小产权房网11月25日，佳兆业公告称正在寻求12月7日到期、4亿美元优先票据的要约交换与同意征求；11月22日，宣布锦恒财富兑付方案，计划按到期时间顺序分期兑付。
然而，佳兆业美元债存续规模超百亿，在2022年仍将面临近34亿到期美元债的偿付问题，近期，标普、惠誉、穆迪三大评级机构下调公司评级，佳兆业再融资存在重大压力。
另据锦恒财富兑付方案，佳兆业需在2年半时间内完成约127亿元财富本息兑付，在房地产行业整体下行趋势下，无论是加大销售回款以及重大资产处置的力度都面临考验。
此外，多位业主在人民网领导留言板反映，佳兆业旗下项目存在拖欠工程款、预收款未进入监管账户等问题，业主都在担心：项目能否如期交付，是否会受到债务危机和流动性问题的影响。
积极排雷的佳兆业，距离成功进入“安全区”的路还很漫长。
4亿优先票据展期能否成功仍有待观察
11月25日，佳兆业发布了有关发行在外2021年到期6.5%优先票据的交换要约及同意征求。
截止公告日期，现有票据项下的未偿还本金额为4亿美元，佳兆业根据交换要约及同意征求备忘录载列的条款及在其条件规限下就现有票据未偿还本金额的至少3.8亿美元或95%(最低接纳金额)开始要约交换。
公告显示，佳兆业提供的交换及同意代价条件为：每1000美元本金额25.00美元（额外奖励2.5%）；本金总额1000美元的2023年到期美元计价优先票据，新旧票据等量交换；以及资本化利息。
新票据将于2023年6月6日到期，仍按年利率6.5%计息，悉数以现金支付。倘若佳兆业选择到期日以外的任何付息日以实物支付利息悉数支付有关利息，则按年利率7.5%计息，于每半年期末支付。
在本次要约交换中，接纳率需达到95%，即接纳交换3.8亿美元才能生效，意味着11月25日至12月2日征求期内，若接纳率低于95%那么交换要约将失败。
根据方正证券的相关美元债研究报告，在佳兆业之前，今年寻求要约交换+同意征求的房企为同样面临流动性压力的阳光城，对旗下UNSHI1002/12/23等8只美元债券的契约修订进行同意征求以及3只美元债进行交换要约。阳光城的要约交换及同意征求于11月23日获得通过，根据Wind数据，三只美元债获得交换要约比例分别为87.98%、87.66%、92.41%，与85%的最低门槛相距不远。
考虑到阳光城给予债权人较为优厚的条件，包括高于旧券的票面利率：三只债券新利率分别提高了25BP、495BP和0BP；额外的现金奖励：每1000美元奖励25美元；额外增信：新票据由阳光城母公司提供担保，并由实控人林腾蛟提供个人担保。
在“未额外增信、未提升利率水平”的情况下，佳兆业要实现95%的接纳率，难度较大。
佳兆业在11月25日公告中指出，倘交换要约及同意征求未能成功实行，公司将无法偿还12月7日到期的美元债，可能考虑进行替代的债务重组。
事实上，即使本次要约交换成功，佳兆业还面临即将到期的巨额美元债务。方正证券数据显示，佳兆业为美元债存量规模逾百亿美元的三个房企之一，截止2021年9月30日，其存续美元债规模为115.74亿美元，另两个房企分别为恒大和碧桂园。
根据企业预警通数据，2022年全年佳兆业还面临着33.97亿美元债券到期，密集偿债的月份集中在4月、6月、7月和10月，压力较大。
图源：企业预警通
这意味着，在2022年，佳兆业面临更加严峻的发新债、置换旧债的压力。然而，正如佳兆业在公告中指出，2021年11月，穆迪将公司评级由Caa1下调至C级、标普将公司评级从CCC+下调至CCC-、惠誉将公司评级从CCC-下调至C。评级机构先后下调佳兆业评级，使公司获得再融资的难度加剧。
尽管佳兆业在公告中强调公司面临的是“短期流动性问题”，然而，无论是以95%的接纳率通过4亿美元债务展期还是偿还一年内到期的33.97亿美元债务，佳兆业面临的挑战仍较为严峻。
回应锦恒财富投资人：加大销售回款和资产处置
佳兆业需要排除的是“另一颗雷”则是完成锦恒财富本金和利息兑付，这也是佳兆业本次债务危机的开端。
11月4日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期危机，相关投资者聚至佳兆业深圳总部参加沟通会。首席财务官、高级副总裁吴建新表示，截止今日，佳兆业集团通过锦恒财富布局总本金119.13亿，预期到期利息还有8.75亿，合计是127.88亿。
11月18日，市场消息传，佳兆业于11月16日上午召开政府相关部门、投资人代表及佳兆业、锦恒财富理财产品违约兑付沟通会。彼时，佳兆业总裁麦帆表示，集团希望在1年内完成约127亿元财富本息兑付，没有以房抵债的可能。
