完成年度任务目标的120.9%；实际完成公共住房投资368.5亿元，年度目标完成率为116.2%。
2023年1月29日，深圳召开全市高质量发展大会，徐松明表示，深圳市住建局将按照相关决策部署，奋力在全市高质量发展赛道上跑出住建“加速度”。
其中，深圳市住建局将充分发挥房地产业支柱作用。坚持“房住不炒”定位，以增信心、防风险、促转型、提品质为主线，采取更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。
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