小产权房丢给银行还债(以免遭受损失)-小产权房网

以物抵债，自古有之。很多房地产开发公司资金不足，民间贷款或拖欠工程款，无力还款时，以房抵债。那以房抵债，对债权人是利还是弊，应注意哪些细节呢？

案例简介：李某等一十八人成立合伙公司，共同出资从事资金经营。合伙公司向阳光地产法人代表吴某出借1800万，实际支付1588万。阳光地产公司向合伙公司出具借条总额共1800万元。在约定还款日期，阳光地产无法清偿债务，合伙企业同意以阳光地产开发的某楼盘房产低价抵结算的本息，但未约定消灭该借款债务。此后，阳光地产与李某签订《商品房买卖合同》，并办理了预告登记，未完成不动产转移登记。

一年后，阳光地产申请破产。破产管理人拒绝继续履行《商品房买卖合同》并为其办理该房产的过户手续。

法院判决：驳回李某等人的诉求：阳光地产继续履行《商品房买卖合同》并为其办理该房产的过户手续。

判决理由：

1、双方签订的以房抵债协议系对该借贷关系的结算，并约定了新的履约方式，并未约定消灭该借款债务，故认定该协议为代物清偿协议。

2、涉案房产未办理不动产转移登记，尚未发生物权转移的效力。因此，代物清偿协议未履行，涉案房产仍在阳光地产。

3、企业破产后，对于该企业未履行的合同，是否继续履行的决定权在破产管理人。

4、，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”，李某等人要求确认其对案涉房屋享有购房债权及办理房屋产权证书的主张，目的是在阳光地产破产重整程序后取得涉案房屋，实质上是要求阳光地产对其债权给予全额、个别清偿。因李某并不具有对案涉房屋的物权请求权，如确认其对阳光公司享有购房债权及办理房屋产权证书，将会损害其他债权人的利益。

李某等人与阳光地产的以房抵债的协议无法履行，则原借款债务的关系未消灭，可向破产管理人申报该债权。

在民间借款中，很多实际用签订商品房买卖作为贷款合同的担保，在产生纠纷时，法院会以民间借款纠纷关系审理。以借款纠纷审理，则会以拍卖该房产，支付借款及利息，剩余部分仍归原债务人所有。

因此，以房抵债，债权人应该注意以下几个问题：

1、以房抵债应实现履行物权的转权登记。本案例中，李某应尽早将涉案房产过户至名下，办理房屋产权证书。

2、在签订以房抵债时，应注明原债权灭失的生效条件，签订购房协议，并将借条换成购房款发票，办理产权证。