小产权房网近期，就有市民对自建房标准提出异议，认为密度过高、建筑外飘等情况不仅影响采光，更影响乡村形象。
那么这些花样“整活”的村屋算不算违建？遇上拆迁又能赔偿多少？跟着楼市君深扒瞧瞧！
阳台外飘，邻居采光受阻
自建房的外飘部分，算不算违建？
阳台外飘、顶层加建、楼面贴楼面......你见过的自建房这些情况吗？
近日，有市民在领导留言板上反馈，自己所在区域的宅基地，不少拆旧建新的自建房都有外飘，导致楼贴楼采光变差、消防隐患等诸多问题。
其希望可以向其他地方学习，制定宅基地管理办法，禁止自建房外飘的现象。
市民诉求来源：领导留言板
虽然是在自家楼体上往外“飞”，也为日常生活争取到了更多空间。但对建筑的规整度、邻里采光却有实质性影响。
那么，外飘的操作，到底合不合规？
对此，楼市君也翻阅了资料，发现各镇街对农村宅基地建房审批，都有出台相关细则。
自建房的外飘构筑物在大部分镇街细则里是被允许的，但在标准上各有差异。
比如，南海狮山规定：
农村宅基地建房首层不准外飘梯间和窗台。
两座建（构）筑物间距超过3米（含3米）的，二层及二层以上准许外飘（外飘阳台封闭部分不得超过批准长度的一半）；
间距超过5米（含5米）的，外飘部分准许封闭墙体；房屋最多准许外飘两侧；外飘部分的投影宽度不能超过相应间距的三分之一，且宽度的上限为1.8米。
南海西樵则规定：
二层及以上的阳台和实体飘出要求：
（1）原则上巷宽不足3米的，不得飘出；巷宽大于等于3米的，可根据规划条件飘出，但不能大于1.5米，并符合表1要求。(结合实际情况，统一规划的片区可按原定要求飘出）
表1:巷宽度与阳台飘出尺寸对应表
巷宽度（B，单位：米）
飘出尺寸（单位：米）
3≤B<5
1
5≤B<6
1.2
B≥6
1.5
（2）阳台和实体飘出面不得多于拟建住宅的两面，巷宽小于6米的，飘出实体长度不大于飘出总长度的一半。
（3）临主要道路的个人自建房，首层梁底标高不低于4.2米的，方能外飘。
可以发现，各区域对于外飘构筑物的规定也是因地制宜，各有执行标准。
只要符合标准，那么就不算违建。
在佛山，自建房能建多高？
顺德14米、里水18米…区镇各有标准
除了外飘面积规定，自建房也对层高、楼层间隔等方面有相应的建筑规范，并不能“随意发挥”。
在佛山，最常被提起的就是：自建房到底能建多高？
根据《佛山市村镇规划管理技术规定》，村民自建房高度，原则控制在4层以内，建筑高度不得超过15米。
来源：《佛山市宅基地自建房技术指南》
楼市君在翻阅相关资料后发现，除了佛山市有相关的规定以外，五区甚至部分镇街都有自己的建设标准。
部分区域自建房建筑层高标准一览
区域
层数
总高度
禅城区
不得超过4层
不得超过15米
顺德区
不得超过4层（含纯梯间）
不得超过14米
南海区里水镇
不得超过5层，夹层高度不能超过2.2米
不得超过18米
南海区狮山镇
不得超过5层，夹层高度不能超过2.2米
不得超过18.5米
高明区
不得超过4层
不得超过15米
虽然各地的建筑标准都有差别，但基本上大同小异，从外立面上来看，建到8层高，甚至10层高的自建房，可能已经涉及到违建了。
另外，对于自建房来说，楼间距同样也是保证居住舒适度的存在，过密的楼间距，和邻居成为“握手楼”，不仅影响私密性，还对采光通风有影响。
村居实景图佛山楼市发布摄
比如，顺德区规定，扩建、改建后的私人住宅相邻建筑间距在双方改建后不少于0.8米。
如果大家原有的住宅地界都不清晰，那就需要以原相邻建筑间距的中线为界限或以共墙中心线为界限“各退一半”，先建先退。
楼市君也替大家查阅过相关资料，“相邻间距不少于0.8米”的执行标准，基本上在各区域都是一致的。
觉得0.8米间距过于“亲密”，向往超80米的超宽楼间距的朋友，那只能移步商品房小区啦~
村居实景图图源：佛山楼市发布摄
佛山自建房数量达134万栋
遇上旧改拆迁，这些村屋怎么赔？
据了解，2022年佛山自建房数量累计134万栋，经营性自建房40万栋。
随着近年来旧改风声四起，部分村居也出现了抢建、加建的情形。但需要注意的是，违建的部分并不纳入拆迁补偿范围内。
从佛山7个旧村改造补偿方案的来看，合法住宅建筑补偿可以进行产权置换，补偿标准如下：
佛山部分旧村补偿方案“产权置换”标准
区域
村名
补偿标准
禅城
鲤鱼沙
果房
产权调换套内面积以1：1置换
南海
夏北5村
按有证宅基地面积1：3标准补偿；
有证宅基地证载建筑面积大于标准回迁房建筑面积的，可以选择有证住宅证载建筑面积1：1对应置换回迁安置房建筑面积
以千灯湖夏北为例，村民若选择产权置换的方式，可从以下选择其中一种进行补偿：
（1）按有证宅基地面积1：3标准补偿；
（2）有证宅基地证载建筑面积大于标准回迁房建筑面积的，可以选择有证住宅证载建筑面积1：1对应置换回迁安置房建筑面积。
举个例子，如果是选择“按宅基地标准补偿”，村民的宅基地证载建面若为80平的，可以置换240平安置房建筑面积。
选择“按有证住宅证载面积补偿”的，若自建房证载面积为300平，那么村民可以置换300平安置房。
夏北实景图图源：佛山楼市发布摄
随着旧改的推进如火如荼，楼市君也曾经遇到过想咨询买自建房“搏拆迁”的粉丝朋友。
自建房能自住，拆迁又能补偿，那么，佛山的农村自建房能否买卖呢？
楼市君给大家提个醒，虽然购买了国有土地自建房，遇上征地拆迁，也会有补偿。
但若宅基地属于农村集体建设用地，既不能买卖，也不能继承，只能在本村集体内流转。换句话说，农村自建房，优先本村村民买卖。
村居实景图佛山楼市发布摄
不同于商品房买卖，佛山自建房买卖除了双方达成一致，买卖双方还需要同时向村委会提交申请，村委会同意后才能够继续交易。
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