小产权房网要求城镇新建住宅建筑
应以套内使用面积进行交易和全装修交付
……
不少媒体发文
房地产交易有望正式告别“公摊面积”
我想
你可能对一政策有点误解
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。
小编注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。《住宅项目规范》指出，这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。
该文件在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。
取消公摊面积？
事实上
这是错误理解！
我们首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。
也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。
毕竟，我们商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢？
所以，指望一个技术规范，就能解决我们大家都关心的一个话题，你说怎么解答？
之所以大家对这个话题这么关注，确实是这些年来，“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。
说这个话题前，我们先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等等等。
公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积
（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）
对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
因此很长时间里，我们经常会看到媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等更多成本。
所以，“公摊”，实在是一个大家关注的话题，一有风吹草动，难免引来猜测无数。
在这个《规范》当中，热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。
“套内计价”这种交易方式，意味着“公摊面积”必须会取消吗？
我们暂且先不说，《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言，我们只说在现实销售环节当中，“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗？
我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
而在目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与我们最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。也就是说，开发商前期宣传，只会告诉你房子1万/㎡，但在实际成交过程中，会明确标明以套内面积计算，1.5万/㎡。
所以，对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。
听过这样一句老话：每一个小区所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积。
乍一看，公摊没什么毛病。既然是用之于民当然也要分摊于民了？谁家的自来水、天然气等不需要构建管道井就能直接通到家里呢？“谁受益谁负担”,看起来似乎很合理。
模糊不清的“公摊”似乎成了牟利的口袋？房屋销售、物业费收取等依据标准，是包括公摊在内的“建筑面积”，那么有着相当“自由裁量”空间的公摊面积，对于购房者来说很容易产生不明不白的额外支出。
同时，这也产生法理困境，一个简单的例子，如果公摊面积的物权属业主，那么这些区域张贴广告等收益，是否也该归业主所有？业主付出了真金白银的投入、空担了所有者的名义，却无法进行有效处置与收益，按照常识衡量，不合理之处一目了然。
那么，如此大争议的公摊面积理论，究竟是谁提出来的呢？目前流传比较广的传闻，是说公摊面积是香港首富李嘉诚提出来的，也属于他发明的。据悉，这是李嘉诚进行房地产开发时采用的一种做法，后来全面应用到房地产行业，所以就有了公摊面积。但是，这个说法目前没有确凿的证据，是否属实，不得而知。
不过根据目前的情况看，这个头已经开了，想要在中途改变这个计量方式可能也绝非易事，到最后还是会不了了之，原本什么样就是什么样，尘归尘、土归土。
公摊面积还将客观存在，想要切实解决长期被诟病的公摊面积面临的各种质疑，需要进一步出台标准和细则予以明确。
除了这个关于“公摊面积”的信息让人争议以外，本次征求意见稿还有这些亮点。
01新建住宅设电梯调整为四层
征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求，由原七层及以上或超过16米设置电梯，调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯。不过，北京此前已规定，新建、改建的四层（含）以上住宅，均须设置电梯。
新规显示，四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。
02新建住宅应全装修交付
征求意见稿在“验收交付”部分提出，城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合相关规定，包括户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成。
另外，给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基础设施应安装到位；供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；消防设施应完好，消防通道应畅通。
也就是说，今后城镇的新房，有望全部全装修交房。
03起居室不应小于10平米
针对户内空间，新规提出了详细规定。由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平米。
在卧室使用面积方面，双人卧室使用面积不应小于9平米；单人卧室使用面积不应小于5平米；兼起居的卧室使用面积不应小于12平米。起居室使用面积不应小于10平米。厨房的使用面积不应小于3.5平米。
在如今房价居高不下之时，取消住宅公摊面积也许还会让房价继续疯涨，不带壳的核桃比带壳的核桃价格可是贵的多了，不是吗？
所以，不管是以什么来计算，只不过是计算方式的改变，这对多交少交多少物业费、取暖费，并没有关系，该条规定即使最终生效，也难以有效减少购房人的最终购房成本。大家也不要误传啦。
来源：央视新闻、新京报
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