小产权房买卖合同模板（小产权房买卖合同有效吗）终于有人把“小产权房买卖合同效力问题”讲清楚了！，-小产权房网

1、本自发性组织机构核心成员间进行买卖小产权房通常判定合约有效率

　　法律条文明确规定：

（1）《宪法》第10条明确规定：卫星城的农地归属于乌木。贫困地区和卫星城郊区的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于自发性所有;集体土地和养鸡、自留山，也归属于自发性所有。任何组织机构或是个人不得侵占、进行买卖或是以其他形式违法受让农地。

（2）中共中央办公厅《相关强化农地受让管理工作不得放售农地的通告》（请示报告（1999）39号）第三条明确规定：强化对贫困户自发性农地的转让管理工作，不得违法挤占贫困户自发性农地进行房地产开发；贫困户自发性农地使用权不得出让、受让或出租用于农业户口工程建设；贫困户的写字楼不得向农村居民转卖，也不得批准农村居民挤占贫困户自发性农地建写字楼，相关部门不得为违法建造和购买的写字楼发放农地尼布寺和房产证。

（3）中共中央办公厅《相关严格执行相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》（请示报告（2007）71号）明确规定，贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回集体土地、农民写字楼或“小产权房”。

　　解读：

据此法律条文明确规定可以看出，我省法律条文明文明确规定贫困地区写字楼即所谓的小产权房根本无法重新分配给村中居民，并明令禁止向农村居民转卖，但并没有明令禁止小产权房在同一个自发性组织机构核心成员间确权、进行买卖，根据公法原理，法无明令禁止即可为，我省法律条文法规并没有明令禁止本自发性核心成员间的小产权房进行进行买卖，因此，只要同一个自发性核心成员具有相应的民事诉讼权利潜能和民事诉讼行为潜能，签定小产权房保险合约时意思表示真实，不违反法律条文或社会公权力，一般判定该小产权房保险合约有效率。

　　2、本自发性与他自发性组织机构核心成员间进行买卖小产权房通常判定合约无效

　　案例检索

　　江西省上饶市中级人民法院民事诉讼起诉书（2013）赣中民一终字第264号

　　此案概要：

原告钟某系萍乡城XX镇XX村XX角居民小组（现更改为萍乡XX镇XX居委会）居民，原告Thoth为萍乡XX乡XX村XX组居民。2010年2月14日，原告与原告双方签定一份《房屋进行买卖协定》，签定合约原告将坐落在萍乡XX镇XX居委会XX号小公路边新建的砖木结构第二层房屋及柴棚间买下原告，因该《协定》签定合约由原告负责办理国有农地所有权房产证，国有农地使用权证等，原告因未取得二证所以未把购房曲枝还清给原告。原告所售房经装修整理后已居住至今。

　　裁判员要义：

协定》的进行买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的自发性农地集体土地的使用权。原、原告所签定的《房屋进行买卖协定》违反我省相关法律条文、法规强制性明确规定，应判定为无效协定。（二审法院）集体土地使用权的主体是贫困地区特定自发性经济组织机构的贫困地区居民。上诉人Thoth的户籍虽属贫困地区户口，但其是萍乡XX乡XX村XX组的居民，并非萍乡XX镇XX居委会的自发性经济组织机构核心成员，其不具有使用XX镇XX居委会集体土地的资格，而双方所签房屋进行买卖协定是一种集体农地上房屋进行买卖，该房屋进行买卖行为也未取得XX镇XX居委会的同意，故上诉人Thoth与被上诉人钟某签定的房屋进行买卖协定无效。

　　同类案例：

江西省上饶市中级人民法院民事诉讼起诉书（2014）赣中民一终字第254号；江西省南昌市西湖区人民法院民事诉讼起诉书（2014）西桃民初字第1018号。

　　3、自发性组织机构核心成员与农村居民间进行买卖小产权房通常判定合约无效

　　案例检索

　　江西省南昌市中级人民法院民事诉讼起诉书（2015）洪民三终字第91号

此案简介：

2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房归属于拆迁范围。2002年1月16日，下罗村委会与汪某签定一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协定》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了签定合约。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗居委会X区XX号。2005年7月1日，原告汪某（作为甲方）与原告黄某（作为乙方，为农村居民）签定了一份《协定书》，签定合约由乙方认购甲方所有的位于下罗居委会X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求原告返还上述小产权房。

　　裁判员要义：

（一审法院）贫困地区的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于贫困户自发性所有。本案诉争的拆迁安置房附着的农地归属于贫困地区自发性农地，根据《中共中央办公厅相关严格执行相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回集体土地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定，集体土地、贫困户写字楼或小产权房仅能在贫困地区同一个自发性经济组织机构内部核心成员间进行确权，农村居民到贫困地区买回贫困户写字楼的行为是不受法律条文保护的，该进行买卖行为通常是无效的。（二审法院）汪某与黄某签定的《房屋认购协定书》因违反了《中共中央办公厅相关严格执行相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回集体土地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定而无效。

　　例外情形

农村居民在签定小产权房保险合约后取得了该自发性组织机构户口并经相关部门批准，该房屋保险合约通常判定有效率。

　　此案概要：

案件当事人马某原为农村居民。1989年，马某与陈某签署房屋保险合约，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的贫困地区房卖与据我省法律条文明确规定，贫困地区集体土地不得向农村居民转卖，双方签定的房屋保险合约违反了国家法律条文明确规定，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签定的房屋保险合约无效，并要求马某腾退房屋。

　　裁判员要义：

（一审法院）因诉争房屋之集体土地属当地贫困地区自发性所有，马某属农村居民买回贫困地区房屋，虽签定保险合约当时系双方自愿，且马买回后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之进行买卖必然涉及农地使用人之变化，故不能排除此房屋进行买卖违反法律条文明确规定，应当受到严格的限制。在此前提下，农村居民买回贫困地区房屋的行为通常应当判定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为农村居民，其与陈某签定的房屋保险合约已经过海淀乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占相关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占相关系角度考虑，应当确认马某与陈某签定的保险合约有效率为宜。据此，二审法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。

　　4、小产权房保险合约被判定无效之后的处理规则

　　法律条文明确规定：

（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定：合约无效或是被撤销后，因该合约取得的财产，应当予以返还；不能返还或是没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《相关贫困地区私有房屋保险合约的效力判定及案件的处理原则问题》，明确在合约无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合约无效的处理上，应全面考虑出卖人因农地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原进行买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡进行买卖双方的利益，避免判定合约无效给当事人造成利益失衡。

（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《相关办理商品房保险合约纠纷案件的指导意见》中明确规定：农村居民就贫困地区自发性农地上修建的小产权房与他人所签定的保险合约无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事诉讼审判工作会议纪要》中亦明确：对于因进行买卖在自发性所有的农地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房保险合约无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人间利益关系失衡。

（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事诉讼审判中需要注意的几个法律条文适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

　　相关案例：

江西省上饶市中级人民法院民事诉讼起诉书（2014）赣中民一终字第204号；江西省南昌市西湖区人民法院民事诉讼起诉书（2014）西桃民初字第1018号。