小产权房网今有我这个魔都80后中年老母亲为了儿子置换学区房！卖房时遇到的下家和我老公重名，缘分啊！买房时遇到的上家84岁高龄，心惊肉跳啊！
新产证如左，老产证见右
好在，9月11日，我终于拿到了置换的学区房的产证，历时四个月的学区房置换终于有了一个美好的大结局。
01学区房的选择：卢湾二中心？求知小学?高安路一小？
时间一晃来到了2019年5月，我家的小宝宝两岁多，看着身边的朋友都陆续换了学区房，而我家地处康桥，又是学区统筹地段，每年的划片学校都不明确。虽然这两年统筹的学校也勉勉强强是明珠托管，但随着片区生源的增加还是有一些不稳定性。更何况浦东一向是以竞争激烈而出名，我真心不愿意让儿子在浦东求学。
我的好友梅子选择了杨浦的打虎山一小的使用权房，朋友莹也跟着买了那里的产权房。说实在的，那一片现在的确还是价格洼地，但是考虑到我自己上班在徐汇的实际情况，大杨浦感觉实在是一个遥远的存在，我还是决意不在杨浦买学区房。
1.卢湾二中心？
不看杨浦，在千帆育儿网上随意乱转，首先映入眼帘的就是卢湾二中心的使用权房。对于我来说，人生中第一份工作是在黄浦，第一个居住地也在黄浦，那里是“梦开始的地方”。而黄浦这些年一直都是学生少，学校多，相对来说竞争不那么激烈。
卢湾二中心在黄浦属于第二梯队的小学，据说每个班级人数不多，老师教的非常认真。学区房大多是使用权房，总价不算高，大约在140万到170万之间，基本和附近非学区的使用权房价格相当。算算手头上的现金，如果买卢湾二中心学区房可以不用置换，而且税也不那么多。学区里基本也都是使用权房，也不用太担心产权房与使用权房的优先级变化。于是，我拍了拍脑袋：要不就买卢湾二中心的学区房吧。
老公说：使用权房没什么看头，基本都那样，就一个朝向问题。我们找了学校附近的几家中介，开始了看房之旅。看了一个底楼的房子，单间开价130万，面积十几平米的样子，此前大概是被用于做餐厅，到期后没有续约，“卖相”有点差。
刚开始看房，梅子说：要不你问问邱，她买在黄浦。我打了个电话给邱。邱学区房买在卢湾一中心，今年大娃上小学一年级，她建议：既然买就买第一梯队的学区房，不然容易不甘心，强烈建议买在徐汇，那里虽然竞争激烈但教育资源多，“鸡娃”比较有氛围。再加上中介告诉我这里生源少，只需要出10万户口迁入就可以入学。虽然我对中介操作方法不以为然，但对房子的稀缺性和价值由此打了个问号。
更重要的是，使用权房面积小，无法解决居住问题，从康桥千里迢迢到黄浦读书，娃实在太辛苦了。
2.高安路一小？
纠结了很久，老公说：既然你想看徐汇的学区房，我们索性就去看看再说。5月的某个周末，我们开车到徐家汇附近去看高安路一小的学区房。
在淮海路余庆路路口问了两家中介。一家中介告诉我，这里的学区房如果是使用权房，基本上都在200万到300万左右。中介上海爷叔一本正经的给我画了一个图，介绍了一间使用权房。另一家中介是个上海老阿姨，直接拿了钥匙带我去了康平路的一个小区。
这个小区属于德昌居委，对口高安路一小，房龄是87年。小区很安静，里面的绿化不错，也有一定的停车位，据中介说停车是先到先得。房子有5层，一梯三户。中介给我们看的房子在4楼，入户就是开放式厨房带一个小小的厅，两个卧室南北通，中间加了洗手间。房子总面积46.88平，得房率不错，户型还算周正，有点“麻雀虽小，五脏俱全”的味道。这套房子是售后公房，但是上家满5年不唯一有3个点的税，我自己也有1个点的税。房子很合眼缘，我和老公一看就看中了，立马决定卖房置换。
虽然看中了房子，但是还是要周边比比性价比。后来在兜兜转转过程中，我们还是看了不少高安路一小的学区房。
均价最低的房子是高安路9弄的一套56平出价510万的顶楼两居室房子，被我老公戏称是“史上最奇葩户型”。两居室都朝南，但是其他人家要经过这家才能入户，私密性自然大打折扣。至今好像还在售。
网上随意找的小区户型图，侵权删除
出房最多的是天平小区，单价略低于我们看的房子，大多报价是52平520—550万元左右，但户型有硬伤。这个小区的两居室房子基本上都有一个房间没有窗是暗房间，洗手间也大多对着过道，阳台基本都是斜阳台，得房率实在不令人满意。小区比较大，人杂车多，里面有些混乱。
