小产权房网一时间，市场情绪又肉眼可见地开始摇摆。
从2013年高层提出建立不动产统一登记制度至今，很多人已经形成了条件反射，将制度的进程和房地产税的脚步牢牢绑在了一起——
制度推进速度慢，就说明房地产税开征“有阻力”，如果有推进，那就是房地产税“又近了一步”。
如今，新华社用了“权威快报”的抬头，官宣“我国全面实现不动产统一登记”——
市场沸腾了。
那不就代表房地产税箭在弦上了吗？
这里面的逻辑，真没那么简单。
在一切分析的最初，得厘清一个概念——
对房地产税，尤其是其中的持有环节税而言，不动产统一登记制度是其开征的必要条件，但不是充分条件。
如果不动产统一登记没有完成，全国的房产信息无法打通，尤其是小产权房和普通住宅之间的信息没有互通，当然不具备全国性征税的技术基础。
但现如今，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度”已经“全面建立”，也不代表这税就能马上全面铺开。
一个明显的bug是：房地产税的顶层设计还没准备好。
简单点说，没有立法。
纵观历年政府工作报告，从2014年表态“做好房地产税立法相关工作”开始，房地产税就在每一年的报告中浮浮沉沉，一会儿缺席，一会儿“稳步推进”……
直到现在，依然处于草案的起草阶段。
按照立法流程来说，后续还需公开征求意见、提交国务院常务会议审批、提交全国人大常委会审议、专家评审、全国人大表决、正式发布等多个环节。
少说都还需要三年以上。
在这段时间里，可以扩大试点，但很难有大面积的动作。
其次，对于大部分区域而言，房地产税还真没有开征的条件。
我们之前说过，房地产税是一种地方税，它将来有可能替代现在地方政府所依赖的土地财政。
比较好的推出节点是房价上涨的时候，一方面可以带来短期二手供应的增加，调节市场；
另一方面，能多收一笔税款，为地方财政“开源”。
算得上两全其美。
但如果在楼市横盘甚至向下的时候推出，就不一样了。
税率太低，对于增加收入没有帮助，而只要税率稍微高一些，就会打击购房者和开发商的信心。
别说殃及地方土地财政了，这也不符合当下“支持房地产市场平稳健康发展”的定调啊！
当然了，也有一种观点认为，可以用股权财政和数据财政来接棒土地财政。
方向是没错的，所以现在才有“重估国有上市公司估值”。
但我个人觉得，很多国企的利润也没那么好，对政府来说甚至是拖累，要想短期内做大做强也蛮难的。
在三五年间，对大部分土地重度依赖的地方来说，卖地收入还是重要的。
但话说回来，不动产登记联网尘埃落定，至少透露了几个信息——
1、顶层设计推进的速度，会加快。
这么多年，为什么立法一直推进不了？
有种说法是阻力太大，手握多套房的“房叔房婶”们现在大都处于社会中坚，甚至可以影响决策进程。
对他们来说，自我阉割当然不是一件愉快的事情。
但现在，第一步被攻克了，信号已经释放，后续的制度完善阻力会小一些。
2、二手房的出清可能会加速。
可想而知，房地产税每进一步都会刺激手握多套房的房东抛售，形成存量房的挤压效应。
从而对二手房市场形成压迫。
老话重提的是，虽然低线城市大概率是最后开征房地产税的，甚至可能不开征性，但却是最容易遭遇二手抛压的。
另一种，是楼龄相对久的。
3、无论国内还是国外，能看到的事实是——
对持有环节征税短期确实对房价有冲击，但长期来看，不太影响房价的整体走势。
反而，如果政府的税收充足，对于公共资源，比如道路、学校、医院、公园等的投入会更多，反过来对城市的舒适度和幸福感形成加持。
反而利好房价，形成正循环。
4、如果不相信上面这一点，可以拿之前举过的次新房做个例子。
和持有型房产税类似，物业费也是一种持有成本。
越新的房子，物业费通常越贵，面积稍微大一点的，和同面积老旧小区相比，每个月多几百很正常。
但这一点都没有影响次新房的涨幅。
相反，次新房在二手市场上一直是流动性最好，最受欢迎的品种。
为什么？因为大家的共识是：楼龄更新的房子，拥有更舒适的居住体验，未来的升值潜力更大。
影响房价长期走势的，确实是产品本身+市场预期。
5、所以，如果你还希望买房能保值甚至增值的话，一个比较安全的方法是——
清查手中的房子，集中资源，逐年置换。
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