小产权房网《中华人民共和国民法典》正式实施
成功占据电视、广播、新媒体的C位
如果你认真研读了条例定会明白
这部法典不仅事关民事权益维护
还涉及到房屋产权、房屋买卖、租赁等房产领域
对于承租人、业主、中介多方权益保护
更到位，更全面
同时保护了“买卖不破租赁”
直击买卖方“跳单”节省中介费等痛点
楼友们可以拿小本本记下重点
必要时拿起法律利器
维护自己的权益啦~
01
设立居住权的房屋不能租售
《民法典》中新增加规定的“居住权”，不仅为物权保护添砖加瓦，也在一定程度上保障部分弱势群体的权益。
《民法典》第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
《民法典》第367条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
《民法典》第368条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
《民法典》第370条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理注销登记。
综合看来，也就是说房子只要设立了“居住权”后，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。不过，居住权只能保障居住权利，不能继承也不能转让。
举个例子，小王长期在外打工，老王请了一个保姆照顾自己，保姆对老王非常好，老王去世之前给保姆设立了10年的居住权。老王去世后小王继承了这套房子，但是在居住权设立期间，小王虽然拥有房子的所有权，但是并没有权利将房子进行出租或者售卖，同样也没有居住的权利。
因此，买家在购买二手房时，租客在租房的时候需要注意该房子是否设立居住权，避开设立了居住权的房子。
在这里需要提醒大家，不能将租赁权等同于居住权，二者区别甚大。居住权采取登记设立主义，这是居住权与租赁权最大的区别，租赁权只需当事人达成合意即可设立，而双方签订居住权合同之后，需要办理登记才能设立居住权，否则居住权合同只设立债权，物权不设立。
居住权较租赁权而言更为稳定，租赁合同有最长20年的时间限制，但居住权的设立并无期限限制，这表明居住权更为稳定，更有利于居住权人的权利保障。
还有一个误区值得关注，“长期居住”不等同获得居住权。例如去年上热搜的“忘记28年房屋”事件，某女士时隔28年才想起自己在深圳买了房子，并且已有住户在房子内居住10多年。这不是说居住者居住的时间长，就能取得“居住权”，业主只要没有主动设立，居住权益就不成立。
02
房屋所有权变更不影响租赁持续
《民法典》725条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
也就是说在买房的过程中，购房者一定要注意到所购买房产是否有租客在其中入住，或者有尚未履行完毕的租赁协议，避免购房后却不能入住的问题出现。
03
近亲属的购买权优先于租房人
之前的法律规定承租人在出租人出卖双方建立租赁关系的房屋时享有优先购买权。民法典在承租人之前又加了两个有优先购买权的人，这两个人分别是：（1）房屋的共有人；（2）出租人也就是产权人的近亲属。
《民法典》第726条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
即出租的房屋有共有人的话，共有之间可以直接交易，不需要征求承租人意见。出租人将房子直接卖给自己的近亲属，也不需要征求承租人的意见，直接交易即可。
需要注意的是，出租人欲出卖房屋，须在合理期限内通知承租人，承租人不可在权利上“睡眠”。
《民法典》第726条第二款规定：出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”
第727条规定：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
因此，在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须及时表达自己想购买的意愿，时间为15天，否则将丧失优先购买权。
04
抵押中的房产可直接过户
《民法典》第406条规定：抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
《民法典》第406条第2款规定：抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款，向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
以贷款买房后卖房为例，其中的抵押人是购房者，抵押权人是银行。即便是房子已经抵押给银行，抵押人（购房者）仍然可以卖房，且卖房子不需要取得抵押权人（银行）同意。但是抵押人（购房者）卖房时必须通知抵押权人（银行）。
但是，如果抵押权人（银行）有证据证明自己的抵押债权有风险的情况下，是可以要求抵押人（购房者）在转让房子以后，用转让的钱优先清偿他的债务。
05
40年商办注意土地剩余年限
在我国，住宅的土地使用权一般的期限是70年，70年满期后怎么办一直是全民热议的问题。这次民法典对此给出了答案，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期要交费。
《民法典》第359条第1款规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律行政法规的规定办理。
至于商办40年产权到期后是否可续期，目前没有明文规定。所以，购买商办一定要注意土地剩余年限。
06
租期最长不得超过20年
《民法典》第705条规定：任何物权租赁期限最长不能超过20年，超过部分自动失效。
此条例避免了出现超长合同的情况，同时，也防止了开发商以长租的形式将车位等物业违规租给业主。
早前就发生过有些开发商将车位一次性40年租赁给业主的案例。在该条例规定下，即便业主交了40年的费用，法律仅保护20年的物权租赁。
07
客户“跳单”也要支付中介费
《民法典》为中介堵上客户“跳单”的漏洞。
其中第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
即是买卖方在接受中介提供的服务后，利用中介提供的交易机会，绕开中介直接签订合同的，也要支付报酬。
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