乳山有没有小产权房？比鹤岗还低。6个经验之谈避开买房误区-小产权房网

房价与经济、人口、需求、货币、政策、金融等有关，这个很多人都懂。

不论是谁，都能对房价有一番自己的理解，甚至不乏挺有见解。

然而，当看到房价开始上涨时，这些统统抛之脑后。

认知与行为不对等，这是个很神奇的事。

举例不成熟的小例子

前两天有个朋友问我，惠州惠阳和大亚湾的房子能不能买？怎么回答的我不能说，无论能还是不能，都可能有失偏颇。

我只讲讲惠州房价的历程。惠州的房价，历来就像过山车一样。因为处于临深区，且价格一直以来远低于深圳的房价，哪怕一路之隔，这边是深圳，那边是惠州，房价就相差2倍不止。因此，有些人会冲着买不起深圳买东莞，买不起东莞买惠州的逻辑去买房，这跟环京楼市一个逻辑。从自住角度看，问题不大。但自住需求溢出同时，也诞生了大量投机需求的溢出。

因此，深圳限购了，资金无处可去，惠州涨。深圳房价跌了，惠州房价跟着跌。深圳房价涨了，惠州房价跟着涨。深圳抢人给补贴了，惠州横盘。深圳要扩容了，惠州涨。深圳不扩了，横盘。

这不，这段时间的惠州房价又开始了。

看似能找到一些逻辑，其实在这过程中，很多人的判断依据只有一个：跟。涨了跟着买，跌了跟着卖。什么经济、人口、需求等等房价因素，统统抛之脑后。

今天想多聊几个案例，捎带讲几个更显性的理论。

28元一平，1套房仅3000元

鹤岗这两天又上新闻了，3万元买的大产权房，2.2万又卖掉了，几个月时间净亏30%。原因大部分人应该都很清楚，鹤岗作为早期的煤炭大市，随着资源枯竭，人去楼空，房价急转直下，一片萧条。

类似这样的城市可不止鹤岗1个。

甘肃玉门，比大庆油田开采还早20年的玉门油田所在地，最低28元一平米，2000多元就能买到一套房。整个玉门，5万以内的房子比比皆是。据称，玉门老城仅剩1个红绿灯，遍地都是空房子。甚至出现了这样一门生意，几千元把房子买过来，然后拆房卖材料，居然还有盈利空间。陆川拍的《九层妖塔》就有在玉门老城取景。

紧隔壁的酒泉新城，也有2万元可买200平米的案例出现，划下来100元一平米。

如果说因为资源枯竭、人口流失，房价暴跌还能理解，但还有一类这样的城市。

山东乳山，在全国百城商品住宅均价达到15000一平的2019年，出现不到2000元一平的房子，还是海景房，还是北方唯一一个海岸线拥有白色沙滩的海景房。不管你信不信，这是真的。央视去年还曾做过这样的报道：《1400元一平？这里的海景房，卖出了“白菜价”》。

但是，别急，乳山当地新房价格可不止这么低，普遍在7000-10000元/㎡不等。

二手房与新房价格，居然差了一倍都不止，神不神奇？

下面要说原因了。

2000年左右，海景房概念被大肆炒作，乳山拥有北方少有的白色沙滩，并且又凉爽宜人，一下子成为了房地产眼中的香饽饽。于是，房地产开发商与买房人蜂拥而至，仅仅几年时间，开发规模飙升。飙升到什么地步？4年时间起得房子可以装下三分之一的乳山人。

整个供应量飙升的同时，实际上却根本没人买了去居住。因为乳山地方小，本地人口少，大多数依靠电瓶车出行，公交系统相当不发达，商业配套也非常贫瘠，自身人口就在外流，外地人更加不可能前去居住。

于是乎，大量的房源空置、被挂牌销售，却没人买，价格长达十年时间一成不变。与此同时，乳山当地7000-10000元/㎡的新房还在卖。怎么卖呢？据说，当地新房市场在带外地客户看房时，都不敢让客户随意走动，怕了解到真实情况不买了。中介也怕这些外地客户突然造访，看到二手房价格吓一跳，坏了开发商的生意。

鹤岗、玉门、乳山这样的案例，可以得出至少以下6个经验之谈

1、冲动消费要不得。

海景房直至今日依然是很多人梦想中渴望的房子。蓝天白云、沙滩海浪，一张躺椅，几只海鸥。认为人生得一如此海景房，美满矣。这种源于内心的冲动，最难克服，也最易形成购买。毕竟大部分人觉得，为自己的理想、心愿买单，值！然而一不小心，海景房、山景房、近郊大氧吧别墅房就成了甩也甩不掉、住又不常住的烂摊子。

2、视觉“动物”要不得

第一点说了海景房，强大的视觉力呈现在眼前，真的很难做到理性。同样的还有社区私人会所、豪装样板房、大美景观示范区、怎么看怎么喜欢的售楼处、高大上的广告画面等等。我亲身遇到过这样一个案例，刚入行时做的某楼盘，对外称2000万重金做了1个会所，里面有波光粼粼的游泳池。很多买房人为之倾倒，不惜代价买下1套房子。然而入住后，开发商将会所对外出租变成了饭店。

所以，买房不要被各种美丽的外表所迷惑，统统无视。只看开发商口碑、建筑用材、物业服务、户型优劣、楼层这些硬货。

3、没有配套碰不得

别管小区再高档，别管开发商把预期说的再好听，别管别墅再怎么不批，没有配套的楼盘不要碰。连最基础的交通、生活配套都没有，别指望几年时间就能大变样，几乎不可能。乳山其实就是这样活生生的案例。

4、信息壁垒要打破

依然以乳山为例。很多人知道没有配套的房子不能买，但开发商在看房接待过程中，全程用大巴接送，根本不给人了解真实情况的空间。加上美轮美奂的样板房、示范区，售楼员的动听解说，眼睛与耳根子同时被“迷惑”，这时大脑必须保持清醒。周边走走看看，去至少两家不同中介了解行情，网上再把市场情况和楼盘销售情况了解一番。至少做到这三个前提，才能做决策。

5、追涨杀跌要不得

昨天文章里我写了，任何一个商品买的人多了就会涨价，买的人太多了反而会跌价。乳山是同一个道理，海滩没有错，海景房也确实惬意。但买的人太多了，蜂拥而至的结果必然是大部分被套牢，且抛售量巨大，价格下跌，资产缩水。

6、收缩型城市要不得

收缩型城市，是在去年4月，发改委提出来的。一共有4个特征：结构危机、大城市周边卫星城、欠发达城市、边境偏远。对照一下，自己想要买房的城市，属于哪一类。

我要说的则是，除了收缩型城市，其实还有收缩型板块。想想，没有产业的郊区板块，地产却十分繁荣。有些城市高铁站周边的板块，地方偏远没有配套没有人口却火爆十足。跟收缩型城市岂不是一个道理？所以活学要活用。

其实还有3点，但在我昨天的文中：2盆“冷水”泼向楼市！内行人说出买房3个核心误区，多少人都不懂说过了，有兴趣可以点开看一下。