小产权房网近期出了各区新盘待入市地图，其中被问到最多的选择题，就是：
5万块买哪？
选沙井，还是选光明（中心区/凤凰城）？还是大运？
这3个区，还是有较多的共同点：
同样是单价5万/㎡左右的新房价格；
同样有高规划概念支撑；
同样是快速地铁（时速120km/小时）经过的区域。
但对于大部分刚需来说，受限于自身的资金，出手的机会仅有一次。
这篇文章重点和大家聊聊，从片区规划、交通，再到18个新盘供应，一次性复习一遍，手把手教你如何在3个片区中开启你今年的打新路。
先来投个票，单价5万块的预算，你会优先选哪个区域？
刚需艰难的抉择
5万买光明、沙井还是大运？
@深圳买房计划认为，决定入手一个片区价格的因素有几样需要考虑：规划、产业、交通、配套等（此处划重点）。
先简单说说规划和产业。
沙井是厚积薄发。
作为工业重镇，沙井产业基础雄厚，产业链条完善。
沙井现有企业2.7万家，其中工五类百强企业32家、上市企业5家，产值10亿元以上19家，100亿元以上企业1家。
再加上身兼“三城一港”，国际会展城、海上田园城、海洋新城、宝安综合港区，以及前海扩容利好，也让沙井拥有了更高的天花板。
光明则是明显的后发优势。
2018年，曾经农场＋乳鸽＋工业区的光明，一跃成为“世界一流科学城”，也让光明成为深圳乃至大湾区最靓的仔（之一）。
规划不仅高，产业底子也不容小觑。
光明区政府发布的最新数据显示，2021光明地区生产总值为1285.33亿元，增速12.9%，两年平均增长9.3%（深圳地区4.9%），远超全市平均水平。
截至2020年，光明累计拥有13家500强企业、64家上市企业、1272家国家级高新技术企业、1300家规模以上（主营业务收入2000万以上）企业。
随着产业引领力和竞争力的不断增强，光明的经济影响力和辐射力正在快速提升。
偏于一隅的大运，同样充满想象空间。
大运新城作为集科技研发、总部办公、高端商务、企业孵化为一体的新兴产业基地，在不同的规划定位中拥有多重身份，包括湾东智芯、大运深港国际科教城、深圳东部中心、甚至称为“深圳硅谷”，原因有两个：
一个是国际大学园。目前大运新城的国际大学园已经聚集香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学等学府。
另一个则是高新产业的规模化。已投入运行的包括龙岗天安数码城、大运AI小镇、大运软件小镇、启迪协信科技园等。
同时，在深圳市十四五规划中，大运深港国际科教城作为推进建设粤港澳大湾区综合性国家科学中心的主阵地之一。
要知道，同在名单里的都是目前大热的区域，比如光明科学城、河套深港科技创新合作区、西丽湖科教城。
当然，三大区域规划的落地需要空间。
沙井净地少，小产权房遍地，片区更新得靠旧改。而旧改因各种利益纠葛，时间无法估算。
相比较沙井，光明科学城还有大片的空地可供操作，在规划和产业的落地上的可能性以及推进会更有效率。
大运开发较早，净地并不多。但扩容后的大运总用地面积达到26.29平方公里，翻了近一倍，也意味着未来能承接更多的产业和规划落地。
总体看，三个区域都有超高的规划天花板。
但在价值的实现前，终究要给予时间去兑换，这里不作断言，10年后见分晓。
交通
三大区域不分伯仲
交通是影响买房人最重要的决策因素之一。
目前购买沙井、光明、大运的主流人群还是来自南山、福田的上班族。以南山科技园和福田平安金融中心为终点，连接三大区域的网红盘——沙井的万丰海岸城、光明星河天地、大运深铁项目，来试算下自驾和地铁通勤所花费的时间。（以下自驾、地铁通勤数据均来源自百度地图）
先看自驾。
