大亚湾小产权房值得投资吗大胡子为你解答！-小产权房网

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现在正式进入解答粉丝疑问环节

问:

现有两个楼盘能不能帮我参考一下。大亚湾的房子，目的是投资加旅居，希望视野好，风景不错，有较好的配套，老人过去住放心。现在有两个楼盘，均价差不多，都是精装修。

（1）一个在大亚湾西区，荣盛御湖观邸，面朝水库视野好，户型好，但道路没通，基本配套靠小区未来和通路，没公交，但说将来有地铁口。目前一公里左右有已开业的万达，2020年交房。

（2）另一个是大亚湾澳头，配套成熟，靠近滨海公园，当代moma上品湾，物业一流，容积率高，某些户型视野好，可以看远处澳头滨海景观，前面的房子大多是政府部门，应该不会遮挡，对面有和记黄埔未来项目。户型没荣盛实用。以后没地铁口，不属于绝对海景房，但也开阔。有电影院，超市。同是精装修，不存在小孩上学需求。主要帮我参考一下地段，以及升值潜力和居住价值。

大胡子说：

首先，你的买房需求很明确，你不是生活刚需，而是享受型旅居养老刚需。而旅居刚需的房子的价值判断肯定和生活刚需的房子判断不一样。刚需旅居是非常注重气候和景观的，而惠州处在广东南方，气候过得去，关键是靠深圳，属于深圳的后花园，站在投资角度而言，未来不管是出租还是转卖，你的群体大部分就是珠三角甚至就是深圳这边的人。而景观，一个是靠水库，一个是靠海甚至还能望海，你说哪个价值更大？

再加上从居住角度而言，这个靠海的项目配套和地段更成熟，有电影院、有超市。景观+配套都要优于西区靠水库项目，当然是澳头这个靠海的项目，而且你买的户型最好要能望海。

问:

杭州限购摇号，想投资考虑地段好的酒店式公寓或商铺还是杭州外延的不限购的区域住宅好？老师怎么看？宁波杭州湾新区绿地江湾值得投资吗？

大胡子说：

宁做凤尾，不做鸡头。在这里凤就是指住宅，而鸡就是指公寓或商铺。我一直和大家说尽量不要碰公寓和商铺，因为风险比较大，如果市场继续向好，不说涨幅要比住宅要小，更关键是你要考虑到二手转手的问题？

大家都要铭记一个道理：固定资产投资最大的风险不是价格下跌，而是在于能不能变现。

明确了大方向，剩下的话就是这个凤尾如何挑的问题了，因为凤头（杭州主城区）你买不了嘛。当前整个杭州未限购区域是只剩下1个区和3个下属县：临安、淳安、桐庐和建德，从投资角度，整体都不理想。如果一定要挑个凤尾，就挑靠近余杭区尤其是靠近杭州未来科技城的临安和余杭交界板块。

问:

我在李老师文章留言询问上海市中心小户型换粤港澳是否可取。李老师说需要知道更详细信息，我私信给您哈。上海普陀区江宁路长寿路的35平70年产权酒店公寓，学区是江宁学校。

我是上海户口，户口在那个房子里，上海只有一套，住香港，上海的房子因为面积有限所以涨幅和潜力是否太小了，所以考虑想换潜力和涨幅大的城市。目前考虑苏州，因为我老家在苏州，或者粤港澳湾区的城市。想咨询李老师的意见。

大胡子说：

涨幅的关键在于你的房子性质，你买的是产权酒店公寓，同时居住体验肯定和住宅没得比。再加上的确面积太小了，接手这种小面积的群体溢价能力就不强。

如果你是准备长期在香港，想把手头唯一的一套上海房子置换掉，那你的上海户口挂到哪里去？苏州虽不差，粤港澳虽不差，但是一定比不上上海户口。这个东西，即代表资源的占有，也有当前的房票。所以，我建议你是进行房产优化，而不是城市置换。看下能否卖掉这套，再加点钱，在上海买套大点的。

问：李老师的眼光总是那么长远，帮我们站到新的角度和高度，让我们豁然开朗！

问:

投资南京房价太高，镇江风险太大，该如何考虑？

大胡子说：

通过你的问题，我得出两个结论：一个是你是不太看好三四线城市的投资，同时你的手头用来投资的资金也相对有限。那么我可否这么理解你的观点：国内有价值的大城市，投资成本和所需资金很高，但是三四线城市又不值得投资。

那你可以往外考虑一下，比如当前一带一路下的东南亚发展中国家的投资，比如我一直有在分享的柬埔寨的首都金边，最低总价预60万起就OK了。

问:

请问老师，无锡万达旅游城的房子现在1.5-1.6万/平米要不要卖掉。后续房产政策多变，怕出现拐点后下行。

大胡子说：

地段不算很差，而且附近有地铁规划。再加上这种文化旅游房产的概念，又离太湖不远。我建议你先持有吧，看长远。

问:

考虑到目前珠海的地段位置也很不错啊离澳门很近，再说了，珠海人口非常少，应该升值空间很大吧？当然哈这只是我自己的想法，不懂还要请教您

大胡子说：

珠海的地理位置固然不差，离澳门近也是一个优势，但是澳门是个弹丸之地，影响力没必要放得太大，如果是靠香港又不一样，你看深圳就知道了。珠海人口少，升值空间就大？你这个判断逻辑是大错特错！要人多，而且长期流入的人口多，一个城市的房价才长期看涨。珠海城市不差，只是当前泡沫相对有些大了。等去下泡沫还是可以买的。

问:

二线旅游城市的旧房投资得过吗？可以改成民宿，没有这种案例？

大胡子说：

我不清楚你的二线旅游城市是指哪里？北海？惠州？，如果你想弄成民宿那就是另外一种投资思路，重点不是看房价，而是看你的出租率和租金回收。但是投资，是不能不看房价涨幅的。而且二线旅游城市的旅游人口你也得评估一下。整体而言，个人觉得投资价值不大，要投也是投一线的。