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误区1.我想买房，我要先实地考察，走走看看。
有人咨询我，我问的第一句话是你知道你该买什么房了吗？他说我不太清楚，所以我准备走走看看，自然就知道了。有这种想法的朋友，实际来了走在大街上也是两眼一抹黑，最后所谓的考察就是走进各大楼盘的营销大厅，走进了金碧辉煌的营销大厅，听销售和中介的介绍。这叫考察吗？当然如果你是对坪山以前存在什么误会和偏见的朋友，从来没有来过坪山的朋友，我倒是建议可以来坪山走走看看，静心感受一下坪山的文化、美食、产业、街道、人文，感受一下真实的坪山。这有助于你革除你心中的偏见，更客观看待坪山。记住是走进坪山，走进街坊四邻。不是走进金碧辉煌的营销大厅，是和坪山的街坊邻居聊天，和市井贩夫走卒聊天，而不是去听慷慨激昂的陈词。
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误区2.别人说什么就信什么，没有信息判断能力。
坪山的规划，未来的发展前景，周边有什么猫腻。都是从销售口中听到的，你感觉几分真，几分假呢？我这么给你说吧，销售一般都是楼盘开盘之后临时搭建的草台班子，很多人对坪山并不了解，主要也是背稿子。说说我的亲身经历，20年我在坪山某楼盘看房，销售小姐姐非常娴熟的给我介绍周边的规划，感觉他就是坪山区发改局的局长一样，说得头头是道，口若悬河。我也没有看出什么破绽，直到她指着外面的轨道给我说，看！那就是建设中的地铁16号线，就在小区门口，多近。我一听笑了，我说小姐姐你是不是刚来这边上班，她说你怎么知道的，我昨天刚从龙岗京基御景半山调过来的，我刚才哪里说错了吗？我说你稿子背得很好，我没有看出破绽，但是我可以和你打赌外面不是地铁，因为地铁四期全部走地下。所以新楼盘的很多销售，其实是表演艺术家。
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误区3.纸上谈兵，能分析楼盘优劣？看清未来发展吗？
我一直主张，自己尽量在家里研究明白，选好房子，一切安排妥当之后，首战即决战，一战定乾坤，对于新房来说售楼部只需要去一次，就是去签买房合同。
你在网上能找到的信息，就足够判断这个楼盘的地段、配套、户型、学位、未来规划等方方面面的信息。大家看我分析楼盘，很多楼盘我压根儿就没有去过现场，在地图上看得更清楚，不识庐山真面目，只缘身在此山中。离远点看得更清楚。你坐在电脑面前，更能够理性客观看待，对比，分析。不会上头。坪山某些楼盘你去现场听到的离地铁站的距离都比实际的要短，这么简单的东西，地图上一个测距工具就能测出来，有什么难的。还有你去现场他给你讲规划，他懂法定图则吗？他知道坪山的定位以及市里区里重点发力的点位吗？（当然销售肯定都说自己的位置是重点发力点呵呵）他知道耕地保护吗？他知道高压走廊吗？他知道文物保护吗？他知道水源保护吗？他知道城中村旧改吗？他知道附近有几家工厂，几家有污染，几家会搬走，什么企业会搬来吗？就算他知道，他会告诉你真相吗？
你非要去听，听了还信。最后又直呼上当，悔之晚矣。所以对于不太懂的小白，买二手房踩坑的几率要小很多，毕竟都看得见摸得着了。
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最后我说说我自己的方法，大家姑且参考！我在家里利用网上搜集到的信息可以判断出该买哪里比较好，买什么楼盘符合我的需求。片区的历史、片区的城建规划、片区的产业定位、总体的调性、楼盘的结构、建设的周期、开发商的背景、小区的容积率、小区的绿化率、小区的梯户比、小区的车位比、住宅公寓的配比、人才房的配比、周边的配套、网上的备案价、周边的规划、小区所处的学区、甚至小区相关的负面新闻。二手房更好分析，很多规划都摆在眼前的。一套组合拳分析下来，我基本就知道自己要买哪个楼盘，甚至可以具体到哪层楼，哪套房。然后我再结合当下该楼盘的发售渠道选一条最优惠的渠道，比方说通过中介有返佣最实惠，那我就找个靠谱的中介挂靠一下，互惠互利。
看清楚啊，是你自己先做出分析和判断、选好房子，然后再去找渠道挂靠签合同。不是你让销售渠道帮你参谋选房子，再付钱，你想想各路销售和中介给你推荐的房子多半是什么类型的房子？肯定是佣金最高的房子啊，什么类型的房子佣金最高？肯定是最难卖的啊？什么类型的房子最难卖？一定是缺点最大的房子啊。甚至有些不良的中介，在客户不懂的情况下，第一套房居然劝客户买公寓。这是被忽悠瘸了的。当年给我服务的中介，也忽悠我把第一次买房名额，用来买龙光玖云著，当我知道这是公寓的时候，呵呵。他难道不知道公寓没有学位吗？不知道公寓容积率高、升值慢、税费高、出手难吗？不是不懂，就是坑你完事儿了，因为卖公寓提成高啊，人家是按提成从高到低给你推荐的。