从光明星河天地出发，途经龙大高速、福龙路到福田平安金融中心，需花费45分钟，7个红绿灯。
如果是到高新科技园，经光明大道走南光高速，需花费43分钟，11个红绿灯。
再看看沙井网红盘万丰海岸城。去往高新科技园全程比星河天地少4公里，但时间相差并不大，只少了4分钟。
如果上班地点是平安金融中心，整体路程则比住星河天地多了5公里，时间上多2分钟。
接下来看大运。
从深铁枢纽项目出发，途经水官高速、南坪快速到平安金融中心，需花费42分钟。
如果是去高新科技园，40公里的路途，全程走高速，也只需要48分钟即可到达。
可以看到，不管是住沙井、光明，还是住大运，自驾去往市区上班的时间都是在40-50分钟内（不含堵车时间）。
相比较自驾还需要考虑高峰堵车，准时的地铁才是不少普通上班族的首选。
目前沙井、光明、大运都通了地铁，但不是所有的地铁都生来平等，慢线相对快线，明显需要花费的通勤时间更多。
沙井有时速高达120km/小时的11号线，从马安山站到南山站，只需37分钟。但到福田站，则需要57分钟。
光明已通车的6号线要稍逊一筹，尤其是在南山上班的朋友，需要绕福田转线，全程花费已超过1小时。
但是在建的13号线，则可以把去往南山的时间缩短至45分钟内。加上线路途经西丽、高新园、深圳湾，其重要程度比11号线更强。
大运虽然有3号线，但站点多，速度慢，从大运站到福田站就需要56分钟。如果是去南山，需要接近1个半小时。
不过，今年龙岗将迎来救星——14号线，其重要程度不亚于13号线和11号线。
14号线始于福田岗厦北，途经大运，最高设计时速120公里/小时。届时，从大运到福田，全程30分钟左右。
PK到这里，先做个总结：
不管是自驾还是以地铁通勤为主，三个区域都打得有来有回，不分伯仲。
但如果硬要分个高低，建议在南山上班，以地铁通勤为主的买房人，光明＞沙井/大运。
如果是福田上班的买房人，则大运＞光明/沙井。
如果是看重宜居、环境配套因素，那么首选大运和光明科学城。这两个区域的城市面貌、居住环境也更好些，加上各自都是区域的中心，公建配套集中，居住舒适度高。
而沙井由于厂房、农民房众多，整体城市面貌稍差，需要一定时间通过城市更新来改善。
三大区域，18个新盘轮番上阵
讲完片区，不讲可以关注的重点楼盘好像有点说不过去。
这几周@深圳买房计划借着春天踩盘之际，刚好盘点了三个区域的新盘，共计18个。
◎大运重点关注楼盘
有一个现实，当前大运已经没有太多的新盘可售。而今年的大运新盘，也只有三个，其中以深铁项目和星龙园领衔主演。
一个无缝衔接大运枢纽，一个是在位于龙岗外国语学校学区内，深圳东部最好学校之一。
想上车大运的小伙伴，盯紧就完事了。
深铁G01063-0264
深铁G01063-0264应该是今年深圳东部位置最好的项目之一。
地块位于龙岗大运枢纽旁，紧挨着颐安都会中央四期。深圳地铁官方对这个项目的描述是：深圳东部第一个“四线”枢纽位置，即3号线、16号线（在建）、14号线（在建）、33号线（规划中）。
其他亮点：
深铁G01063-0264地块属于限价盘，毛坯限价5.08万/㎡，精装交付预计约5.38万/㎡。
地铁：无缝接驳3号线大运站（14&16号线在建）
教育：华南师范大学附属大运学校
商业：周边有颐安都会中央10万㎡商业、星河COCOPARK。
星龙园
星龙园位于大运片区，北侧是龙岗外国语学校，西侧是“绿景大公馆”。周边还有大运中心体育场馆、大运公园，地理位置绝佳。
项目占地较小，仅有0.9万㎡，由3栋建筑组成，规划总户数448户。其中户型套内建筑面积<90㎡410户。
其他亮点：
龙岗外国语学校学区，深圳东部最好学校之一。
