深圳小产权房避坑？深圳房产小白避坑宝典-小产权房网

这篇宝典我本想等我闲下来再好好写，好好写一写再分享给大家，以保证其严谨性。但无奈今天晚上（2020年6月8日）被群里的疯狗咬了几口，我就赶工先分享给大家，如果有不严谨的地方，欢迎热心的人提出来修改；修改后可以发布更新版本。

群里有我尊重的人，因为他们专业，分享的知识对大家有帮助；群里有人说了不专业的言论，我会和他们辩论几句，避免误导或带偏舆论。其实不懂很正常，你可以学习知识，以你有理有据的知识来反击我，我乐于接受。但有人（@nathan）可能是我的辩论暴露了他们的无知，自己不能接受，不愿意说人话，做人事，用事实或其它证据来反击我，就选择象疯狗一样来咬我。

另外这个（@2020看空大队长@LEO.CAO）至少在今晚前我对这个人的印象还不错，做实业，买了几套房，也分享过一些有用的知识，也算是看空派的队友。今晚和他争辩时，开始还算正常，当他质疑我是事后诸葛亮时，我还给他解释过。当他反复质疑时，感觉和我之前在群里了解的不是一个人，须知如果一个事物你了解的越多，不确定性就越小，那么规避风险的能力就越强，我越来越怀疑这个是原来那个看空大队长吗？这样的人还能把企业做长久？后来越来越不对劲，我不轻易相信一个人变化的那么快，我试探了一下（@2020看空大队长@LEO.CAO）是不是被（@nathan）这条疯狗传染了；果然如此，被感染了，两条疯狗开始在群里咬我（这个有群里6月8日晚的聊天记录为证！事实证明，日久见人心；一条狗再怎么装的象人，时间长了还是会暴露狗的本性）。

别人尊重我，我会成倍回报！别人攻击我，我也会成倍的回击！

我在群里说过，与其把时间浪费在疯狗身上，不如多学点房产知识，把房产知识分享给大家！我做到了，也算是对昨晚在群里咬我的疯狗们的回击吧！

疯狗们可以选择在群里继续咬我，但我不会直接回击他们，因为不值得！当然疯狗也可以选择重新学会尊重别人，学做人事，学说人话，重新进化为人类！人类世界还是会欢迎你们的！

注：我说的这个群是指我曾经加入的一个微信买房群。曾用群名包括“买房群”“房产打新群”等。

实践指导手册（步骤）：

1.至少实地考察三个心仪的楼盘；

2.至少和三家不同公司的中介谈判；

3.至少要去各区的教育局官网查询上年幼升小，小升初的政策，以及小学和中学学位划分情况；

4.至少了解心仪学校近几年积分和录取情况，预测（考虑深圳每年大约新增10%的学位需求）你使用学位那年积分是否能满足上学；

5.至少了解预房产的购地性质以及房屋性质；

6.至少了解预购房的档案，是否处于抵押状态；

7.至少了解预购房产当前学位占用情况，并预判上学时积分是否够用；

8.至少和业主经过3轮以上的价格谈判；

9.至少和中介谈好了佣金比例；

10.至少约定了风险规避措施，不能贷款时返还订金（合同上写明能返还的订金）；

11.完成了上述流程和预定，再签署合同。切忌不要被中介忽悠跳过上述任何一个步骤签订合同，否则可能带来巨大损失而且损失只有自己承担。

Notes:刚需小白，对于家庭第一笔重大投资，付出上述精力是必须的。1-10没有严格的先后顺序；但必须完成了前面10步，再做最后的第11步。

指导手册步骤解答：

1.为什么要至少考察三个心仪楼盘？

【答】：对于自己第一套房产，你什么都想要，安静，朝阳，户型方正，带好学位，能增值（还有后续换房）。多看几套房，就知道你周围根本没有十全十美的房子，然后你就慢慢开始知道怎么取舍，进行优先级排序了。

2.为什么要至少要和三家不同中介公司谈判？

【答】：中介公司是以利益最大化为目的，而且良莠不齐，信息也是真真假假，有的中介回答不了你的问题；多问几家中介，问自己关心的问题，以及中介给你提供的信息，自己在网上查询一下，辨别真假后，对于所选房子的真实情况，是否能满足你的要求，大概自己心里就会有谱了，不会被任何一家中介忽悠。

3.为什么至少要去各区的教育局官网查询上年幼升小，小升初的政策，以及小学和中学学位划分情况；

【答】：深圳历史上遗留各种房产，性质复杂；严格按照政策，只有土地和房产性质均为住宅性质才会配套学位；由于之前学位不紧张，学校没有严格执行；或者涉及到争议人数不多，或者学校克服一下也能解决，业主一闹，政府出于维稳也就没有严格执行。但是随着深圳学生人数增长太快，这个矛盾终究一天会爆发。政府可能就会严格按照政策执行的。[我当初买房时，为这个事情我专门去过区教育局咨询过]

4.为什么至少了解心仪学校近几年积分和录取情况，预测（考虑深圳每年大约新增10%的学位需求）你使用学位那年积分是否能满足上学；

【答】：由于有些学校太火，小户型房源业主上学越来越多，如果买房不及时，就可能积分不够就上不了学；例如深中之前把学区户籍和学区房产这个优先级类别最高再细分了两个等级。5年内学位没有占用的，和3年内没有被占用的（具体数字记不清了）。就是入学竞争太激烈了，在最高优先级中还要细分优先级。之前都是类别优先，同类别情况下，再看积分。

5.为什么至少了解预房产的购地性质以及房屋性质？

【答】这个和问题3相关，需要拿到业主真实的房产证对核实。如果买错了房，会导致买到了房产取用不了你期望的学位。

6.为什么至少了解预购房的档案，是否处于抵押状态？

【答】通常中介会做这个事情，如果中介不靠谱，自己去查。这个主要避免卖到问题房源，后续交易中交不了房，而又错过了其它心仪的房源。

7为什么至少了解预购房产当前学位占用情况，结合学生增长情况下判断积分是否够用？

【答】与问题3相关。这个需要到教育局官网去查询。学位被业主或租户是否占用，占用了几年，并预判小孩上学积分是否够用？如果不够用，则需要重新挑选房源。

8.为什么至少和业主经过3轮以上的价格谈判？

【答】买菜都会讲价，何况房产；如果谈得好，相当于多挣几个月薪水，却不用花费几个月的时间，何乐而不为呢？

9.为什么至少和中介谈好了佣金比例？

【答】如果交了定金，签了合同；中介会认为你买到心仪的房产，毁约又面临违约金，佣金比例中介有很大主动权，最多象征性的少一点。但现在房子总结那么高，1个点的佣金也是不少钱，可能也是你好几个月的薪水。这个在步骤2中就可以和中介谈好佣金比例。

10.为什么至少约定了风险规避措施，不能贷款时订金如何处理？

【答】目前订金也是很大一笔钱，如果后续贷款出问题或者资金出了意外，卖不了房，需要在合同中约定订金处理方式；否则会损失全部的订金，甚至其他的违约金。