茂龄别墅豪装
另一处比较满意的房子是茂龄别墅小区，4楼51.7平，报价590万，也是售后公房非唯一住房。房屋装修的比较华丽，弄成了1室1厅，出租给外国人。原本我们打定主意如果买不到康平路的房子，就考虑这个房子。毕竟这个房子里面的价格含有装修价格，但我们需要的还是两居室，装修对我们来说毫无意义。
整体而言，高安路一小的学区房户型偏大，大多数是公安大楼之类的大户型，小户型出的房子主要集中在天平小区，可选择的余地不多，价格基本上在10万到12万之间。高安路一小的学区房有两个硬伤，一是初中对口4所中学摇号，其中有两所中学不怎么样；二是康平路一带的房子需要政审，交易周期会比较长。
3.求知小学？
高安路一小的学区房价格比较辣手，所以我们曾经也转过念头，希望能够选择性价比更高一点的学区房，求知小学学区房进入了我们的视野。
求知小学的学区房位于地铁漕宝路站，11年我买第一套房的时候就曾经看过那里。那里离我单位不算远，求知小学加上中国中学的学区配套也是不错的选择。由于它在中环，所以价位低了很多，500万以内可以有很不错的选择，甚至能够买到三房。
看了几套钦州路的房子，户型还都说得过去。其中一套房子之前动用过学区，所以不在我们考虑的范围内。有的房子离高架有点近，相对来说比较吵。还看了周边的一套对口上师大附小的房子，结果涉及到继承，大概会有20%的税收。
同事秦家也是求知小学的学区房，两个孩子今年初中，于是我打了个电话问了问情况。他家孩子一个打算搏民办，一个直接升中国中学。我详细问了一下一个班孩子们升学去向，发现求知和建襄、向阳还是有一定的差距，高安路一小没有认识的人在那里读书，具体情况不清楚，但想必和建襄、向阳不相上下。不过可能不一定是学校的差距，也许是家长对教育的重视程度不同吧。毕竟，目前公办学校相对民办来说教学方式还是比较宽松的。
就高安路一小吧。思量一圈做了决定，离工作地方近，学区和居住问题也能解决，而且环境相对安静安全。至于初中，娃如果成才自己能考上相应的中学，如果真的不行那再做努力也没有什么用处。
02卖房的艰难：低靡楼市下的艰难选择
看上了康平路的房子以后，我们就毫不犹豫地挂牌卖房。
结婚之前，我2011年在浦东塘桥买了一套52.73平的小房子。房子不是学区房，朝西，两室过道厅，小区里只有单独的两栋楼，停车位紧张，但总体是很经济实惠的房子。
本来余庆路的中介建议我们先下定同步政审再卖房，考虑到当下楼市卖房不容易，同时又因为上家的年龄是84岁，交易的周期比较长，所以我们还是坚持卖了房以后再下定。于是，整个卖房过程充满着博弈，一方面不愿意自己房价出售的太低，另一方面又担心等待的时间太长，看中的房子被人抢先下定。
最终的结果是房子卖给了一对小夫妻，女孩子据说是在海关工作，男孩子和我老公的名字一模一样。办理贷款的业务员对我开玩笑说：“你是把你的房子卖给了你老公吗？这可是骗贷行为呢！”我只能说无巧不成书。
卖房的过程给了我一点收获：永远不要过于相信中介。
中介是卖家委托的，卖房过程中我坚持不支付中介费，整个过程可以说是不愉快的。
先是谈签约那天，中介拒绝上下家见面，一群中介围着我老公游说，给了一个根本都不可能接受的价格，而且又是让我付一个点的中介费又让我支付税费，理由居然是我本可以承诺满五唯一规避税费，但是因为不愿承诺所以税费自担，而当我要求中介承担承诺失败后的税费时，中介又表示无法承诺。期间，中介还找了别家中介给我们打电话，说我们挂牌价太高，要求我们调整价格。我当场发飙，坚持上下家见面第二天自己谈，双方第二天早上自己谈敲定了价格。
接着是下定当日就网签套路深。一般来说，网签合同当日要支付首付款，可是我是下定后就网签，首付款的支付预留了两个星期的时间。我曾经心存疑惑询问中介。中介回答说，交易中心有要求交易之前支付款项不能超过10%。后来，链家告诉了我事情的真相，这样操作是为了通过网签锁定房产。对于上家来说，一旦下家违约，上家又只收了10万元定金，所谓的20%的违约金条款基本就是镜花水月无法兑现。好在我们上下家都诚心买卖，所以中间并没有什么幺蛾子发生。