有人说，你说得没错，是应该自己判断好，再去买。不能让销售中介帮忙做决定，但是我去现场踩踩盘不是更好吗？为啥要在家里坐井观天，一定要实地考察，眼见为实、耳听为虚。实地踩盘我强烈不建议。原因是你会踩什么盘？眼见不一定为实。你看到的金碧辉煌是故意做给你看的，你看到的样板间是花上百万重金装修的，很多东西都写了请以实物为准，你看到的房间可能是占用公共空间搭的临时的，实际交房根本没有，这些东西足以勾起你的购买欲了。墙上挂的地图，本项目标得斗大，周边几公里的配套都画在小区门口，铁路线画得像地铁，片区也标错，这样的图你确定你不会被误导吗？宣传片一放，感觉自己立马屹立于深圳塔尖。一水儿的帅哥、一水儿的美女、连保安都是笔挺的。左一声哥哥、右一声姐姐叫着、骨头都酥了、要不是你老婆跟着，你恐怕连孩子的名字都想好了，再加上楼盘里面买房的紧张气氛，一会儿某某户型仅剩一套，你还在犹豫间，大厅响起的声音：某某号房已售出，恭喜我李姐，恭喜我张哥走上人生巅峰。买到即赚到哈，入手一套净赚百万，这时候你捉急啊，再不买就没有啦，看着别人砸金蛋，抽奖你受得了吗、不过你为啥就不想想他这么好的赚钱机会，他咋不悄悄的告诉身边的亲戚朋友，偏偏要便宜你这个陌生人？你管不了这么多，因为你上头了！
这些是不是托儿我不知道、反正从人性的角度上来说你顶不住。你会上头。为啥买房我自己尽量不去现场、原因倒不是自信过头、自命清高、是我有自知之明，我知道我抵挡不了这糖衣炮弹。我要保持清晰的头脑就不能进去。进去你看到的所有事物，不说全是幻觉吧，起码七八成内容都有夸大，反而楼盘的弊端一个也没有说。你会稀里糊涂下定。
那你说，我去周边转转，看看环境总可以吧，别，大哥，千万别。我怕你看到周边破破烂烂会产生厌恶的主观感受，而这种感受实际也不符合客观事实。因为接下来几年这里会不会拆你知道吗？这里会建什么你知道吗？这些你得深入研究才知道的。如果你是很理智的那种人，能客观看待问题，那么才可以去附近转转，问问小卖部老板，问问快餐店老板、和附近工人聊聊天，没准有意外的收获。千万记住，别上头。
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其实坪山中心区某著名楼盘开盘的时候我也去凑过热闹，我现场问的问题她们一个也答不上。去之前我猜她们也答不上，我去现场也就图一热闹。后来认识了很多房地产领域的朋友，邀我去现场参观感受，我都说没有什么好看的，资料发过来一看就知道好不好了，有问题电话里微信里都能问，以前我在老家去看房，我进去先问五证是否齐全小区容积率多大、得房率多少、绿化率多少，销售硬说我是同行卧底，怎么解释也没用，结果不欢而散。
-----------EYEOF总结PINGSHAN----------
我视频一般比较长，干货放到最后，把看不到最后的假粉筛掉。能看到这里的基本都是真粉丝，我再说一点给我的铁粉，
l很多知识是反常识的，一般人都反应不过来，比如某楼盘鹤立鸡群，周边没有开发很荒凉。有人说，我喜欢清静，所以买这里。对吗？实际的情况是这里恰好不清静，因为周边都没有开发，所以接下来5-10年周边一定是高强度开发。所以这里是最吵的。你要真图清静，应该买到周围都是建成区更妥当。
l有人说政府把重点片区都给画出来了，照着买就行了。对吗？实际的情况是，正在热火朝天建设的片区，面貌快要成形的或者已经成形的区域，根本不在重点片区之列，赫然在列的竟然是目前面貌亟待改善的区域。举个例子，碧岭街道面貌马上能彻底改变的沙湖片区不在列，反而是拖拉机趴趴走的碧岭片区赫然在列（重点片区之一的碧岭片区只包含碧岭社区，不包含汤坑社区和沙湖社区）。自己感受一下，这些所谓的重点片区需要多少年能成形，5年？8年？还是10年？还是15年？你可以问问你自己，你能不能忍受这么久？还是你想立刻享受。
l有人说深惠融合惠州的天量房子会压垮坪山房价，于是反对尽快上马14号线东延，对吗？实际的情况恰恰相反，不仅不会压垮坪山房价，反而会托高坪山房价。
l有人说楼盘附近大片的空地，又平整又方正，紧挨着高新区，未来不建成高新技术产业园，也起码要建个公园，对吗？实际的情况是耕地红线保护的死死的，可能你需要一直看农民放牛、种菜。
l有人说坪山试点给小产权提前确权是重大利好，赶紧去买啊。对吗？实际的情况这政策是用来抑制小产权房炒作买卖的，小产权房最牛的不是确权，恰恰是不确权，自由交易还不交税，懂得都懂，不懂的说吐血也懂不了。
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