地铁：近16号线大运中心站
教育：龙岗外国语学校
商业：临近星河COCOPARK
◎光明重点关注楼盘
如果只能推荐光明2个新盘，宏发万悦山是第一个进入我脑海的名字，很大多关注光明的网友也都在盯着。毕竟去年项目一期问世的时候，引起的轰动名噪一时。
第二个是深房光明里，不仅价低，毛坯4.46万/㎡，还能享受凤凰城核心的公建配套。
宏发万悦山二期
万众瞩目的宏发万悦二期它来了，不仅产品不输一期，货量也比一期多近一倍，共计678套。
但它也不是没有缺点，一些网友会比较介意它是开放式的社区，小区花园小。
户型：79㎡三房一卫，89㎡三房两卫，118㎡四房两卫，其中79㎡上车三房最有诚意。
价格：预计约5万元/㎡，带装修，总价最低不到400万。
地铁：双地铁配置，距离6号线和13号线（在建）凤凰城站不到1km。
商业：自带约2万㎡街区商业，附近有新地中央，星河天地购物中心，以及玖龙台的蓝鲸世界购物中心。
教育：光明小学、光明中学，其中距离最近的是深圳实验学校，有60个班，共计3000个学位。
深房光明里
深房光明里是今年能和宏发万悦山二期在光明地界pk的实力新盘。
它身处光明的标杆居住区，居住氛围成熟，旁边光明大第、深房传麒山，和中海寰宇时代。
交通：距离13号线（在建）同观路站不到1km
教育：出家门就是光明区凤凰学校
价格：备案毛坯均价最高4.46万元/㎡
如果说有点美中不足，就是距离周边大型商业，龙光蓝鲸世界、万达广场稍远些。
总体来说，深房光明里和宏发万悦山绝对是今年光明新盘的第一梯队。
◎沙井重点关注楼盘
沙井今年新盘满打满算有5个要入市。其中又以网红盘万丰海岸城，以及拥有75㎡的小户型新盘招商雍和府打头阵，关注沙井的买房人不可错过。
万丰海岸城瀚府
沙井当之无愧的流量之王转眼卖到了第四期，这一期瀚府分为南北两个地块：
北区由4栋住宅+1栋幼儿园组成，约896户；南区由3栋住宅组成，约570户。
计划供应1466套83-143㎡3-5房，也有网传面积为建面120-190㎡的大户型。
如果属实，参考海岸城臻园带装修均价5.72万/㎡，四期瀚府一套最小面积的120㎡住宅，总价大概684万，这将是今年沙井新盘的最高门槛。
地铁：11号线马安山站
教育：深圳外国语学校宝安分校已签约落户，九年一贯制，102班。小学为共享学区，初中为单享学区。
商业：自带14万㎡商业，山姆会员店已签约进驻。
招商雍和府
招商雍和府作为沙井第一个招商“雍系”住宅，从项目楼书来看，将采用新加坡垂直绿化，走小而美的精品路线，值得期待。
不过，货量很少，商品房只有303套，拼的是运气。
最吸引人的亮点是75㎡2房，沙井门槛级小户型。
参考拾悦城一期二手房指导价4.9万/㎡，一套75㎡2房总价约368万，首付约110万买进西部热区，香不香？
地铁：距11号线沙井站约600米。
户型：75-120㎡2-4房，303套可售。
最新动态：预计3月开展厅，5、6月入市，这算是今年沙井片区动作最快的新盘。
教育：小区自带6班幼儿园。周边有壆岗小学、拾悦小学、沙井中学初中部、荣根学校初中部。
值得注意的是，@深圳买房计划获得最新消息，招商雍和府周边或将引进一所百合外国语，9年一贯制（以实际为准，供参考）。
结合周边土地规划，一路之隔的拾悦城二期规划有一所36班九年制学校，经过信息比对，大概率将是这所百合外国语，如果成功落地，对周边新盘将是极大利好。
商业：距离沙井海岸城商业、京基百纳、西荟城约2公里范围。
三个区域，你会怎么选？
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