卖的价位应该说是我的底线价位，因为是急卖也没有计较太多。下家急着十一结婚，所以合同中预留的搬家时间只有13天，后来证实有些短，也因此产生了一些不愉快。但总体来说，除了中介从头到尾的不靠谱，整体买卖还是顺利的。毕竟，下家和我老公名字一模一样，我觉得就是难得的缘分。
03买房的纠结：上家高龄好担忧
康平路的房子很合眼缘，但唯一纠结的就是上家84岁高龄。
房子因为属于特殊地段，按规定需要政审，少则3个月，多则6个月。这也就注定了整个交易的周期会非常长。如果期间老人发生不测，那么也就意味着会有20%的继承税的纠纷。我是购买第二套房，首付要达到70%，虽然有法律救济手段，但是势必会被拖入漫长的诉讼周期。想上高安路一小必须挂户口三年，我们能等待的时间只有大约半年。
但是，既然决定了买高安路一小的学区房，总价又受限于500万左右，我们其实也没有更多的选择。这套房子的优点和缺点一样明显。正是因为房东年龄比较大，所以置换的意愿比较坚决，出价也不算太高，同时售后公房也少了许多税。政审的另一面是这个地段的房子多了更多的安全保障，周边的居民素质都相对更高。
下定的过程也是一波三折。我总归要挑刺去压一压房价，不料激起房东及其女儿的不满。交易中心拉出的产调备注栏写着“面积不符”，又让一向谨慎的我心存疑惑和不安。中介两个点的中介费寸土不让，饶是像我这种好说话的人也觉得不开心。虽然是下定决心的买房，但是一点都不让，总归让我觉得谈判名存实亡。
好在一个星期后，一切问题都得到了解决，交易中心给了回话，面积不符只是系统问题，不影响交易。中介做了“象征性的让步”。虽然我还是不满意，因为除了中介拥有这套房的独家权以及联系比较及时，贷款等一应流程基本都是我“自助”完成。但是，真心想买也计较不了那么太多，更何况每个人站在不同的角度自然会有不同的看法，中介自然是追求利润的最大化，我们自然是希望房价少了还要更少。
后面的流程走的还是比较顺的。先是天平路派出所要我出具承诺以及去户籍所在的派出所拉无犯罪记录证明，再就是去另一家机构回答了一些问题以及做了承诺。三个月之后接到交易中心通知政审顺利通过了。过户时中介告诉我房东的女儿患了肺炎需要延期一周，让我心惊肉跳了一下。好在有惊无险，贷款一周顺利审批完成，台风过境我们还是如期进行了过户。9月11日，我拿到了期待已久的产证。
04回顾：二手学区房交易，我们到底应该注意些什么？
我的第2次房屋置换就这样落下帷幕。回顾整个二手学区房买卖，我觉得还是有一些经验和教训的：
第一，永远要记住自己的最需要的是什么。
每个人都想买到最完美的房子，朝向一定要好，地段一定要合适，学区一定要最优。但在房价居高不下的今天，有限的预算情况下，我们更应该关注的是自己最需要的是什么。对于我而言，孩子离学校的方便是第1位的，而我又不愿意接受租房，那么两居室的学区房就成了硬性要求。每个人的选择不同，我的选择未必适合你，但你自己一定要清楚自己的需求。
第二，中介专业不如自己专业。
社会分工的细致让房产经纪的重要性越来越突出。但怎么说呢，目前的市场存在泥沙俱下、良莠不齐的现状。有的中介挖坑给客户，提出了“造假”避税的方案，临时临了又用避税违规要挟客户。更有无良中介，在税费、房屋硬伤方面恶意欺骗。而就算是银行信贷员，每一家对于贷款审批要提交的资料要求和审核条件也不同。买房不是买白菜，如果有余力的话，还是应该多了解一些。
比如，就拿我买的87年50平以下的小房子。我了解的情况是农行明确表示不做贷款，建行和工行则可以。拿提交的材料来说，建行一定要求上家本人到场，只是要提供单位的收入证明；工行则不需要本人到场，但是不仅要提供单位的收入证明，而且要提供银行流水。审批的期限也有所不同，建行一般1~2周，工行则大多要两周以上。
第三，各个环节的流程设置赶晚不敢早。
就合同的设置而言，还是尽可能要考虑周全。我自己就有得有失吧。“得”是坚持卖房之后才买入，事实证明卖房的周期还是蛮长的，如果过早地下定买房可能会让自己被动，卖房过赶可能卖不到合适的价格。“失”是约定的迁户口的时间和交房时间太早，导致临时要找仓库储存家具。
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