小产权房网最近，深圳新盘集体发声，明确提到代持打新的风险。
比如，代持协议可能被法院认定无效，比如，银行将严查购房人首付资金来源和银行流水。
一旦出现问题，所有后果全部由客户自己承担，开发商有权收回房源，并重新对外销售。
对华润四的监管动作，现在已经成了打新监管的标配。
看来，深圳代持买房的时代，真的要过去了。
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很明显，如果新盘继续沿用这个力度，很多投资者都会放弃打新。
光购房名额和社保要求，就足以把大多数人劝退。
代持买房的不可控因素，变得越来越多。
首先，代持协议在法律上有效，但华润四现象后，司法解释很可能会因此倾斜。
以前深圳也有，代持买房打官司的先例。
结果无非是有输有赢，有的是代持人赢，有的是出资人赢。
但华润四代持被央媒点名批评后，法律判决还会不会偏向出资人，这就是个未知数。
所以，不夸张的说，代持协议被认定无效，很可能是真的。
想代持打新的朋友，要好好思考潜在的风险了。
除了法律倾斜，严查资金来源，也是堵死代持买房的大杀器。
当时，每一个华润四的买家，都被要求提供，认筹金的来源材料。
如果是直系亲属转账，那就要提供身份证和户口本，但如果是非直系亲属，那就直接被pass，贷款都很难办。
而且，不管是不是亲属转钱，银行都会查认筹金到账当天的资金来源，还要求提供转账人的银行流水，这就把很多骚操作给彻底堵死。
现在大数据很发达，只要银行想查，总会有办法，所有人的记录都是透明的，就看银行愿不愿意。
如果资金来源有问题，后续影响到贷款，那买房大概率也是白搭，所以对于代持，大家@也会比以前更加谨慎。
当然最厉害的，肯定还是这句，开发商有权收回房源，并重新对外销售。
华润四，最新消息就有300多套房被迫退出。
开发商内心，肯定是愿意退房，因为以前只能限价卖，回收房源后，还可以偷偷加价。
但对买房人来说，自己折腾了这么久，因为条件被卡导致房源没收，那就有点亏大了。
华润四还好，认筹金基本都退了。
万一某些开发商说，不退认筹金（至少合同上没毛病），那就真的是血亏。
基于以上种种考虑，代持打新的操作，肯定会慢慢退出历史舞台。
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那是不是就完全没办法呢？
其实，也不绝对。
代持本来就是小众操作，如果选对合适的人，风险并没有那么不可控。
最好的代持人，一定是双方父母。
因为信任基础足够，而且社保年限足够长，在打新上很有优势。
我最近就有听到不少消息，很多会员朋友用父母名义去打新。
理论上，这也算代持，因为产权人不是你。
但大多数人都不会这么理解，这只是把房买在父母名下。
你说有风险么？其实也有，因为利益关系，直系亲属闹翻的，也不在少数。
但这类代持，风险真的不高，如果是独生子女，风险甚至会更小。
如果都是深户家庭，父母名额用完，另一半父母名额还可以用，买个6套房不要太容易。
开发商公告，也说得很明显，资金要来源于直系亲属，说明这样的“代持”，是被鼓励支持的，合情合理合法的。
那如果关系没那么亲密，代持买房有没有风险呢？
肯定会有，大家能做的，无非就是增加违约的代价，比如叠加债务，加租赁合同等等，但确实没办法彻底规避风险。
在我们专业玩家眼里，代持买房一般买的，都是低总价的二手房，这对双方来说，风险都相对可控。
而像华润四这样，买到就赚500万的新盘，持有时间太长，不确定性太高，敢搞代持就真的是胆子太大，不是一般人能玩得起。
代持打新的，通常都需要很高的信任基础。
本来这个市场就挺小众，大部分人也不会去代持，即使出政策，也只会影响一部分人。
那查贷款来源，有没有方法破解呢？
这个不太好说，取决于银行用多大力度查你。
前面也说过，银行一般是睁一只眼闭一只眼，差不多能过就得，彼此心照不宣赚钱就好。
毕竟，查太严，影响生意，查不严，会有压力。
所以，只要银行很大力度查，大概率谁都跑不了，但我觉得不太可能会这么做。
比较可行的办法是，只要资源来源明面上看不出问题，确实是直系亲属汇款，而且能解释清楚自圆其说，那就大概率就能过。
当然，也要看你跟银行渠道的公关能力。
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总的来说，我觉得，打击代持也好，查资金来源也罢，本质上都是增加不确定性。
不管代持协议有多大风险，银行到底会不会查资金来源，代持打新的门槛，都越来越高。
原本大家热衷于打新，因为赚到的钱确定性强，只要买到那就是100%赚钱，所以大家都在想办法提高概率。
那现在呢？打新这件事，本身就不确定了。
松岗的新盘，摇号门槛都达到11年，近期开的4个新盘，社保不得至少15年起步？
深圳打新，门槛越来越高了。
不仅要拼资金，还要拼社保，最终拼运气。
海岸城还好，门槛比较低，真正的老刚需家庭，确实能上车抢福利，只要社保足够。
但龙光前海天境、天健悦桂府、深铁懿府，总价都去到1000万起步，明显是改善户型，跟大多数深圳人，已经没啥关系。
根据中原数据统计，深圳79.3%的二手成交总价，都在750万以下。
这意味着，大多数上千万的新盘，都只是少数人的游戏。
打新，其实是需要实力去支撑的，一般人根本耗不起。
到头来，即使大家再不甘心，还是会去看替代二手。
其实啊，新房和替代次新房的价格是会相互轮动的。
次新房的市场定价，肯定抬高新房的性价比，然后促使更多人去打新。
但同时更多人打新，意味着有更多的摇不到新房，钱票在手只能被迫流入二手市场，附近的替代次新房，肯定又是首选。
所以新房越火，替代次新房也会越火，两者相互促进。
好的做法就是，如果你确定某些网红新盘快开，那就提前去抄底替代二手。
因为一直打新的成本很高，肯定有一部分人来买二手，而你提前买入，就相当于提前锁定了涨幅。
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