11月22日，佳兆业正式公布锦恒财富产品兑付方案。兑换措施包括由相关本金额到期当月第20日开始兑付10%本金额及利息，自到期日起每三个月再兑付10%本金额及利息；而未偿还本金额将按照4.35%的利率向持有人支付延期利息。于本公告日期，佳兆业已就本金额约人民币10.968亿元的理财产品实施偿还措施。
投资人则表示对兑付方案的不满：每季度10%，一年合计兑付40%，这意味着现在应该拿到的钱要等到2年半才能陆续拿到。
此外，投资人还担心，佳兆业拿什么还钱。
佳兆业表示，锦恒财富产品均有对应的地产资产,集团将加快回收此类项目的销售回款,用于锦恒财富产品本金及利息的兑付。集团现有项目无论是销售回款或资产处置均可带来充足的资金，用于兑付锦恒财富本金、到期利息及延期利息。
此后，市场消息称佳兆业已将香港屯门青山公路宅地出售，接盘方为香港旭日国际集团主席、玩具大王蔡志明，据悉或回流13亿港元；11月24日，远东发展联合新世界收购佳兆业参股50%的迅富国际，借此获得香港启德一宗宅地，佳兆业对应回流逾18亿港元；消息称，佳兆业位于香港西营盘东边街地盘开启放售，估价5亿港元。
此外，广州市卓佳房地产开发有限公司股权结构于11月18日发生变更，现由平安信托持股100%。实际上，平安信托接盘的是佳兆业的广州南沙地块，该地块由佳兆业于2020年底以20.18亿元拍得，楼面价22700元/平方米。
此前，佳兆业集团首席财务官、高级副总裁吴建新称，为兑付锦恒财富本金和利息，佳兆业拟着手处置资产清单包括价值818亿的18个深圳项目以及佳兆业权益258.39亿，预计2022年3月处置完毕。具体项目有南山住宅项目、田东山小区项目、大鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、福田佳兆业深圳科技中心总部办公楼以及坂田佳兆业城市广场等。
佳兆业通过在香港、广州两地进行资产处置，较短时间内实现回笼现金。而从其销售端来看，现金回流压力则较大。
2021年11月3日佳兆业发布业绩公告称，1-10月份实现总合约销售约957.44亿元，其中10月实现合约销售约81.95亿元，同比减少30.49%。此前，9月份实现合约销售57.01亿元，同比减少64.79%，8月份实现销售金额为79亿元，同比减少15.6%。受第三季度开始的市场下行影响，佳兆业的销售业绩同比大幅下降。作为资金密集型行业，销售大幅下滑带来的连锁反应就是现金流紧张。
研究机构普遍认为，在第四季度“以价换量”仍是企业加快成交去化的必要选项，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。
多个项目存在延期交付、停工及违规预售问题
据深蓝财经报道，11月21日，广州天河区金融城佳兆业壹号（备案名：佳兆业逸灏苑）业主发文控诉称：项目烂尾，购房5年至今仍未收楼，开发商延期交付却拒绝赔偿。因为限高导致延期交付，但如今限高解除后，却依旧停工。
业主称：“自己从2017年就购买了房子，当时的价格为6万多每平米，买的是90平的户型，总价600万左右，160平的户型总价则超过1000万。合同规定在2019年底完成毛坯验收，2020年12月精装交付。然而，至今第二期业主的交付期（2021年12月）也快到了，但一期项目主体仍未通过验收。”
该业主表示，“佳兆业壹号的规划高度为180米。在2017年正式开售时，开发商对业主表示，120米以下会提前封顶，业主可以按时收楼。但是等到2019年底，却以限高为由延期交付。此后，佳兆业壹号又以疫情为由再次延期交付。”
在广州住建局约谈开发商后，最终给出了2021年12月31日前交付的协议，如果没有按时交付，从2022年1月1日起，按照每月75元/平方米的标准进行赔付，直到交付房屋。业主却认为，这个方案和合同上约定的每天0.02%的赔偿方案相差太多。
业主于11月5日前往售楼中心沟通时，发现不少工人在维权，维权工人称，他们是负责安装玻璃幕墙的工人，共计14人，但从9月开始就被拖欠工资。
此外，在佳兆业理财产品兑付问题爆发之后，不少购房者在人民网“领导留言板”留言反映，“佳兆业旗下项目存在违规收取首付管未进入监管账户、项目停工，以及佳兆业在资金链紧张的情况下是否能如期完成项目进度等问题。”
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